西班牙房产经纪人佣金

西班牙对房产买卖佣金没有法定费率。您的收入取决于市场以及客户签署的内容。租赁则不同：自 2023 年起，法律规定了由谁支付。以下是 2026 年 10 月佣金的运作方式，以及您以 autónomo 身份工作时税后能剩下多少。

简要版

1. 房产买卖佣金没有法定费率或上限，由双方协商。
2. 公开报道的费率约为房价的 2% 至 7%，OCU 在 2026 年 1 月调查得出的平均值为 5%。
3. 佣金之外另收 21% 的增值税。请书面写明报价费率是否已含税。
4. 在房产买卖中，通常由卖方支付。有些中介公司也向买方收费，在 Catalonia 这需要双方明确同意。
5. 对于长期住宅租赁，根据 2023 年《住房法》，中介费用必须由房东支付。
6. 已签署的委托单（nota de encargo）是您有权收取佣金的凭证。
7. autónomo 经纪人需缴纳增值税、个人所得税，以及每月社保缴费，第一年起步为 €80。

常见费率

• OCU（2026 年 1 月）在多个城市测试中介公司后发现：买卖佣金为房价的 2% 至 6%，平均 5%。Seville 和 Barcelona 的一些中介公司额外向买方收取 2% 至 4% 或固定费用。Madrid 则没有一家这样做。
• HelpMyCash：传统中介通常收取售价的 3% 至 7%；线上中介收取固定费用。
• GoWork（招聘网站）：佣金为最终成交价的 2% 至 5%。

以上均为公开报道的行业惯例。在高端市场和难卖的房产上，中介往往要价更高。在交易活跃的城市二手房市场，卖方会压低费率，而收取固定费用的线上中介则以价格竞争。

佣金的增值税

中介服务需缴纳 21% 的增值税，在佣金之外另加（OCU）。OCU 发现中介公司并不总是说明这一点。报价“5%”时，加上增值税后卖方实际可能支付 6.05%。请务必写明“5% 另加增值税”或“5% 含增值税”。

买卖交易中由谁支付

没有法律对此作出规定。OCU 的观点是，由聘请中介的一方支付，通常是卖方，尽管最终买方会通过房价承担这笔费用。

• 卖方支付：标准模式，也是 OCU 在 Madrid 发现的唯一模式。
• 买方也支付：OCU 在 Seville 和 Barcelona 发现，形式为额外百分比或固定费用。
• 买方代理：OCU 发现买方顾问服务收取购房价的 2% 至 4%。

OCU 指出，在 Catalonia，中介公司可以收取百分比或固定金额，但除非明确约定，不得向双方同时收费。无论您在哪里工作，如果买方到公证处才第一次听说您的佣金，他们一定会拒绝支付。

委托单

您与卖方签订的合同通常称为 nota de encargo（加泰罗尼亚语为 nota d’encàrrec）。Catalonia 的 Decree 12/2010 将其视为标志经纪人业务开始的文件。OCU 在 2026 年 1 月发现，只有少数中介公司在被要求时提供了委托合同范本，有些甚至没有说明佣金何时支付。

一份好的委托单应写明：

• 双方当事人、房产及其土地登记处（Land Registry）信息。
• 是否为独家委托以及期限。OCU 发现独家委托期限为 3 至 6 个月，有时会自动续期。
• 佣金：费率或金额，另加还是已含增值税，以及何时支付（OCU 建议在签署契据时支付）。
• 如果业主在委托单到期之后把房子卖给了您介绍的买方，该如何处理。

请您带看的每位买方签署看房单。如果双方日后试图绕开您直接交易，它可以证明是您介绍的。

租赁：由房东支付

《住房法》（2023 年 5 月 24 日第 12/2023 号法律，Law 12/2023）修改了租赁规定，按照消费事务部的概括，“房地产管理费用和合同签订费用由房东承担”。对于长期住宅租赁，您不能向租客收取佣金，无论是直接收取还是换个名目。

2024 年 10 月，该部门对多家中介公司针对租客的做法展开调查，并警告严重违规最高可罚 €100,000，而滥用条款等极其严重的违规最高可罚 €1 million，并可能根据非法获利处以更高金额。OCU 发现房东通常支付一个月租金另加增值税。

中介公司之间以及与经纪人的分成

中介公司之间。没有法律规定两家中介公司在合作成交时如何分配佣金。这取决于书面合作协议，或您所使用的共享房源网络的规则。在带看之前，请把分成比例、付款日期以及由谁向谁开票写成书面文件。

中介公司与您之间。中介公司自行设定分成比例。GoWork 估计新人的固定薪资为每年 €12,800 至 €20,000，薪资加佣金的总收入为每年 €20,000 至 €60,000。这些是招聘网站 2023 年的估算，并非官方数据。请在合同中写明您的分成、业绩目标和付款日期，包括您离职后才成交的交易。

计算示例

以下仅使用示例费率。以您的委托单和合同为准。

Málaga 的二手公寓，€400,000，卖方支付 5% 另加增值税。佣金：400,000 x 5% = €20,000。增值税：20,000 x 21% = €4,200。卖方支付 €24,200。按 40% 分成，经纪人所得为 20,000 x 40% = €8,000（税前）。

Marbella 的别墅，€1,500,000，卖方支付 4% 另加增值税，与买方中介按 50/50 分成。佣金：€60,000，另加 €12,600 增值税。每家中介公司获得 €30,000（不含增值税）。

Barcelona 的公寓，€600,000，卖方支付 3%，买方支付 2%，双方均已书面同意。佣金：€18,000 + €12,000 = €30,000，另加 €6,300 增值税。

Valencia 的长期租赁，每月 €1,300，佣金为一个月租金。由房东支付 €1,300 + €273 增值税 = €1,573。租客无需支付任何中介费。

autónomo 经纪人的税务和社保

西班牙许多经纪人以 autónomo 身份工作，向中介公司或客户开具发票。实际上这意味着：

• 增值税：您在发票上收取 21%，并上缴税务局，可扣除业务成本中的增值税。
• 个人所得税（IRPF）：按利润纳税，即您赚取的佣金减去可扣除成本。
• 社保（RETA）：按月缴费。

2026 年的情况	每月缴费
前 12 个月，固定费率	€80
第二年，若净收入仍低于最低工资	€80（延期）
此后，按您收入档次的最低基数	€200 至 €590

来源：固定费率参考 Billeo；2026 年区间参考 El Derecho（2025 年 12 月），政府将其维持在 2025 年水平。一项小额附加费 MEI 于 2026 年 1 月从 0.8% 上调至 0.9%。

示例。第三年，您开具佣金发票 €48,000，另加增值税 €10,080，成本为 €8,000。您用于计算个人所得税的利润约为 €40,000 减去社保缴费。您需将收取的增值税减去成本中的增值税后上缴税务局。请向 gestor（税务顾问）咨询您的确切档次和季度申报日程。

成交时的实务要点

• 经纪人受反洗钱法 Law 10/2010 约束。请凭发票通过银行转账收取佣金，切勿收取现金。
• 如果卖方是非居民，买方必须为税务局代扣房价的 3%（211 表）。请确认卖方的净收入仍足以支付您的佣金。
• 请卖方授权在公证处签约时支付您的发票，或提前开具发票并约定在签署契据当天付款。

成交前需要核查的事项

• 一份已签署的委托单，写明费率、增值税处理方式和付款日期。
• 您介绍的每位买方都签有看房单。
• 与任何其他中介公司签订的书面分成协议。
• 确认您在长期住宅租赁中没有向租客收费。
• 在 Catalonia，广告上须注明您的登记编号，若双方都付费则须取得明确同意。

西班牙的买卖佣金由市场而非法律决定，但租赁费用受到监管。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 不隶属于任何政府机构或中介公司。

在 CloserPass 西班牙查找职位和更多指南。