বালিতে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন

ইন্দোনেশিয়া সেই অল্প কয়েকটি মার্কেটের একটি, যেখানে সরকার এজেন্টের কমিশনের সীমা ঠিক করে দেয়। বালিতে বেশিরভাগ মার্কেট সেই সীমার সর্বোচ্চ পর্যায়ে থাকে, এবং সাধারণত বিক্রেতা টাকা দেন। অক্টোবর 2026-এ টাকা কীভাবে কাজ করে, এবং এজেন্সির অংশ ও করের পর একজন ব্রোকার কত রাখেন, তা এখানে দেওয়া হলো।

সংক্ষেপে

1. বিক্রির ক্ষেত্রে কমিশন লেনদেন মূল্যের 2% থেকে 5%-এর মধ্যে নিয়ন্ত্রিত। ভাড়ার ক্ষেত্রে 5% থেকে 8%।
2. বালিতে বিক্রেতার এজেন্ট সাধারণত প্রায় 5% নেন, প্রায়ই চাওয়া দামের মধ্যেই ধরা থাকে।
3. যে পক্ষ এজেন্টকে নিয়োগ দেয়, সে-ই টাকা দেয়। সাধারণত সেটা বিক্রেতা।
4. ক্লায়েন্টের সাথে এবং যেকোনো কো-ব্রোকিং পার্টনারের সাথে একটি লিখিত চুক্তি বাধ্যতামূলক।
5. একটি এজেন্সি তার ব্রোকারদের কমিশনের সর্বোচ্চ 70% দিতে পারে।
6. নিয়ম মানা এজেন্সিগুলো তাদের কমিশন ইনভয়েসে কার্যকর 11% হারে VAT যোগ করে।
7. পেমেন্ট অবশ্যই ইন্দোনেশীয় পেমেন্ট সিস্টেমের মাধ্যমে যেতে হবে। লাইসেন্সবিহীন বিদেশি ব্রোকারদের বিদেশে দেওয়া ফি-ই নিয়ন্ত্রকদের লক্ষ্য।

নিয়ন্ত্রিত সীমা

নিয়মগুলো এসেছে Minister of Trade Regulation 33 of 2025 থেকে, যা 5 অক্টোবর 2025 থেকে কার্যকর এবং Permendag 51/2017-এর জায়গা নিয়েছে (BPK আইনি ডেটাবেস)। নভেম্বর 2025-এর AREBI সেমিনার নিয়ে Bisnis.com-এর রিপোর্টে কমিশনের নিয়মগুলোর সারসংক্ষেপ:

লেনদেন	কমিশনের সীমা
কেনাবেচা	লেনদেন মূল্যের 2% থেকে 5%
ভাড়া	5% থেকে 8%

সূত্র: Bisnis.com, নভেম্বর 2025। SIP Law Firm-ও একই সীমা দেয়।

পুরোনো প্রবিধান নিয়ে লেখায় Brighton ভাড়ার বাস্তব বিবরণ দেয়: এক থেকে তিন বছরের লিজে মোট ভাড়ার প্রায় 5%, এবং দীর্ঘ লিজে আলোচনা সাপেক্ষে 5% থেকে 8%।

বালির দীর্ঘ লিজহোল্ড এই দুই ক্যাটাগরির মাঝামাঝি। ভিলা হিসেবে বিক্রি হওয়া 25 বছরের লিজ বিক্রির মতো করে মার্কেটিং করা হয়, এবং বালির এজেন্টরা সাধারণত এর ওপর বিক্রির হার নেন। লিস্টিংয়ের আগে কোন হার প্রযোজ্য তা লিখিতভাবে ঠিক করে নিন।

বালির এজেন্টরা আসলে কত নেন

Global Investments (জুন 2026) বলে যে বিক্রেতার এজেন্ট সাধারণত 5% পান, এবং বালির অনেক ডিলে ক্রেতা এজেন্টকে কিছুই দেন না কারণ ফি দামের মধ্যে ধরা থাকে। ক্রেতার এজেন্ট হয় ক্রেতার কাছ থেকে 2.5% থেকে 5% নেন, অথবা স্প্লিটের মাধ্যমে বিক্রেতার ফি থেকে পান। Rumavi (সেপ্টেম্বর 2026)-ও লিজহোল্ড ভিলা পুনরায় বিক্রির সময় বিক্রেতার খরচ হিসেবে প্রায় 5% এজেন্ট কমিশন তালিকায় রাখে।

কে দেন

Brighton ব্যাখ্যা করে যে কমিশন দেয় যে পক্ষ মধ্যস্থতাকারীকে নিয়োগ দিয়েছে, সাধারণত বিক্রেতা। কোনো ক্রেতা ক্রেতার এজেন্ট নিয়োগ দিলে ক্রেতাই সেই এজেন্টকে টাকা দেন। দুই পক্ষই টাকা দিলে দুজনকেই লিখিতভাবে সম্মত হতে হবে।

লিখিত চুক্তি

নতুন কাঠামোর অধীনে একটি ব্রোকারেজের ক্লায়েন্ট ও কো-ব্রোকিং পার্টনারদের সাথে লিখিত চুক্তি থাকতে হবে (Bisnis.com, SIP Law Firm)। সেই চুক্তিই ফি পাওয়ার অধিকারের প্রমাণ। এতে থাকা উচিত:

• প্রপার্টি, দাম এবং কোন ধরনের অধিকার বিক্রি বা লিজ হচ্ছে।
• কমিশনের হার, VAT ওপরে যোগ হবে কিনা, এবং ফি কখন দিতে হবে (সাধারণত দলিল বা লিজ সইয়ের সময়)।
• ম্যান্ডেটটি এক্সক্লুসিভ কিনা, এবং কতদিনের জন্য।
• আপনার পরিচয় করিয়ে দেওয়া ক্রেতার কাছে ক্লায়েন্ট সরাসরি বিক্রি করলে কী হবে।
• P4 এজেন্সির লাইসেন্সের বিবরণ। নিয়ম অনুযায়ী এগুলো তার প্রকাশনায় থাকতে হবে।

কো-ব্রোকিং ও এজেন্টের সাথে স্প্লিট

এজেন্সিগুলোর মধ্যে। বালিতে কো-ব্রোকিং প্রচলিত, যেখানে একটি এজেন্সির কাছে লিস্টিং থাকে আর অন্যটি ক্রেতা আনে। প্রতিটি পক্ষের লিখিত কো-ব্রোকিং চুক্তি লাগে। এজেন্সিগুলোর মধ্যে স্প্লিট আইনে নির্ধারিত নয়। আমাদের উদাহরণে 50/50 ধরা হয়েছে, তবে সংখ্যাটি কো-ব্রোকিং চুক্তিতে ঠিক করে নিন।

এজেন্টের সাথে। Permendag 33/2025-এর অধীনে একটি এজেন্সি তার বিশেষজ্ঞ কর্মীদের কমিশনের সর্বোচ্চ 70% দিতে পারে (Bisnis.com)। এই সীমার নিচে স্প্লিট আলোচনাসাপেক্ষ, এবং যে এজেন্সিগুলো লিড, মার্কেটিং ও অফিস দেয় তারা সাধারণত বেশি রাখে। আপনারটা লিখিতভাবে নিন।

কখনো বিদেশে টাকা নেওয়া বিদেশিদের মাধ্যমে নয়। AREBI Bali-এর চেয়ারম্যান জুলাই 2025-এ Tirto-কে বলেন যে লাইসেন্সবিহীন বিদেশি ব্রোকাররা প্রায়ই বিদেশে টাকা নেন এবং কোনো ইন্দোনেশীয় কর দেন না, অথচ স্থানীয় এজেন্সিগুলো তাদের সদস্যদের রেজিস্টার করে ও আয়কর কেটে রাখে। নিয়ম অনুযায়ী লেনদেনে জাতীয় পেমেন্ট সিস্টেমও ব্যবহার করতে হবে (Bisnis.com)।

উদাহরণসহ হিসাব

1. Rp5 বিলিয়নে একটি লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি, একটি এজেন্সির লিস্টিং

• 5% হারে কমিশন: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 মিলিয়ন
• কার্যকর 11% হারে কমিশনের ওপর VAT: Rp27.5 মিলিয়ন
• বিক্রেতা এজেন্সিকে দেন Rp277.5 মিলিয়ন
• 50% হারে এজেন্টের অংশ: আয়করের আগে Rp125 মিলিয়ন
• 70% হারে সর্বোচ্চ অনুমোদিত অংশ: Rp175 মিলিয়ন

2. একই বিক্রি, 50/50 কো-ব্রোকিং

• লিস্টিং এজেন্সি: Rp125 মিলিয়ন, সাথে VAT
• ক্রেতার এজেন্সি: Rp125 মিলিয়ন, সাথে VAT
• 50% স্প্লিটে প্রত্যেক এজেন্ট: Rp62.5 মিলিয়ন

3. Rp600 মিলিয়নে এক বছরের ভিলা ভাড়া

• 5% হারে: Rp30 মিলিয়ন
• 8% হারে: Rp48 মিলিয়ন

4. 3% হারে Rp6 বিলিয়নে Hak Pakai বাড়ি বিক্রি

• কমিশন: Rp180 মিলিয়ন, সাথে Rp19.8 মিলিয়ন VAT
• বিক্রেতা হস্তান্তরের ওপর 2.5% চূড়ান্ত আয়করও দেন, Rp150 মিলিয়ন, যা কমিশন থেকে আলাদা (কর মহাপরিদপ্তর)।

কমিশনের ওপর কর

VAT। এজেন্সি তার কমিশন ইনভয়েসে VAT নেয়। PMK 131/2024-এর অধীনে বিলাসবহুল নয় এমন পণ্য ও সেবার ক্ষেত্রে ফির 11/12 অংশের ওপর 12% হার প্রযোজ্য, যা কার্যকর 11% দাঁড়ায় (কর মহাপরিদপ্তর)। Brighton নিশ্চিত করে যে নিয়ম মানা এজেন্সিগুলো কমিশনের ওপর 11% VAT যোগ করে।

এজেন্টের আয়কর। ইন্দোনেশীয় এজেন্সিগুলো তাদের ব্রোকারদের যা দেয় তার ওপর আয়কর কেটে রাখে, যেমনটা Tirto-এর রিপোর্টে বলা হয়েছে। হার নির্ভর করে আপনার অবস্থা ও মোট আয়ের ওপর, তাই এজেন্সির ফিন্যান্স টিমের কাছে লিখিত হিসাব চেয়ে নিন এবং আপনার কর নম্বর (NPWP) রেজিস্টার্ড রাখুন।

ডিলের নিজস্ব কর ফি থেকে আলাদা: হস্তান্তরে বিক্রেতার 2.5% চূড়ান্ত আয়কর, ক্রেতার BPHTB, এবং লিজ আয়ের ওপর 10% চূড়ান্ত কর (Emerhub)। লিজহোল্ড পুনরায় বিক্রির ক্ষেত্রে Rumavi ব্যাখ্যা করে যে বিক্রেতা কর-নিবাসী হলে মোট দামের 10%, বা অনিবাসী হলে 20% দেন, যদি না কোনো কর চুক্তি এটি কমায়। এই সংখ্যাগুলো জানা থাকলে দাম ঠিক করতে ও দরকষাকষিতে সুবিধা হয়।

ক্লোজিংয়ের সময় ব্যবহারিক বিষয়

• ইনভয়েস করুন এজেন্সির কোম্পানি থেকে, কখনো আপনার ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্ট থেকে নয়।
• কমিশন নিন সইয়ের সময়, নোটারির মাধ্যমে বা কোনো ইন্দোনেশীয় অ্যাকাউন্টে ব্যাংক ট্রান্সফারে।
• সই করা চুক্তি, কো-ব্রোকিং চুক্তি ও পরিচয় করিয়ে দেওয়ার প্রমাণ রেখে দিন।
• অক্টোবর 2026 থেকে সার্টিফিকেটবিহীন ব্রোকাররা শাস্তির মুখে পড়বেন (AFU)। আপনার সার্টিফিকেট হালনাগাদ রাখুন।

একটি ডিলে কাজ শুরুর আগে কী যাচাই করবেন

• হার, VAT ও পেমেন্টের তারিখসহ একটি সই করা লিস্টিং বা ক্রেতা চুক্তি।
• অন্য এজেন্সি যুক্ত থাকলে একটি কো-ব্রোকিং চুক্তি।
• আপনার এজেন্সির মার্কেটিংয়ে তার লাইসেন্সের বিবরণ।
• আপনার স্প্লিট এবং সেটি ভলিউমের সাথে বদলায় কিনা।
• প্রপার্টিটি আইনত বিক্রয়যোগ্য: সঠিক ধরনের টাইটেল, জোনিং ও ভবন পারমিট।

ইন্দোনেশিয়ায় কমিশন একটি নিয়ন্ত্রিত সীমার মধ্যে ঠিক হয়, এবং অক্টোবর 2025-এ নিয়ম বদলেছে। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো কর্তৃপক্ষ বা এজেন্সির সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ ইন্দোনেশিয়া পেজে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।