Comisión del agente inmobiliario en Bali

Indonesia es uno de los pocos mercados donde el gobierno fija una horquilla para la comisión del agente. En Bali, la mayor parte del mercado se sitúa en la parte alta de esa horquilla, y normalmente paga el vendedor. Así funciona el dinero en octubre de 2026, y esto es lo que se queda un agente después de la parte de la agencia y de los impuestos.

En resumen

1. En una venta, la comisión está regulada entre el 2% y el 5% del valor de la operación. En un alquiler, entre el 5% y el 8%.
2. En Bali, el agente del vendedor suele cobrar alrededor del 5%, a menudo incluido en el precio de venta.
3. La parte que contrata al agente paga. Normalmente es el vendedor.
4. Es obligatorio un acuerdo por escrito con el cliente y con cualquier socio de co-broking.
5. Una agencia puede pagar a sus agentes hasta el 70% de la comisión.
6. Las agencias que cumplen la normativa añaden el IVA, a un tipo efectivo del 11%, en su factura de comisión.
7. Los pagos deben pasar por el sistema de pagos indonesio. Los honorarios pagados en el extranjero a agentes extranjeros sin licencia son el objetivo de los reguladores.

La horquilla regulada

Las normas proceden del Reglamento del Ministro de Comercio 33 de 2025, en vigor desde el 5 de octubre de 2025, que sustituyó al Permendag 51/2017 (base de datos jurídica de BPK). La crónica de Bisnis.com sobre el seminario de AREBI de noviembre de 2025 resume las normas de comisión:

Operación	Horquilla de comisión
Compraventa	Del 2% al 5% del valor de la operación
Alquiler	Del 5% al 8%

Fuente: Bisnis.com, noviembre de 2025. SIP Law Firm indica las mismas horquillas.

Brighton, a propósito del reglamento anterior, da detalles prácticos para los alquileres: alrededor del 5% del alquiler total en arrendamientos de uno a tres años, y del 5% al 8%, negociado, en arrendamientos más largos.

Los leaseholds largos de Bali están entre las dos categorías. Un arrendamiento de 25 años vendido como villa se comercializa como una venta, y los agentes de Bali suelen aplicarle la tarifa de venta. Acuerda por escrito qué tarifa se aplica antes de captar el inmueble.

Lo que cobran realmente los agentes de Bali

Global Investments (junio de 2026) indica que el agente del vendedor suele recibir el 5%, y que en muchas operaciones de Bali el comprador no paga nada al agente porque los honorarios están incluidos en el precio. Un agente del comprador cobra al comprador entre el 2.5% y el 5%, o cobra de los honorarios del vendedor mediante un reparto. Rumavi (septiembre de 2026) también incluye una comisión del agente de alrededor del 5% entre los costes del vendedor cuando se revende una villa en leasehold.

Quién paga

Brighton explica que la comisión la paga la parte que contrató al intermediario, normalmente el vendedor. Si un comprador contrata a un agente del comprador, el comprador paga a ese agente. Si pagan ambas partes, ambas deben acordarlo por escrito.

El acuerdo por escrito

Con el nuevo marco, una agencia inmobiliaria debe tener acuerdos por escrito con sus clientes y con sus socios de co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Ese acuerdo es tu prueba del derecho a cobrar honorarios. Debe recoger:

• El inmueble, el precio y el tipo de derecho que se vende o se arrienda.
• El porcentaje de comisión, si se añade el IVA encima y cuándo se pagan los honorarios (normalmente a la firma de la escritura o del arrendamiento).
• Si el encargo es en exclusiva y por cuánto tiempo.
• Qué ocurre si el cliente vende directamente a un comprador que presentaste tú.
• Los datos de la licencia de la agencia P4. Las normas exigen que figuren en sus publicaciones.

Co-broking y reparto con el agente

Entre agencias. El co-broking es habitual en Bali, donde una agencia tiene el inmueble captado y otra aporta el comprador. Cada parte necesita un acuerdo de co-broking por escrito. El reparto entre agencias no lo fija la ley. Nuestros ejemplos usan 50/50, pero acuerda la cifra en el acuerdo de co-broking.

Con el agente. Según el Permendag 33/2025, una agencia puede pagar a su personal experto hasta el 70% de la comisión (Bisnis.com). Por debajo de ese tope, el reparto se negocia, y las agencias que aportan leads, marketing y oficina suelen quedarse más. Pide el tuyo por escrito.

Nunca a través de extranjeros pagados en el extranjero. El presidente de AREBI Bali dijo a Tirto en julio de 2025 que los agentes extranjeros sin licencia suelen cobrar en el extranjero y no pagan impuestos en Indonesia, mientras que las agencias locales registran a sus miembros y retienen el impuesto sobre la renta. Las normas también exigen que las operaciones usen el sistema de pagos nacional (Bisnis.com).

Ejemplos prácticos

1. Venta de una villa en leasehold por Rp5 mil millones, captada por una sola agencia

• Comisión al 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 millones
• IVA sobre la comisión a un tipo efectivo del 11%: Rp27.5 millones
• El vendedor paga a la agencia Rp277.5 millones
• Parte del agente al 50%: Rp125 millones antes del impuesto sobre la renta
• Parte máxima permitida al 70%: Rp175 millones

2. La misma venta, en co-broking al 50/50

• Agencia captadora: Rp125 millones, más IVA
• Agencia del comprador: Rp125 millones, más IVA
• Cada agente con un reparto del 50%: Rp62.5 millones

3. Alquiler de una villa por un año por Rp600 millones

• Al 5%: Rp30 millones
• Al 8%: Rp48 millones

4. Venta de una casa en Hak Pakai por Rp6 mil millones al 3%

• Comisión: Rp180 millones, más un IVA de Rp19.8 millones
• El vendedor también paga un impuesto final sobre la renta del 2.5% por la transmisión, Rp150 millones, aparte de la comisión (Dirección General de Impuestos).

Impuestos sobre la comisión

IVA. La agencia cobra el IVA en su factura de comisión. Según el PMK 131/2024, el tipo es del 12% aplicado sobre 11/12 de los honorarios para bienes y servicios que no son de lujo, lo que da un 11% efectivo (Dirección General de Impuestos). Brighton confirma que las agencias que cumplen la normativa añaden un 11% de IVA a la comisión.

Impuesto sobre la renta del agente. Las agencias indonesias retienen el impuesto sobre la renta de lo que pagan a sus agentes, como señala la crónica de Tirto. El tipo depende de tu situación y de tus ingresos totales, así que pide al equipo financiero de la agencia un desglose por escrito y mantén registrado tu número fiscal (NPWP).

Los impuestos de la propia operación son distintos de los honorarios: el impuesto final sobre la renta del 2.5% del vendedor en una transmisión, el BPHTB del comprador y el impuesto final del 10% sobre los ingresos por arrendamiento (Emerhub). En la reventa de un leasehold, Rumavi explica que el vendedor paga el 10% del precio bruto si es residente fiscal, o el 20% si no es residente, salvo que un convenio lo reduzca. Conocer estas cifras te ayuda a fijar precios y a negociar.

Puntos prácticos al cierre de la operación

• Factura desde la empresa de la agencia, nunca desde tu cuenta personal.
• Cobra la comisión en la firma, a través del notario o por transferencia bancaria a una cuenta indonesia.
• Guarda el acuerdo firmado, el acuerdo de co-broking y la prueba de presentación del cliente.
• A partir de octubre de 2026, los agentes sin certificar se exponen a sanciones (AFU). Mantén tu certificado al día.

Qué comprobar antes de trabajar una operación

• Un acuerdo de captación o de comprador firmado con el porcentaje, el IVA y la fecha de pago.
• Un acuerdo de co-broking si interviene otra agencia.
• Los datos de la licencia de tu agencia en su marketing.
• Tu reparto y si cambia según el volumen.
• Que el inmueble se puede vender legalmente: el tipo de título correcto, la zonificación y las licencias de obra.

En Indonesia, la comisión se fija dentro de una horquilla regulada, y las normas cambiaron en octubre de 2025. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad ni agencia.

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