Maklerprovision auf Bali

Indonesien ist einer der wenigen Märkte, in denen der Staat eine Spanne für die Maklerprovision festlegt. Auf Bali liegt der Großteil des Marktes am oberen Ende dieser Spanne, und meist zahlt der Verkäufer. So funktioniert das Geld im Oktober 2026, und so viel behält ein Makler nach dem Anteil der Agentur und den Steuern.

Die Kurzfassung

1. Bei einem Verkauf ist die Provision auf 2% bis 5% des Transaktionswerts reguliert. Bei einer Vermietung auf 5% bis 8%.
2. Auf Bali verlangt der Makler des Verkäufers meist etwa 5%, oft im Angebotspreis eingerechnet.
3. Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt. Das ist meist der Verkäufer.
4. Ein schriftlicher Vertrag mit dem Kunden und mit jedem Co-Broking-Partner ist Pflicht.
5. Eine Agentur darf ihren Maklern bis zu 70% der Provision zahlen.
6. Regelkonforme Agenturen schlagen auf ihre Provisionsrechnung Mehrwertsteuer von effektiv 11% auf.
7. Zahlungen müssen über das indonesische Zahlungssystem laufen. Gebühren, die im Ausland an nicht lizenzierte ausländische Makler gezahlt werden, sind genau das, was die Behörden ins Visier nehmen.

Die regulierte Spanne

Die Regeln stammen aus der Verordnung des Handelsministers 33 von 2025, in Kraft seit dem 5. Oktober 2025, die Permendag 51/2017 ersetzt hat (Rechtsdatenbank der BPK). Der Bericht von Bisnis.com über das AREBI-Seminar im November 2025 fasst die Provisionsregeln zusammen:

Transaktion	Provisionsspanne
Kauf und Verkauf	2% bis 5% des Transaktionswerts
Vermietung	5% bis 8%

Quelle: Bisnis.com, November 2025. Die Kanzlei SIP Law Firm nennt dieselben Spannen.

Brighton nennt, mit Blick auf die ältere Verordnung, praktische Details zu Vermietungen: etwa 5% der Gesamtmiete bei Mietverträgen von einem bis drei Jahren und 5% bis 8%, verhandelbar, bei längeren Verträgen.

Balis lange Leaseholds liegen zwischen den beiden Kategorien. Eine als Villa verkaufte Pacht über 25 Jahre wird wie ein Verkauf vermarktet, und Makler auf Bali berechnen dafür meist den Verkaufssatz. Vereinbaren Sie schriftlich, welcher Satz gilt, bevor Sie das Objekt inserieren.

Was Makler auf Bali tatsächlich verlangen

Global Investments (Juni 2026) schreibt, dass der Makler des Verkäufers in der Regel 5% erhält und dass der Käufer bei vielen Geschäften auf Bali dem Makler nichts zahlt, weil die Gebühr im Preis enthalten ist. Ein Käufermakler verlangt vom Käufer entweder 2.5% bis 5% oder wird über eine Aufteilung aus der Gebühr des Verkäufers bezahlt. Auch Rumavi (September 2026) führt eine Maklerprovision von rund 5% als Kosten des Verkäufers beim Weiterverkauf einer Leasehold-Villa auf.

Wer zahlt

Brighton erklärt, dass die Provision von der Partei gezahlt wird, die den Vermittler beauftragt hat, meist vom Verkäufer. Beauftragt ein Käufer einen Käufermakler, zahlt der Käufer diesen Makler. Zahlen beide Seiten, müssen beide schriftlich zustimmen.

Der schriftliche Vertrag

Nach dem neuen Rahmen muss ein Maklerbüro schriftliche Verträge mit seinen Kunden und mit Co-Broking-Partnern haben (Bisnis.com, SIP Law Firm). Dieser Vertrag ist Ihr Nachweis für den Anspruch auf eine Gebühr. Er sollte Folgendes festlegen:

• Die Immobilie, den Preis und die Art des verkauften oder verpachteten Rechts.
• Den Provisionssatz, ob Mehrwertsteuer hinzukommt und wann die Gebühr fällig ist (meist bei Unterzeichnung der Urkunde oder des Pachtvertrags).
• Ob der Auftrag exklusiv ist und für wie lange.
• Was passiert, wenn der Kunde direkt an einen Käufer verkauft, den Sie vorgestellt haben.
• Die Lizenzangaben der P4-Agentur. Die Regeln verlangen sie in ihren Veröffentlichungen.

Co-Broking und Aufteilung mit dem Makler

Zwischen Agenturen. Co-Broking ist auf Bali üblich: Eine Agentur hat das Objekt im Angebot, eine andere bringt den Käufer. Jede Seite braucht einen schriftlichen Co-Broking-Vertrag. Die Aufteilung zwischen Agenturen ist gesetzlich nicht festgelegt. Unsere Beispiele verwenden 50/50, aber vereinbaren Sie die Zahl im Co-Broking-Vertrag.

Mit dem Makler. Nach Permendag 33/2025 darf eine Agentur ihrem Fachpersonal bis zu 70% der Provision zahlen (Bisnis.com). Unterhalb dieser Grenze wird die Aufteilung verhandelt, und Agenturen, die Leads, Marketing und ein Büro stellen, behalten meist mehr. Lassen Sie sich Ihre schriftlich geben.

Niemals über Ausländer, die im Ausland bezahlt werden. Der Vorsitzende von AREBI Bali sagte Tirto im Juli 2025, dass nicht lizenzierte ausländische Makler sich oft im Ausland bezahlen lassen und keine indonesischen Steuern zahlen, während lokale Agenturen ihre Mitglieder registrieren und Einkommensteuer einbehalten. Die Regeln verlangen außerdem, dass Transaktionen über das nationale Zahlungssystem laufen (Bisnis.com).

Rechenbeispiele

1. Verkauf einer Leasehold-Villa für Rp5 Milliarden, von einer Agentur angeboten

• Provision bei 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 Millionen
• Mehrwertsteuer auf die Provision zu effektiv 11%: Rp27.5 Millionen
• Der Verkäufer zahlt der Agentur Rp277.5 Millionen
• Anteil des Maklers bei 50%: Rp125 Millionen vor Einkommensteuer
• Maximal zulässiger Anteil bei 70%: Rp175 Millionen

2. Derselbe Verkauf, im Co-Broking 50/50

• Anbietende Agentur: Rp125 Millionen, plus Mehrwertsteuer
• Agentur des Käufers: Rp125 Millionen, plus Mehrwertsteuer
• Jeder Makler bei einer Aufteilung von 50%: Rp62.5 Millionen

3. Eine einjährige Villenvermietung für Rp600 Millionen

• Bei 5%: Rp30 Millionen
• Bei 8%: Rp48 Millionen

4. Verkauf eines Hauses mit Hak Pakai für Rp6 Milliarden zu 3%

• Provision: Rp180 Millionen, plus Mehrwertsteuer von Rp19.8 Millionen
• Der Verkäufer zahlt außerdem eine abgeltende Einkommensteuer von 2.5% auf die Übertragung, Rp150 Millionen, getrennt von der Provision (Generaldirektion für Steuern).

Steuern auf die Provision

Mehrwertsteuer. Die Agentur berechnet Mehrwertsteuer auf ihre Provisionsrechnung. Nach PMK 131/2024 beträgt der Satz 12%, angewendet auf 11/12 der Gebühr für Waren und Dienstleistungen, die keine Luxusgüter sind, was effektiv 11% ergibt (Generaldirektion für Steuern). Brighton bestätigt, dass regelkonforme Agenturen 11% Mehrwertsteuer auf die Provision aufschlagen.

Einkommensteuer für den Makler. Indonesische Agenturen behalten Einkommensteuer auf das ein, was sie ihren Maklern zahlen, wie der Bericht von Tirto festhält. Der Satz hängt von Ihrem Status und Ihrem Gesamteinkommen ab. Lassen Sie sich daher von der Finanzabteilung der Agentur eine schriftliche Aufstellung geben, und halten Sie Ihre Steuernummer (NPWP) registriert.

Steuern auf das Geschäft selbst sind von der Gebühr getrennt: die abgeltende Einkommensteuer von 2.5% des Verkäufers bei einer Übertragung, die BPHTB des Käufers und die abgeltende Steuer von 10% auf Pachteinnahmen (Emerhub). Beim Weiterverkauf eines Leaseholds zahlt der Verkäufer laut Rumavi 10% des Bruttopreises als Steuerinländer oder 20% als Steuerausländer, sofern kein Abkommen den Satz senkt. Wer diese Zahlen kennt, kann besser kalkulieren und verhandeln.

Praktische Punkte beim Abschluss

• Rechnung von der Gesellschaft der Agentur, niemals von Ihrem Privatkonto.
• Kassieren Sie die Provision bei der Unterzeichnung, über den Notar oder per Banküberweisung auf ein indonesisches Konto.
• Bewahren Sie den unterzeichneten Vertrag, den Co-Broking-Vertrag und den Nachweis der Vorstellung auf.
• Ab Oktober 2026 drohen nicht zertifizierten Maklern Sanktionen (AFU). Halten Sie Ihr Zertifikat aktuell.

Was Sie vor einem Geschäft prüfen sollten

• Ein unterzeichneter Vermittlungs- oder Käufervertrag mit Satz, Mehrwertsteuer und Zahlungstermin.
• Ein Co-Broking-Vertrag, wenn eine andere Agentur beteiligt ist.
• Die Lizenzangaben Ihrer Agentur in ihrem Marketing.
• Ihre Aufteilung und ob sie sich mit dem Volumen ändert.
• Dass die Immobilie rechtlich verkäuflich ist: die richtige Art von Titel, Widmung und Baugenehmigungen.

Die Provision in Indonesien liegt innerhalb einer regulierten Spanne, und die Regeln haben sich im Oktober 2025 geändert. Dieser Ratgeber wurde zum oben genannten Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde oder Agentur verbunden.

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