স্পেনে অফ-প্ল্যান (sobre plano) কীভাবে কাজ করে

“sobre plano”, অর্থাৎ অফ-প্ল্যান কেনা, স্প্যানিশ উপকূলে নতুন বাড়ি কেনার মূলধারার পথ। অনেক মার্কেটের মতো নয়, এখানে ক্রেতার অগ্রিম পেমেন্ট নির্দিষ্ট আইনি গ্যারান্টি দিয়ে সুরক্ষিত। ব্রোকার হিসেবে আপনার কাজ হলো নিশ্চিত করা যে প্রতিটি পেমেন্টের জন্য সেই গ্যারান্টি সত্যিই আছে, ক্রেতা হস্তান্তরের শর্ত বোঝেন, এবং বিল্ডিং লাইসেন্স হাতে আসার আগে কেউ এক পয়সাও দেন না।

সংক্ষেপে

1. অফ-প্ল্যানের অগ্রিম অর্থ Law 38/1999-এর প্রথম অতিরিক্ত বিধান (Building Act, LOE) দিয়ে সুরক্ষিত, যা 1 জানুয়ারি 2016 থেকে Law 20/2015 দিয়ে পুনর্লিখিত।
2. ডেভেলপারকে প্রত্যেক ক্রেতাকে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা দিতে হবে, যা সব অগ্রিম, কর ও আইনি সুদ কভার করে।
3. অগ্রিম অর্থ শুধু সেই প্রকল্পের জন্য ব্যবহৃত একটি বিশেষ অ্যাকাউন্টে জমা দিতে হবে।
4. বিল্ডিং লাইসেন্স পাওয়ার পর থেকে দায়িত্ব শুরু হয়। লাইসেন্স না থাকলে পেমেন্ট নয়।
5. একটি সাধারণ সূচি: কয়েক হাজার ইউরোর রিজার্ভেশন, নির্মাণকালে প্রায় 20% থেকে 30%, এবং হস্তান্তরের সময় বাকিটা।
6. দেরি সাধারণ ব্যাপার। সই করার আগে হস্তান্তরের তারিখ, গ্রেস পিরিয়ড ও জরিমানার ধারাগুলো পড়ুন।
7. হস্তান্তর প্রথম বসবাসের লাইসেন্স-এর ওপর নির্ভরশীল হওয়া উচিত।
8. নতুন বাড়িতে 10% ভ্যাট ও AJD স্ট্যাম্প ডিউটি লাগে।

আইনি কাঠামো

কয়েক দশক ধরে ক্রেতাদের অগ্রিম অর্থ Law 57/1968 দিয়ে সুরক্ষিত ছিল। Law 20/2015 এটি 1 জানুয়ারি 2016 থেকে বাতিল করে এবং একই ধরনের ব্যবস্থা Law 38/1999-এর প্রথম অতিরিক্ত বিধানে নিয়ে আসে। Banco de España-র অভিযোগ সেবা বর্তমান নিয়মগুলোর সারসংক্ষেপ দেয়:

• গ্যারান্টির দায়িত্ব শুরু হয় বিল্ডিং লাইসেন্স পাওয়ার সময়।
• ডেভেলপারকে প্রতিটি পেমেন্ট থেকে প্রত্যাশিত হস্তান্তরের তারিখ পর্যন্ত সব অগ্রিম, প্রযোজ্য কর ও আইনি সুদ ফেরতের গ্যারান্টি দিতে হবে। পুরোনো নির্দিষ্ট 6% সুদের জায়গায় আইনি সুদের হার এসেছে।
• গ্যারান্টি হতে পারে একটি বিমা পলিসি অথবা নিবন্ধিত প্রতিষ্ঠানের যৌথ ব্যাংক গ্যারান্টি (aval)।
• অগ্রিম অর্থ ডেভেলপারের অন্য টাকা থেকে আলাদা একটি বিশেষ অ্যাকাউন্টে জমা দিতে হবে, এবং শুধু নির্মাণের জন্য ব্যবহার করতে হবে।
• যে ব্যাংক এই অ্যাকাউন্ট খোলে, তাকে “নিজ দায়িত্বে” গ্যারান্টি চাইতে হবে।

এই নিয়ম ভাঙা ভোক্তা আইনের লঙ্ঘন, যাতে আঞ্চলিক জরিমানা হতে পারে।

পেমেন্টের সূচি

কোনো আইনি সূচি নেই। প্রতিটি ডেভেলপার নিজের সূচি ঠিক করে। Málaga-এর একটি এজেন্সি Pineapple Homes জানুয়ারি 2026-এ Costa del Sol-এর একটি সাধারণ ধরন বর্ণনা করেছে:

• রিজার্ভেশন: ইউনিটটি নিতে €3,000 থেকে €10,000।
• নির্মাণকালে: 6 থেকে 18 মাসে দামের প্রায় 20%, কখনো 30% পর্যন্ত।
• হস্তান্তরের সময়: বাকি 70% থেকে 80%, প্রায়ই মর্টগেজসহ।

Costa Luz Lawyers ক্রেতার জন্য দুটি নিয়ম যোগ করে: বিল্ডিং লাইসেন্স জারি ও যাচাই না হওয়া পর্যন্ত কিছুই দেবেন না, এবং যা দিয়েছেন তা কভার করা আপনার নিজের নামে একটি ব্যক্তিগত গ্যারান্টি সার্টিফিকেট হাতে না পাওয়া পর্যন্ত দেবেন না।

হিসাবের উদাহরণ

এই সংখ্যাগুলো শুধু উদাহরণ। চুক্তি ও গ্যারান্টিই চূড়ান্ত।

Estepona-এ অ্যাপার্টমেন্ট, €450,000।

ধাপ	পেমেন্ট	এ পর্যন্ত পরিশোধিত	গ্যারান্টিতে কমপক্ষে যা কভার হওয়া উচিত
রিজার্ভেশন	€6,000	€6,000	€6,000 + ভ্যাট + সুদ
ব্যক্তিগত চুক্তি (10% পর্যন্ত)	€39,000	€45,000	€45,000 + ভ্যাট + সুদ
নির্মাণকালীন কিস্তি (30% পর্যন্ত)	€90,000	€135,000	€135,000 + ভ্যাট + সুদ
হস্তান্তর	€315,000	€450,000	গ্যারান্টি শেষ হয়

প্রতিটি ধাপে ক্রেতা ডেভেলপারকে 10% ভ্যাট-ও দেন, তাই €135,000 দামের মানে নির্মাণ শেষে মোট €148,500 পরিশোধ। ডিডের সময় AJD স্ট্যাম্প ডিউটি যোগ হয়: Andalusia-তে 1.2%, তাই এই উদাহরণে €5,400 (Interforo)।

গ্যারান্টি কীভাবে ব্যবহার করা হয়

ডেভেলপার সময়মতো বাড়ির কাজ শুরু বা শেষ না করলে কী করতে হবে, Banco de España-র রিপোর্টে ধাপগুলো বলা আছে:

1. ক্রেতা সব অর্থ ফেরতের জন্য ডেভেলপারকে একটি আনুষ্ঠানিক, প্রমাণযোগ্য দাবি (বাস্তবে একটি burofax) পাঠান।
2. ডেভেলপার 30 দিনের মধ্যে না দিলে ক্রেতা ব্যাংক বা বিমাকারীর কাছে দাবি করতে পারেন।
3. ডেভেলপারের কাছে আগে দাবি করা সম্ভব না হলে, যেমন দেউলিয়া হওয়ার পর, ক্রেতা সরাসরি গ্যারান্টরের কাছে যেতে পারেন।
4. ডেভেলপারের চুক্তিভঙ্গের পর ক্রেতা বাতিল ও অর্থ ফেরতের দাবি না করে দুই বছর পেরিয়ে গেলে গ্যারান্টি বাতিল হয়ে যায়।

প্রথম বসবাসের লাইসেন্স বা বসবাসযোগ্যতার সার্টিফিকেট জারি হয়ে হস্তান্তরের প্রস্তাব দেওয়া হলে, অথবা ক্রেতা তৈরি বাড়ি নিতে অস্বীকার করলে গ্যারান্টি স্বাভাবিকভাবে শেষ হয়।

Costa Luz Lawyers উল্লেখ করে, গ্যারান্টি ছাড়া কোনো প্রকল্পের ডিপোজিট গ্রহণ করলে আদালত ক্রেতাদের অর্থ ফেরতের জন্য ব্যাংককে দায়ী করেছে, এবং সুপ্রিম কোর্ট জানুয়ারি 2026-এ বলেছে যে ফেরত না দেওয়া ডিপোজিটের সুদ প্রকৃত পরিশোধ পর্যন্ত চলবে। পুরোনো বা অনুপস্থিত গ্যারান্টি থাকলেও ক্রেতার দাবি থাকতে পারে, তাই তাদের একজন আইনজীবীর কাছে পাঠান।

দেরি ও ক্রেতার বিকল্প

অফ-প্ল্যানে সবচেয়ে সাধারণ সমস্যা হলো দেরি। ক্রেতা সই করার আগে এই ধারাগুলো দেখুন:

• হস্তান্তরের তারিখ ও যেকোনো স্বয়ংক্রিয় মেয়াদবৃদ্ধি। Pineapple Homes এমন ধারা পেয়েছে যা ডেভেলপারকে জরিমানা ছাড়াই 180 থেকে 365 দিন অতিরিক্ত সময় দেয়।
• গ্রেস পিরিয়ড। Costa Luz Lawyers বলে, যুক্তিসঙ্গত দেরির (আবহাওয়া, সরবরাহ) জন্য প্রায় 90 দিন সাধারণ।
• গ্রেস পিরিয়ডের পর প্রতিদিন বা প্রতি মাসের দেরির জন্য জরিমানা।
• চুক্তি বাতিলের অধিকার এবং ক্রেতা কী ফেরত পান।

তারিখ পেরিয়ে গেলে Costa Luz Lawyers দুটি পথ বর্ণনা করে: কেনা বহাল রাখা, burofax দিয়ে চূড়ান্ত তারিখ দেওয়া এবং জরিমানা দাবি করা; অথবা গুরুতর দেরির জন্য চুক্তি বাতিল করে প্রতিটি পেমেন্ট থেকে আইনি সুদসহ সব ডিপোজিট দাবি করা। ডেভেলপারের বিরুদ্ধে দাবি সাধারণত পাঁচ বছর পর্যন্ত, এবং ব্যাংক বা বিমাকারীর বিরুদ্ধে দুই বছর পর্যন্ত সম্ভব।

প্রথম বসবাসের লাইসেন্স

প্রথম বসবাসের লাইসেন্স (licencia de primera ocupación, বা কিছু অঞ্চলে সমতুল্য ঘোষণা) দেখায় যে তৈরি ভবনটি তার লাইসেন্সের সাথে মেলে এবং বসবাসযোগ্য। Pineapple Homes হস্তান্তর ও ডিডকে এর ওপর শর্তযুক্ত রাখার পরামর্শ দেয়, ইউটিলিটি সংযোগসহ। Costa Luz Lawyers সতর্ক করে, এটি ছাড়া ক্রেতা হয়তো ইউটিলিটি নিবন্ধন বা পরে বিক্রি করতে পারবেন না। নতুন বাড়িতে এটি না দেখে কোনো ক্রেতাকে ডিডে সই করতে দেবেন না।

স্ন্যাগিং ও পরের ত্রুটি

ডিডের আগে ক্রেতা বা একজন সার্ভেয়ার বাড়িটি ঘুরে দেখে প্রতিটি ত্রুটির তালিকা করবেন। Costa Luz Lawyers মেরামতের জন্য নির্দিষ্ট সময়সীমাসহ লিখিত, সই করা স্ন্যাগিং তালিকার পরামর্শ দেয়, এবং কার্যকর মেরামত চুক্তি না থাকলে গুরুতর ত্রুটিসহ বাড়ি নিতে নিষেধ করে। হস্তান্তরের পর নতুন বাড়িতে উল্লেখযোগ্য কাঠামোগত ত্রুটির জন্য দশ বছরের কাঠামোগত বিমা (seguro decenal) থাকে।

Costa del Sol ও Costa Blanca

• বিদেশিদের জন্য সবচেয়ে বড় দুটি অফ-প্ল্যান মার্কেট হলো Málaga প্রদেশ (Costa del Sol) ও Alicante প্রদেশ (Costa Blanca)। আগস্ট 2025-এ Alicante Plaza-র প্রকাশিত Registradores-এর তথ্য অনুযায়ী বাড়ি কেনায় বিদেশি ক্রেতার অংশ Málaga-এ প্রায় 33% এবং Alicante-এ 43%।
• Andalusia: নতুন বাড়িতে ভ্যাট 10% ও AJD 1.2%।
• Valencian Community: 1 জুন 2026 থেকে ভ্যাট 10% ও AJD 1.4% (Guía Fiscal)।
• ট্যুরিস্ট ভাড়ার পরিকল্পনা: ক্রেতা হলিডে ভাড়ার পরিকল্পনা করলে আগে পৌরসভার সীমা দেখে নিন। Andalusia-তে কাউন্সিলগুলো ভবন বা জোন অনুযায়ী ট্যুরিস্ট বাড়ির সংখ্যা সীমিত করতে পারে, এবং কমিউনিটির বিধি এগুলো নিষিদ্ধ করতে পারে (Colegio de Arquitectos de Málaga)।
• কোনো ভিসা নেই: প্রপার্টির গোল্ডেন ভিসা 3 এপ্রিল 2025-এ বন্ধ হয়েছে, তাই বিনিয়োগকারীদের জন্য মার্কেটিংয়ে বসবাসের প্রতিশ্রুতি দেওয়া যাবে না।

ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন

• বিল্ডিং লাইসেন্স: নম্বর, তারিখ এবং এটি কোন প্লট কভার করে।
• প্রতিটি পেমেন্টের জন্য ক্রেতার নামসহ একটি ব্যক্তিগত গ্যারান্টি সার্টিফিকেট।
• ডেভেলপারের নামে ও প্রকল্পের সাথে যুক্ত বিশেষ অ্যাকাউন্টের বিবরণ।
• চুক্তির সাথে সংযুক্ত স্পেসিফিকেশন ও নকশা। Costa Luz Lawyers উল্লেখ করে, ব্রোশিওর ও মানের স্পেসিফিকেশন আইনগতভাবে প্রাসঙ্গিক হতে পারে।
• ডেভেলপারের ট্র্যাক রেকর্ড: সম্পন্ন প্রকল্প, হস্তান্তরে দেরি, বিরোধ।
• হস্তান্তর, মেয়াদবৃদ্ধি ও জরিমানার ধারাগুলো।

সতর্কসংকেত

• বিল্ডিং লাইসেন্সের আগেই পেমেন্ট চাওয়া।
• কোনো ব্যক্তিগত গ্যারান্টি নেই, অথবা “পরে” আসবে বলে প্রতিশ্রুতি।
• এমন অ্যাকাউন্টে পেমেন্ট যা প্রকল্পের বিশেষ অ্যাকাউন্ট নয়, অথবা কোনো মধ্যস্থতাকারীকে।
• হস্তান্তরের তারিখের সীমাহীন মেয়াদবৃদ্ধি।
• প্রথম বসবাসের লাইসেন্স ছাড়াই ডিডের প্রস্তাব।
• এমন মার্কেটিং যা গোল্ডেন ভিসা বা নিশ্চিত ভাড়া আয়ের প্রতিশ্রুতি দেয়।

অফ-প্ল্যানের নিয়ম সারা দেশে প্রযোজ্য, তবে লাইসেন্স ও কর অঞ্চলভেদে আলাদা। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো ডেভেলপার, ব্যাংক বা কর্তৃপক্ষের সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ স্পেন অংশে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।