巴厘岛房产经纪人佣金

印度尼西亚是少数由政府规定经纪人佣金区间的市场之一。在巴厘岛，大部分交易按该区间的上限收费，通常由卖方支付。以下是 2026 年 10 月的佣金运作方式，以及经纪人在扣除中介公司分成和税费后能拿到多少。

简要版

1. 销售佣金规定为交易价值的 2% 至 5%。租赁为 5% 至 8%。
2. 在巴厘岛，卖方经纪人通常收取约 5%，往往已包含在挂牌价中。
3. 聘请经纪人的一方付费，通常是卖方。
4. 必须与客户以及任何合作经纪伙伴签订书面协议。
5. 中介公司最多可将佣金的 70% 付给其经纪人。
6. 合规的中介公司会在佣金发票上加收增值税，实际税率为 11%。
7. 付款必须通过印度尼西亚支付系统。监管机构打击的正是向无证外国经纪人境外支付的费用。

规定的佣金区间

相关规定来自自 2025 年 10 月 5 日起施行的贸易部长 2025 年第 33 号条例，取代了 Permendag 51/2017（BPK 法律数据库）。Bisnis.com 对 2025 年 11 月 AREBI 研讨会的报道总结了佣金规定：

交易类型	佣金区间
买卖	交易价值的 2% 至 5%
租赁	5% 至 8%

来源：Bisnis.com，2025 年 11 月。SIP Law Firm 给出的区间相同。

Brighton 在介绍旧条例时给出了租赁方面的实际细节：一至三年租期约为租金总额的 5%，更长租期为 5% 至 8%，可协商。

巴厘岛的长期租赁产权介于这两类之间。以别墅形式出售的 25 年租约按销售方式营销，巴厘岛经纪人通常按销售费率收取。挂牌前请以书面形式约定适用哪种费率。

巴厘岛经纪人的实际收费

Global Investments（2026 年 6 月）表示，卖方经纪人通常收取 5%，在许多巴厘岛交易中买方无需向经纪人付费，因为费用已包含在价格中。买方经纪人要么向买方收取 2.5% 至 5%，要么通过分成从卖方的费用中获得报酬。Rumavi（2026 年 9 月）也将约 5% 的经纪人佣金列为转售租赁产权别墅时的卖方成本。

由谁支付

Brighton 解释说，佣金由委托中介的一方支付，通常是卖方。如果买方聘请了买方经纪人，则由买方支付该经纪人。如果双方都付费，双方必须以书面形式同意。

书面协议

在新框架下，经纪公司必须与客户及合作经纪伙伴签订书面协议（Bisnis.com、SIP Law Firm）。该协议是你有权收取佣金的证明。协议应写明：

• 房产、价格以及出售或租赁的权利类型。
• 佣金费率、是否另加增值税，以及佣金何时到期（通常在签署契据或租约时）。
• 委托是否为独家，以及期限多长。
• 如果客户直接卖给你介绍的买家，会如何处理。
• P4 中介公司的执照信息。规定要求在其宣传资料中注明。

合作经纪及与经纪人的分成

中介公司之间。合作经纪在巴厘岛很常见：一家中介公司持有房源，另一家带来买家。双方都需要书面合作经纪协议。中介公司之间的分成比例没有法律规定。我们的例子使用 50/50，但请在合作经纪协议中约定具体比例。

与经纪人之间。根据 Permendag 33/2025，中介公司最多可将佣金的 70% 付给其专业人员（Bisnis.com）。在此上限以下，分成可以协商，提供客源、营销和办公室的中介公司通常留得更多。请将你的分成写进书面协议。

绝不通过在境外收款的外国人。AREBI Bali 主席在 2025 年 7 月告诉 Tirto，无证外国经纪人常在境外收款且不缴纳印尼税款，而本地中介公司会为其成员登记并代扣所得税。规定还要求交易使用国家支付系统（Bisnis.com）。

计算示例

1. 一家中介公司挂牌，以 Rp50 亿出售一栋租赁产权别墅

• 按 5% 计算佣金：Rp5,000,000,000 × 5% = Rp2.5 亿
• 佣金增值税按实际 11% 计算：Rp2,750 万
• 卖方向中介公司支付 Rp2.775 亿
• 经纪人按 50% 分成：所得税前 Rp1.25 亿
• 按 70% 上限分成：Rp1.75 亿

2. 同一笔交易，按 50/50 合作经纪

• 挂牌中介公司：Rp1.25 亿，另加增值税
• 买方中介公司：Rp1.25 亿，另加增值税
• 每位经纪人按 50% 分成：Rp6,250 万

3. 年租金 Rp6 亿的一年期别墅租赁

• 按 5%：Rp3,000 万
• 按 8%：Rp4,800 万

4. 以 3% 费率出售一栋 Rp60 亿的 Hak Pakai 住宅

• 佣金：Rp1.8 亿，另加增值税 Rp1,980 万
• 卖方还须就转让缴纳 2.5% 的最终所得税，即 Rp1.5 亿，与佣金分开计算（税务总局）。

佣金相关税费

增值税。中介公司在佣金发票上收取增值税。根据 PMK 131/2024，对非奢侈商品和服务，税率为 12%，适用于费用的 11/12，实际税率为 11%（税务总局）。Brighton 确认，合规的中介公司会对佣金加收 11% 的增值税。

经纪人的所得税。正如 Tirto 的报道所述，印尼中介公司会对支付给经纪人的款项代扣所得税。税率取决于你的身份和总收入，因此请向中介公司财务部门索取书面明细，并确保你的税号（NPWP）已登记。

交易本身的税费与佣金分开：卖方转让时的 2.5% 最终所得税、买方的 BPHTB，以及租赁收入 10% 的最终税（Emerhub）。Rumavi 解释说，转售租赁产权时，卖方如为税务居民，按总价的 10% 缴税；如为非居民，则为 20%，除非税收协定予以降低。了解这些数字有助于你定价和谈判。

成交时的实务要点

• 由中介公司开具发票，绝不使用你的个人账户。
• 在签约时收取佣金，通过公证人或银行转账至印尼账户。
• 保留已签署的协议、合作经纪协议和介绍客户的证明。
• 自 2026 年 10 月起，未经认证的经纪人将面临处罚（AFU）。请保持你的证书有效。

成交前需要核查的事项

• 已签署的挂牌或买方委托协议，写明费率、增值税和付款日期。
• 如有其他中介公司参与，须签订合作经纪协议。
• 你所在中介公司的营销资料上有其执照信息。
• 你的分成比例，以及是否随业绩变化。
• 房产可合法出售：产权类型、土地分区和建筑许可都正确。

印度尼西亚的佣金在规定区间内确定，相关规定于 2025 年 10 月变更。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般性信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与任何机构或中介公司均无关联。

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