স্পেনে কীভাবে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হবেন

স্পেনে রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের জন্য কোনো জাতীয় লাইসেন্স নেই। যে কেউ শুরু করতে পারেন, এবং উপকূলের অনেক এজেন্ট বিদেশ থেকে আসা। তবে এখন তিনটি অঞ্চল নিজস্ব রেজিস্টার রাখে, আপনি অর্থপাচার প্রতিরোধ আইনের আওতায়, এবং আপনার নাগরিকত্ব ঠিক করে আপনি কীভাবে কাজ করতে পারবেন। অক্টোবর 2026-এ সবকিছু কীভাবে মিলে যায়, তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. কোনো জাতীয় লাইসেন্স বা পরীক্ষা নেই। পুরোনো API টাইটেল এখনো আছে, তবে জুন 2000-এর উদারীকরণ ডিক্রির পর থেকে তা বাধ্যতামূলক নয়।
2. Catalonia-তে AICAT রেজিস্টারে নিবন্ধন বাধ্যতামূলক, ট্রেনিং, অফিস, বিমা ও গ্যারান্টিসহ।
3. Valencian Community-তে Decree 98/2022 অনুযায়ী নিবন্ধন বাধ্যতামূলক, কমপক্ষে 200 ঘণ্টার ট্রেনিংসহ। জানুয়ারি 2025-এ একটি আদালত এর বিমা ও গ্যারান্টির অঙ্ক বাতিল করেছে।
4. Andalusia তার হাউজিং আইন Law 5/2025-এ একটি বাধ্যতামূলক রেজিস্টার তৈরি করেছে, যা 24 জানুয়ারি 2026 থেকে কার্যকর। এর ওপর নির্ভর করার আগে দেখে নিন এটি চালু হয়েছে কিনা।
5. EU নাগরিকরা মুক্তভাবে কাজ করতে পারেন। EU-বহির্ভূত নাগরিকদের রেসিডেন্স ও ওয়ার্ক পারমিট লাগে, কর্মচারী হিসেবে বা স্বনিযুক্ত হিসেবে।
6. সবার একটি NIE লাগে, এবং আপনি হয় কর্মচারী হিসেবে অথবা autónomo (স্বনিযুক্ত) হিসেবে কাজ করেন।
7. আয় সাধারণত বেসিক বেতন ও কমিশন, অথবা autónomo-দের জন্য শুধু কমিশন।

কোনো জাতীয় লাইসেন্স নেই

স্পেন 2000 সালে পেশাটি উদার করেছে। Consumer-এর মতে, 23 জুনের Royal Decree-law 4/2000 যে কাউকে কোনো টাইটেল ছাড়াই রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা করার অনুমতি দেয়, এবং সরকারি Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) টাইটেলের শেষ প্রবেশ পরীক্ষা হয়েছিল 9 এপ্রিল 2000-এ। API টাইটেল ও এর পেশাগত কলেজগুলো এখনো আছে, এবং কিছু এজেন্ট মানের চিহ্ন হিসেবে সেগুলো ব্যবহার করেন, তবে সেগুলো ঐচ্ছিক।

ভোক্তা সংগঠন OCU জানুয়ারি 2026-এ মধ্যস্থতাকে “রাষ্ট্রীয় পর্যায়ে খুব কম নিয়ন্ত্রিত” বলেছে, কে কাজ করতে পারেন এবং এজেন্টরা কত নিতে পারেন, দুই ক্ষেত্রেই। এই ফাঁকের কারণেই কয়েকটি অঞ্চল নিজস্ব নিয়ম তৈরি করেছে। OCU বাধ্যতামূলক রেজিস্টারসহ অঞ্চল হিসেবে Catalonia, Valencia ও Balearic Islands, এবং ঐচ্ছিক রেজিস্টারসহ অঞ্চল হিসেবে Madrid, Canary Islands ও Navarre-এর নাম দিয়েছে।

Catalonia: AICAT রেজিস্টার

Catalonia-তে জনসাধারণের জন্য খোলা অফিস থেকে কাজ করলে আপনাকে অবশ্যই Register of Real Estate Agents of Catalonia-তে থাকতে হবে, যাকে এজেন্টদের প্রদর্শিত ব্যাজের নামে প্রায়ই AICAT বলা হয়। নিয়মগুলো এসেছে আবাসনের অধিকার বিষয়ক Law 18/2007 ও Decree 12/2010 থেকে। Generalitat-এর প্রক্রিয়ার পেজে বলা আছে:

• ট্রেনিং: সংশ্লিষ্ট বিশ্ববিদ্যালয় ডিগ্রি (আইন, অর্থনীতি, ব্যবসা, বিল্ডিং ইঞ্জিনিয়ারিং ও অনুরূপ) অথবা স্বীকৃত রিয়েল এস্টেট কোর্সের সার্টিফিকেট। কোম্পানিতে পরিচালকদের এবং প্রতিটি অফিসের দায়িত্বপ্রাপ্ত ব্যক্তিকে এটি পূরণ করতে হবে।
• জনসাধারণের জন্য খোলা একটি প্রতিষ্ঠান, যদি না আপনি শুধু অনলাইনে কাজ করেন।
• প্রতি অফিসে কমপক্ষে প্রতি দাবিতে €100,000 ও বছরে €600,000 এর দায় বিমা। শুধু অনলাইন কাজের জন্য €150,000 ও €1,000,000।
• প্রতি অফিসে কমপক্ষে €60,000 এর গ্যারান্টি (বন্ড বা জামানত), অথবা শুধু অনলাইন কাজের জন্য প্রতি এজেন্ট €300,000।
• প্রক্রিয়ার জন্য কোনো ফি নেই।

নিবন্ধনের পর আপনি আপনার রেজিস্টার নম্বরসহ একটি ব্যাজ ও প্লেট প্রদর্শন করেন, এবং নম্বরটি আপনার স্টেশনারি ও বিজ্ঞাপনে থাকতে হবে। ডিক্রির Article 6.2 অনুযায়ী, কেউ জানতে চাইলে আপনাকে বলতে হবে কোন বিমাকারী বা ব্যাংক আপনার গ্যারান্টি দিয়েছে।

Valencian Community: RAI রেজিস্টার

Valencia-র Register of Real Estate Intermediation Agents তৈরি হয়েছে 29 জুলাইয়ের Decree 98/2022 দিয়ে, যা 16 অক্টোবর 2022 থেকে কার্যকর। Generalitat-এর FAQ বলে, প্রপার্টি বিক্রি, ভাড়া, বিনিময় বা প্রপার্টি অধিকার হস্তান্তরে যারা মধ্যস্থতা, পরামর্শ বা ব্যবস্থাপনা করেন, সবাই এর আওতায়। শুধু প্রপার্টি ব্যবস্থাপনা এবং চাবি রাখা ও পরিষ্কারের মতো ট্যুরিস্ট ভাড়ার সেবা এর বাইরে।

• ট্রেনিং: রিয়েল এস্টেট বিষয়ে কমপক্ষে 200 শিক্ষাঘণ্টার সার্টিফিকেট।
• কোম্পানিতে পরিচালকদের ও প্রতিটি অফিস ম্যানেজারকে এটি পূরণ করতে হবে, এবং একজন ব্যক্তি তিনটির বেশি অফিস তত্ত্বাবধান করতে পারবেন না।
• শুধু অনলাইনে কাজ করা এজেন্টদের অঞ্চলে একটি প্রকৃত ঠিকানা লাগবে।

জানুয়ারি 2025-এ Valencia-র হাইকোর্ট প্রতিযোগিতা কর্তৃপক্ষের (CNMC) আপিলের একাংশ মেনে নিয়ে ডিক্রির কয়েকটি শর্ত বাতিল করে, যার মধ্যে আছে €60,000 গ্যারান্টি (অনলাইন এজেন্টদের জন্য €300,000) এবং €100,000 দায় বিমা (অনলাইনে €600,000)। আদালত অনলাইন এজেন্টদের জন্য বেশি অঙ্ককে বৈষম্যমূলক বলেছে। রায়টির বিরুদ্ধে সুপ্রিম কোর্টে আপিল করা যেত, তাই নিবন্ধনের দিন কী প্রযোজ্য তা Generalitat বা একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।

Andalusia: Law 5/2025-এর অধীনে নতুন রেজিস্টার

বিদেশি এজেন্টদের জন্য Andalusia গুরুত্বপূর্ণ কারণ এতে Costa del Sol আছে। 16 ডিসেম্বরের হাউজিং আইন Law 5/2025 24 ডিসেম্বর 2025-এ সরকারি গেজেটে (BOJA) প্রকাশিত হয় এবং 24 জানুয়ারি 2026 থেকে কার্যকর হয়। এটি Register of Specialised Real Estate Agents of the Residential Sector of Andalusia তৈরি করে, যাকে আইনের প্রস্তাবনা বাধ্যতামূলক বলেছে।

Article 52 নিবন্ধনের শর্ত নির্ধারণ করে:

• এর যেকোনো একটি: সরকারি API টাইটেল, সামাজিক ও আইনি বিজ্ঞান, ইঞ্জিনিয়ারিং বা স্থাপত্যে বিশ্ববিদ্যালয় ডিগ্রি, আবেদনের ঠিক আগে কমপক্ষে চার বছরের রিয়েল এস্টেট অভিজ্ঞতা, অথবা এজেন্টদের একটি সরকারি কলেজের সদস্যপদ।
• আবাসিক মধ্যস্থতা ও সুরক্ষিত আবাসনে কমপক্ষে 100 ঘণ্টার সরকারি ট্রেনিং, গত চার বছরের মধ্যে করা। এটি ব্যবসার মালিক এবং 50% কর্মচারীর জন্য প্রযোজ্য।
• আইন ও এর বিধিমালা অনুযায়ী একটি গ্যারান্টি বা বিমা।
• রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতার সাথে সম্পর্কিত কোনো অপরাধের রেকর্ড নেই।

রেজিস্টার চালু করা নিয়ে আইনে একটি আলাদা চূড়ান্ত বিধান আছে। অক্টোবর 2026-এ রেজিস্টারটি আবেদনের জন্য খোলা ছিল কিনা আমরা নিশ্চিত হতে পারিনি। এখনই আপনার অভিজ্ঞতা ও ট্রেনিংয়ের প্রমাণ রাখুন, এবং নিজেকে নিবন্ধিত বলে বিজ্ঞাপন দেওয়ার আগে Junta de Andalucía-র কাছে যাচাই করুন।

অর্থপাচার প্রতিরোধের দায়িত্ব

Law 10/2010-এর Article 2.1(l) অনুযায়ী, ডেভেলপার এবং প্রপার্টি বিক্রিতে পেশাগতভাবে এজেন্ট, কমিশন এজেন্ট বা মধ্যস্থতাকারী হিসেবে কাজ করা যে কেউ দায়বদ্ধ প্রতিষ্ঠান। এর মানে know-your-client যাচাই, প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিক শনাক্ত করা, এবং সন্দেহজনক লেনদেন স্পেনের আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট SEPBLAC-কে জানানো। যেকোনো এজেন্সিকে জিজ্ঞাসা করুন তারা এই যাচাইগুলো কীভাবে করে। একটি গুরুতর এজেন্সির লিখিত প্রক্রিয়া ও একজন নির্দিষ্ট দায়িত্বপ্রাপ্ত ব্যক্তি থাকবে।

কাজের অধিকার: EU ও EU-বহির্ভূত

EU, EEA ও সুইস নাগরিক। আপনি স্পেনে কর্মচারী বা স্বনিযুক্ত হিসেবে কাজ করতে পারেন। তিন মাসের বেশি থাকলে আগমনের তিন মাসের মধ্যে আপনার প্রদেশের বিদেশি অফিসে (Oficina de Extranjería) বা থানায় সশরীরে নিবন্ধন করতে হবে। স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয় বলে, রেজিস্ট্রেশন সার্টিফিকেট সেখানেই দেওয়া হয় এবং তাতে আপনার বিদেশি পরিচয় নম্বর থাকে।

কর্মচারী হিসেবে EU-বহির্ভূত নাগরিক। নিয়োগকর্তা Organic Law 4/2000 ও Royal Decree 1155/2024 অনুযায়ী প্রাথমিক রেসিডেন্স ও ওয়ার্ক পারমিটের আবেদন করেন। Ministry of Inclusion-এর তথ্যপত্র বলে, চাকরিটি হয় ত্রৈমাসিক পূরণ করা কঠিন পেশার তালিকায় থাকতে হবে, নয়তো নিয়োগকর্তাকে দেখাতে হবে যে তিনি স্থানীয়ভাবে পদটি পূরণ করতে পারেননি, সরকারি জব পোর্টালে অফার দেওয়াসহ। চুক্তিতে পারমিটের পুরো মেয়াদের জন্য কাজের নিশ্চয়তা থাকতে হবে। সিদ্ধান্ত তিন মাসের মধ্যে দেওয়ার কথা, এবং কোনো উত্তর না এলে তা প্রত্যাখ্যান বোঝায়। এরপর আপনি এক মাসের মধ্যে কনস্যুলেটে ভিসার আবেদন করেন, স্পেনে প্রবেশ করেন, সোশ্যাল সিকিউরিটিতে নিবন্ধন করেন এবং আপনার বিদেশি পরিচয়পত্রের (TIE) আবেদন করেন।

স্বনিযুক্ত হিসেবে EU-বহির্ভূত নাগরিক। স্বনিযুক্ত কাজের পারমিটের জন্য মন্ত্রণালয়ের তথ্যপত্রে চাওয়া হয় আপনার কাজের জন্য প্রয়োজনীয় লাইসেন্স, যোগ্যতা বা অভিজ্ঞতার প্রমাণ, আপনার বিনিয়োগ যথেষ্ট তার প্রমাণ (ATA বা UPTA-র মতো স্বনিযুক্তদের সংগঠনের একটি সম্ভাব্যতা রিপোর্ট একটি উপায়), এবং কোনো অপরাধের রেকর্ড না থাকা। আপনি যেখানে থাকেন সেখানকার স্প্যানিশ কনস্যুলেটে সশরীরে আবেদন করেন। প্রথম পারমিট এক বছর মেয়াদি এবং একটি অঞ্চল ও একটি খাতে সীমাবদ্ধ।

NIE

স্পেনে যে বিদেশিই কাজ করেন, কেনেন বা ব্যবসা করেন, তার একটি NIE (বিদেশি পরিচয় নম্বর) লাগে। এটি একবারই দেওয়া হয় এবং বদলায় না। স্পেনে আপনি অ্যাপয়েন্টমেন্ট, পাসপোর্ট এবং 790 code 012 ফর্মে ফি (Universidad Autónoma de Madrid অনুযায়ী €9.84) নিয়ে থানায় বা বিদেশি অফিসে EX-15 ফর্মে আবেদন করেন। বিদেশ থেকে স্প্যানিশ কনস্যুলেটে আবেদন করেন। ওয়ার্ক ভিসা নিয়ে আসা EU-বহির্ভূত কর্মীরা সাধারণত ভিসাতেই NIE ছাপানো পান।

কর্মচারী নাকি autónomo

কর্মচারী। এজেন্সি একটি কাজের চুক্তিতে সই করে, আপনার সোশ্যাল সিকিউরিটি দেয় এবং আয়কর কেটে রাখে। সাধারণত আপনি বেসিক বেতন এবং আপনার আনা ফি-এর একটি অংশ পান।

Autónomo। অনেক এজেন্ট, বিশেষ করে ফ্র্যাঞ্চাইজি ও নেটওয়ার্ক মডেলে, স্বনিযুক্ত। আপনি কর বিভাগ ও সোশ্যাল সিকিউরিটিতে নিবন্ধন করেন, এজেন্সি বা ক্লায়েন্টকে ইনভয়েস করেন, আপনার ফি-এর ওপর 21% ভ্যাট নেন এবং নিজের মাসিক কন্ট্রিবিউশন দেন।

• নতুন autónomo-রা প্রথম 12 মাস মাসে €80 ফ্ল্যাট রেট ব্যবহার করতে পারেন, যা নিট আয় ন্যূনতম মজুরির নিচে থাকলে দ্বিতীয় বছরের জন্য বাড়ানো যায় (Billeo)।
• এরপর কন্ট্রিবিউশন আপনার নিট আয়ের ওপর নির্ভর করে। সরকার 2026 সালের জন্য 2025 সালের অঙ্কই রেখেছে, প্রতিটি স্তরের ন্যূনতম ভিত্তিতে মাসে €200 থেকে €590 (El Derecho, ডিসেম্বর 2025)। একটি ছোট অতিরিক্ত লেভি (MEI) জানুয়ারি 2026-এ 0.8% থেকে বেড়ে 0.9% হয়েছে।

হিসাবসহ উদাহরণের জন্য স্পেনে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন দেখুন।

এজেন্টরা কীভাবে আয় করেন

স্পেনে এজেন্টদের বেতনের কোনো সরকারি তথ্য নেই। নিচের সংখ্যাগুলো GoWork-এর জব বোর্ডের অনুমান, সর্বশেষ আপডেট অক্টোবর 2023। এগুলোকে প্রতিশ্রুতি নয়, আলোচনার শুরুর বিন্দু হিসেবে ব্যবহার করুন।

প্রোফাইল	আনুমানিক নির্দিষ্ট বেতন (বছরে গ্রস)
কোনো অভিজ্ঞতা নেই	€12,800 থেকে €20,000
4 থেকে 10 বছর	€25,000 থেকে €33,600
20 বছরের বেশি	€46,300-এর বেশি
সেলস ম্যানেজার	€32,600 থেকে €60,200

সূত্র: GoWork, অক্টোবর 2023।

GoWork-এর হিসাবে শহর, অভিজ্ঞতা ও ফলাফলের ওপর নির্ভর করে সাধারণ মোট আয়, বেতন ও কমিশন মিলিয়ে, বছরে €20,000 থেকে €60,000। কমিশন হলো আপনার বন্ধ করা প্রতিটি ডিলে এজেন্সির ফি-এর একটি অংশ। এজেন্সিগুলো নিজেরাই স্প্লিট ঠিক করে, তাই সই করার আগে লিখিতভাবে নিন।

কাজ কোথায়, এবং ভাষা

উপকূলের মার্কেটের বড় অংশই বিদেশি ক্রেতা। আগস্ট 2025-এ Alicante Plaza-র প্রকাশিত Registradores-এর তথ্য অনুযায়ী বাড়ি কেনায় বিদেশিদের অংশ Alicante প্রদেশে প্রায় 43%, Málaga-এ প্রায় 33%, যেখানে জাতীয় গড় 14.1%। শীর্ষ ক্রেতা জাতীয়তা ছিল ব্রিটিশ, বেলজিয়ান ও ডাচ।

• নোটারি, ব্যাংক, টাউন হল ও বেশিরভাগ কাগজপত্রের জন্য স্প্যানিশ দরকার।
• Costa del Sol ও Costa Blanca-এ অনেক আন্তর্জাতিক ক্রেতার সাথে ইংরেজি কাজের ভাষা।
• উপকূলে কারা কেনেন তা বিবেচনায় ডাচ, ফরাসি, জার্মান বা স্ক্যান্ডিনেভিয়ান ভাষা সত্যিকারের সুবিধা।
• কাতালান বা ভালেন্সিয়ান Catalonia ও Valencian Community-তে কাজে দেয়, স্থানীয় ক্লায়েন্ট ও আঞ্চলিক প্রশাসন দুই ক্ষেত্রেই।

কীভাবে এজেন্সি বেছে নেবেন

• Catalonia, Valencia বা Andalusia-তে এজেন্সির রেজিস্টার নম্বর চেয়ে নিন এবং দেখুন তা তাদের বিজ্ঞাপনে আছে কিনা।
• জিজ্ঞাসা করুন কোন বিমা ও গ্যারান্টি ক্লায়েন্টের টাকা সুরক্ষিত রাখে, এবং কে সেগুলো দিয়েছে।
• জিজ্ঞাসা করুন Law 10/2010 অনুযায়ী তারা অর্থপাচার প্রতিরোধের যাচাই কীভাবে করে।
• জিজ্ঞাসা করুন আপনি কর্মচারী নাকি autónomo হবেন, এবং বেসিক বেতন, কমিশন স্প্লিট, টার্গেট ও পেমেন্টের তারিখ লিখিতভাবে নিন।
• জিজ্ঞাসা করুন আপনি চলে যাওয়ার পর যে ডিলগুলো বন্ধ হয় সেগুলোর কী হবে।
• আপনি EU-বহির্ভূত হলে নিশ্চিত করুন এজেন্সি আপনি কাজ শুরুর আগেই আপনার ওয়ার্ক পারমিটের আবেদন করবে।

সতর্কসংকেত

• এমন এজেন্সি যে চায় আপনি চুক্তি ছাড়া বা autónomo হিসেবে নিবন্ধন ছাড়া কাজ করুন।
• নগদে বা ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে ফি নেওয়া।
• বিক্রেতাদের সাথে কোনো লিখিত এনগেজমেন্ট (“nota de encargo”) নেই, তাই আপনি ফি পাওয়ার অধিকার প্রমাণ করতে পারবেন না।
• EU-বহির্ভূত কাউকে পারমিট ও ভিসা পাওয়ার আগেই কাজ শুরু করতে বলা।
• এই গাইডের রেঞ্জের চেয়ে অনেক বেশি আয়ের প্রতিশ্রুতি।

স্পেনের এজেন্ট নিয়ম অঞ্চলভেদে আলাদা এবং 2026 সালে Andalusia-তে বদলেছে। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো স্প্যানিশ কর্তৃপক্ষের সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ স্পেন অংশে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।