স্পেনে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন

স্পেনে বিক্রির জন্য কোনো আইনি কমিশন হার নেই। আপনার আয় মার্কেট এবং ক্লায়েন্ট কী সই করেন তার ওপর নির্ভর করে। ভাড়ার ক্ষেত্রে আলাদা: 2023 থেকে আইন বলে দেয় কে দেবেন। অক্টোবর 2026-এ কমিশন কীভাবে কাজ করে, এবং autónomo হিসেবে কাজ করলে কর দেওয়ার পর আপনার হাতে কত থাকে, তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. বিক্রির কমিশনে কোনো আইনি হার বা সীমা নেই। এটি আলোচনার মাধ্যমে ঠিক হয়।
2. জানানো হারগুলো দামের প্রায় 2% থেকে 7%, আর জানুয়ারি 2026-এ OCU গড়ে 5% পেয়েছে।
3. ফি-এর ওপর 21% ভ্যাট যোগ হয়। উদ্ধৃত হারে তা ধরা আছে কিনা লিখিতভাবে জানান।
4. বিক্রির ক্ষেত্রে সাধারণত বিক্রেতা দেন। কিছু এজেন্সি ক্রেতার কাছ থেকেও নেয়, যার জন্য Catalonia-তে স্পষ্ট সম্মতি লাগে।
5. দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ার ক্ষেত্রে 2023 সালের হাউজিং আইন অনুযায়ী এজেন্সির ফি বাড়িওয়ালাকে দিতে হবে।
6. সই করা একটি এনগেজমেন্ট নোট (nota de encargo) ফি পাওয়ার অধিকারের প্রমাণ।
7. একজন autónomo এজেন্ট ভ্যাট, আয়কর এবং প্রথম বছরে €80 থেকে মাসিক সোশ্যাল সিকিউরিটি কন্ট্রিবিউশন দেন।

প্রচলিত হার

• OCU (জানুয়ারি 2026), কয়েকটি শহরে এজেন্সি পরীক্ষা করার পর: বিক্রির কমিশন দামের 2% থেকে 6%, গড়ে 5%। Seville ও Barcelona-এর কিছু এজেন্সি ক্রেতার কাছ থেকে অতিরিক্ত 2% থেকে 4% বা নির্দিষ্ট ফি নিয়েছে। Madrid-এ কেউ নেয়নি।
• HelpMyCash: প্রচলিত এজেন্সিগুলো সাধারণত বিক্রয়মূল্যের 3% থেকে 7% নেয়; অনলাইন এজেন্সিগুলো নির্দিষ্ট ফি নেয়।
• GoWork (জব বোর্ড): চূড়ান্ত দামের 2% থেকে 5% কমিশন।

এগুলো জানানো প্রচলন। প্রাইম সেগমেন্টে এবং বিক্রি করা কঠিন এমন বাড়িতে এজেন্সিগুলো প্রায়ই বেশি চায়। ব্যস্ত শহরের রিসেলে বিক্রেতারা হার কমিয়ে আনেন, আর নির্দিষ্ট ফি-এর অনলাইন এজেন্সিগুলো দামে প্রতিযোগিতা করে।

ফি-এর ওপর ভ্যাট

এজেন্সির সেবায় 21% ভ্যাট লাগে, যা কমিশনের ওপর যোগ হয় (OCU)। OCU দেখেছে এজেন্সিগুলো সবসময় এটি স্পষ্ট করে না। “5%” উদ্ধৃতিতে ভ্যাট যোগ হলে বিক্রেতা 6.05% দিতে পারেন। সবসময় লিখুন “5% ও ভ্যাট” অথবা “ভ্যাটসহ 5%”।

বিক্রিতে কে দেন

কোনো আইন এটি ঠিক করে না। OCU-র মত হলো, যে পক্ষ এজেন্সি নিয়োগ করে, সাধারণত বিক্রেতা, সেই দেয়, যদিও শেষ পর্যন্ত দামের মাধ্যমে খরচটা ক্রেতাই বহন করেন।

• বিক্রেতা দেন: প্রচলিত মডেল, এবং Madrid-এ OCU শুধু এটিই পেয়েছে।
• ক্রেতাও দেন: Seville ও Barcelona-তে OCU এটি পেয়েছে, অতিরিক্ত শতাংশ বা নির্দিষ্ট ফি হিসেবে।
• ক্রেতার এজেন্ট: OCU দেখেছে ক্রেতা পরামর্শ সেবাগুলো ক্রয়মূল্যের 2% থেকে 4% নেয়।

OCU উল্লেখ করেছে, Catalonia-তে এজেন্সিগুলো শতাংশ বা নির্দিষ্ট অঙ্ক নিতে পারে, কিন্তু স্পষ্ট সম্মতি ছাড়া দুই পক্ষের কাছ থেকেই নিতে পারে না। আপনি যেখানেই কাজ করুন, যে ক্রেতা নোটারির কাছে গিয়ে প্রথম আপনার ফি-এর কথা শোনেন, তিনি তা দিতে রাজি হবেন না।

এনগেজমেন্ট নোট

বিক্রেতার সাথে আপনার চুক্তিকে সাধারণত nota de encargo (কাতালান ভাষায় nota d’encàrrec) বলা হয়। Catalonia-র Decree 12/2010 একে এমন নথি বলে উল্লেখ করে যা থেকে একজন এজেন্টের কাজ শুরু হয়। জানুয়ারি 2026-এ OCU দেখেছে, চাওয়া হলে অল্প কিছু এজেন্সিই নমুনা এনগেজমেন্ট চুক্তি দিয়েছে, এবং কিছু এজেন্সি বলেনি ফি কখন দিতে হবে।

একটি ভালো এনগেজমেন্ট নোটে থাকে:

• পক্ষগুলো, প্রপার্টি এবং এর Land Registry-র বিবরণ।
• এটি এক্সক্লুসিভ কিনা এবং কতদিনের জন্য। OCU 3 থেকে 6 মাসের এক্সক্লুসিভ মেয়াদ পেয়েছে, কখনো স্বয়ংক্রিয় নবায়নসহ।
• ফি: হার বা অঙ্ক, ভ্যাট যোগ করে নাকি ভ্যাটসহ, এবং কখন দিতে হবে (OCU ডিড সইয়ের সময় দেওয়ার পরামর্শ দেয়)।
• নোটের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে মালিক যদি আপনার পরিচয় করিয়ে দেওয়া ক্রেতার কাছে বিক্রি করেন, তখন কী হবে।

যে ক্রেতাকেই প্রপার্টি দেখান, তাকে দিয়ে একটি ভিজিট স্লিপে সই করিয়ে নিন। পরে পক্ষগুলো আপনাকে বাদ দিয়ে লেনদেন করতে চাইলে এটি পরিচয় করিয়ে দেওয়ার প্রমাণ।

ভাড়া: বাড়িওয়ালা দেন

হাউজিং আইন (Law 12/2023, 24 মে) ভাড়ার নিয়ম সংশোধন করেছে যাতে “রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার খরচ ও চুক্তি সম্পাদনের খরচ বাড়িওয়ালা বহন করেন”, যেমনটা ভোক্তা বিষয়ক মন্ত্রণালয় সংক্ষেপে বলেছে। দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ার জন্য আপনি ভাড়াটের কাছ থেকে সরাসরি বা অন্য নামে আপনার ফি নিতে পারবেন না।

অক্টোবর 2024-এ মন্ত্রণালয় ভাড়াটেদের প্রতি আচরণ নিয়ে কয়েকটি এজেন্সির বিরুদ্ধে তদন্ত শুরু করে এবং সতর্ক করে যে গুরুতর লঙ্ঘনে €100,000 পর্যন্ত এবং অন্যায্য ধারার মতো অতি গুরুতর লঙ্ঘনে €1 million পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে, অবৈধ মুনাফার ভিত্তিতে আরও বেশিও হতে পারে। OCU দেখেছে বাড়িওয়ালারা সাধারণত এক মাসের ভাড়া ও ভ্যাট দেন।

এজেন্সিগুলোর মধ্যে এবং এজেন্টের সাথে স্প্লিট

এজেন্সিগুলোর মধ্যে। যৌথ বিক্রিতে দুটি এজেন্সি কীভাবে ফি ভাগ করবে তা কোনো আইন ঠিক করে না। এটি নির্ভর করে লিখিত সহযোগিতা চুক্তি বা আপনি যে শেয়ার্ড লিস্টিং নেটওয়ার্ক ব্যবহার করেন তার নিয়মের ওপর। প্রপার্টি দেখানোর আগেই স্প্লিট, পেমেন্টের তারিখ এবং কে কাকে ইনভয়েস করবে তা লিখিত রাখুন।

এজেন্সি ও আপনার মধ্যে। এজেন্সিগুলো নিজেদের স্প্লিট ঠিক করে। GoWork-এর অনুমান, নতুনদের নির্দিষ্ট বেতন বছরে €12,800 থেকে €20,000 এবং মোট আয়, বেতন ও কমিশন মিলিয়ে, বছরে €20,000 থেকে €60,000। এগুলো 2023 সালের জব বোর্ডের অনুমান, সরকারি তথ্য নয়। আপনার স্প্লিট, টার্গেট ও পেমেন্টের তারিখ চুক্তিতে রাখুন, আপনি চলে যাওয়ার পর যে ডিল বন্ধ হয় সেগুলোসহ।

উদাহরণসহ হিসাব

এখানে শুধু উদাহরণের হার ব্যবহার করা হয়েছে। আপনার এনগেজমেন্ট নোট ও চুক্তিই চূড়ান্ত।

Málaga-এ রিসেল অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000, বিক্রেতা 5% ও ভ্যাট দেন। ফি: 400,000 x 5% = €20,000। ভ্যাট: 20,000 x 21% = €4,200। বিক্রেতা দেন €24,200। 40% স্প্লিটে এজেন্টের ভাগ 20,000 x 40% = €8,000 (কর দেওয়ার আগে)।

Marbella-এ ভিলা, €1,500,000, বিক্রেতা 4% ও ভ্যাট দেন, ক্রেতার এজেন্সির সাথে 50/50 ভাগ। ফি: €60,000 ও €12,600 ভ্যাট। প্রতিটি এজেন্সি ভ্যাট বাদে €30,000 পায়।

Barcelona-এ ফ্ল্যাট, €600,000, বিক্রেতা 3% ও ক্রেতা 2% দেন, দুটিই লিখিতভাবে সম্মত। ফি: €18,000 + €12,000 = €30,000, সাথে €6,300 ভ্যাট।

Valencia-এ দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া, মাসে €1,300, এক মাসের ফি। বাড়িওয়ালা দেন €1,300 + €273 ভ্যাট = €1,573। ভাড়াটে কোনো এজেন্সি ফি দেন না।

autónomo এজেন্টের কর ও সোশ্যাল সিকিউরিটি

স্পেনে অনেক এজেন্ট autónomo হিসেবে কাজ করেন এবং এজেন্সি বা ক্লায়েন্টকে ইনভয়েস করেন। বাস্তবে এর মানে:

• ভ্যাট: আপনি ইনভয়েসে 21% যোগ করেন এবং ব্যবসার খরচের ভ্যাট বাদ দিয়ে তা কর বিভাগে জমা দেন।
• আয়কর (IRPF): আপনার মুনাফার ওপর দেন, অর্থাৎ আয় করা ফি থেকে বাদযোগ্য খরচ বাদ দিয়ে।
• সোশ্যাল সিকিউরিটি (RETA): মাসিক কন্ট্রিবিউশন।

2026 সালের অবস্থা	মাসিক কন্ট্রিবিউশন
প্রথম 12 মাস, ফ্ল্যাট রেট	€80
দ্বিতীয় বছর, যদি নিট আয় ন্যূনতম মজুরির নিচে থাকে	€80 (বর্ধিত মেয়াদ)
এরপর, আপনার আয়ের স্তরের ন্যূনতম ভিত্তি	€200 থেকে €590

সূত্র: ফ্ল্যাট রেটের জন্য Billeo; 2026 সালের রেঞ্জের জন্য El Derecho (ডিসেম্বর 2025), যা সরকার 2025 সালের স্তরেই রেখেছে। MEI নামে একটি ছোট লেভি জানুয়ারি 2026-এ 0.8% থেকে বেড়ে 0.9% হয়েছে।

উদাহরণ। তৃতীয় বছরে আপনি €48,000 ফি ও €10,080 ভ্যাট ইনভয়েস করলেন, খরচ €8,000। আয়করের জন্য আপনার মুনাফা প্রায় €40,000, তা থেকে সোশ্যাল সিকিউরিটি কন্ট্রিবিউশন বাদ যাবে। যে ভ্যাট আদায় করেছেন, খরচের ভ্যাট বাদ দিয়ে তা কর বিভাগে জমা দেন। আপনার সঠিক স্তর ও ত্রৈমাসিক ফাইলিং ক্যালেন্ডারের জন্য একজন gestor (কর পরামর্শক)-কে জিজ্ঞাসা করুন।

ক্লোজিংয়ের সময় ব্যবহারিক বিষয়

• এজেন্টরা অর্থপাচার প্রতিরোধ আইন Law 10/2010-এর আওতায়। ইনভয়েসের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে ফি নিন, কখনো নগদে নয়।
• বিক্রেতা যদি অনিবাসী হন, ক্রেতাকে দামের 3% কর বিভাগের জন্য কেটে রাখতে হয় (form 211)। দেখে নিন বিক্রেতার নিট প্রাপ্তি দিয়ে এখনো আপনার ফি পরিশোধ সম্ভব কিনা।
• নোটারিতে সইয়ের সময় আপনার ইনভয়েসের পেমেন্ট অনুমোদন করতে বিক্রেতাকে বলুন, অথবা আগেই ইনভয়েস করুন এবং ডিডের দিন পেমেন্টের তারিখ রাখুন।

একটি ডিলে কাজ শুরুর আগে কী যাচাই করবেন

• হার, ভ্যাটের ব্যবস্থা ও পরিশোধের তারিখসহ একটি সই করা এনগেজমেন্ট নোট।
• আপনি যে প্রত্যেক ক্রেতাকে পরিচয় করিয়ে দেন তাদের ভিজিট স্লিপ।
• অন্য যেকোনো এজেন্সির সাথে একটি লিখিত স্প্লিট চুক্তি।
• দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ায় আপনি ভাড়াটের কাছ থেকে কিছু নিচ্ছেন না।
• Catalonia-তে বিজ্ঞাপনে আপনার রেজিস্টার নম্বর, এবং দুই পক্ষই দিলে স্পষ্ট সম্মতি।

স্পেনে বিক্রির কমিশন আইন নয়, মার্কেট ঠিক করে, তবে ভাড়ার ফি নিয়ন্ত্রিত। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো কর্তৃপক্ষ বা এজেন্সির সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ স্পেন অংশে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।