Кар'єра в нерухомості в Іспанії

Правила, які має знати брокер

Державні органи

Національного регулятора брокерів немає. Житлова політика належить до повноважень регіонів, тож кожна автономна спільнота вирішує, чи мають агенти реєструватися: Каталонія веде обов'язковий Реєстр агентів нерухомості (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), Валенсійська громада веде обов'язковий реєстр згідно з Decree 98/2022, Андалусія створила Реєстр спеціалізованих агентів нерухомості житлового сектору через Law 5/2025, а Балеарські острови мають добровільний офіційний реєстр (Law 3/2024). На національному рівні Міністерство житла та міського порядку денного (MIVAU) формує житлову політику, SEPBLAC наглядає за дотриманням вимог щодо протидії відмиванню коштів, земельні реєстри (Colegio de Registradores) та нотаріуси (Consejo General del Notariado) реєструють акти, а Податкова агенція (AEAT) і регіональні податкові органи збирають податки на нерухомість

Ліцензія

В Іспанії немає національної ліцензії брокера та обов'язкового іспиту. Royal Decree-law 4/2000 (стаття 3) відкрив посередництво в нерухомості для всіх, без потреби в офіційному званні Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) чи членстві в Colegio de APIs; звання API та колегії досі існують і є знаком якості, а не вимогою закону. Регіональні правила додають умови там, де агент має приміщення. Каталонія (Law 18/2007 і Decree 12/2010) вимагає реєстрації від кожного агента, який працює регулярно й за винагороду, з визнаним навчанням, відкритим для відвідувачів офісом (або режимом лише онлайн), страхуванням професійної відповідальності щонайменше на EUR 100,000 за випадок і EUR 600,000 на рік для кожного офісу та порукою на EUR 60,000 на рік для кожного офісу (EUR 300,000 для агентів лише онлайн), за даними Generalitat. Валенсійська громада зробила реєстрацію обов'язковою через Decree 98/2022, але в січні 2025 року Вищий суд Валенсії (TSJCV) за скаргою органу з питань конкуренції CNMC скасував гарантію EUR 60,000, страхування відповідальності на EUR 100,000 і дві інші вимоги; рішення могло бути оскаржене у Верховному суді. Закон Андалусії про житло 5/2025 (BOJA 24 грудня 2025 року, BOE 8 січня 2026 року) створює реєстр, який його преамбула називає обов'язковим, із внесенням на підставі заяви під присягою та умовами, як-от звання API, відповідний диплом або чотири роки підтвердженого досвіду, плюс 100 годин спеціального навчання для власника й половини персоналу, страховка чи гарантії та відсутність судимостей; прикінцеве положення відкладає запуск реєстру на пізніший етап, і дату його відкриття станом на жовтень 2026 року не підтверджено. Реєстр Балеарських островів добровільний.

Хто може бути агентом

Оскільки національної ліцензії немає, будь-який громадянин ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії може працювати агентом в Іспанії, найманим працівником або самозайнятим, після отримання ідентифікаційного номера іноземця (NIE) і, якщо перебування триває понад три місяці, сертифіката реєстрації громадянина ЄС. Громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл на проживання з правом на роботу: дозвіл найманого працівника за спонсорством агентства або дозвіл на проживання та роботу як самозайнятого (cuenta propia); обидва з 20 травня 2025 року регулюються новим імміграційним регламентом, Royal Decree 1155/2024. Фрилансери реєструються як autónomos у Податковій агенції (реєстраційна форма 036 або 037) і в спеціальному режимі соціального страхування для самозайнятих, а агентства зазвичай створюються як компанія SL. У Каталонії, Валенсійській громаді та, після відкриття реєстру, в Андалусії агент або агентство мають також відповідати регіональним умовам реєстрації там, де відкривають приміщення. Працівники агентства, які лише показують об'єкти для зареєстрованого агента, охоплюються реєстрацією компанії.

Правила брокерської діяльності

Комісія за продаж не регулюється й не обмежується: традиційні агентства зазвичай беруть приблизно від 3% до 7% ціни, на Costa del Sol часто близько 5%, плюс 21% IVA, яку зазвичай сплачує продавець, а деякі агентства виставляють рахунок і покупцю (HelpMyCash, лютий 2026 року). Письмове доручення (nota de encargo) є доброю практикою скрізь і обов'язкове за регіональними правилами Каталонії та Балеарських островів; у ньому мають бути вказані ціна, винагорода, ексклюзивність і строк. Завдатки зазвичай сплачують за приватним бронюванням, а потім за договором arras (часто 10% ціни) до підписання акта в нотаріуса. Агенти з нерухомості та забудовники є зобов'язаними суб'єктами за Law 10/2010 про протидію відмиванню коштів: вони мають ідентифікувати клієнтів і кінцевих бенефіціарів, проводити перевірку з урахуванням ризиків і повідомляти SEPBLAC про підозрілі угоди. Щодо довгострокової оренди, Закон про житло 12/2023 (чинний з 26 травня 2023 року) змінив Закон про міську оренду так, що винагороду агентства та витрати на складання договору оренди сплачує орендодавець, а не орендар, коли агентство найняв саме орендодавець.

Іноземні покупці

Будь-хто, резидент чи ні, будь-якого громадянства, може купити нерухомість в Іспанії; покупцю потрібен NIE, а іспанський банківський рахунок є звичайним способом сплачувати податки та рахунки. Головний виняток становлять військові чи оборонні зони, де деяким покупцям з країн поза ЄС потрібен попередній дозвіл. Дозвіл на проживання для інвесторів (золоту візу) за купівлю нерухомості на EUR 500,000 і більше скасовано Organic Law 1/2025 з 3 квітня 2025 року (La Moncloa); заявки, подані до цієї дати, розглядаються за старими правилами, а вже видані дозволи залишаються чинними і можуть продовжуватися на умовах первинного надання. Законопроєкт про оподаткування покупців з країн поза ЄС, які не є резидентами, у розмірі до 100% ціни внесено до Конгресу у 2025 році, але станом на жовтень 2026 року його не ухвалено. Іноземний попит на рекордному рівні: у Q2 2026 іноземці здійснили 15.98% усіх купівель житла (близько 26,800), серед них лідирували британці (6.99%), нідерландці (6.94%), німці (6.11%), марокканці (6.09%), румуни, італійці, французи та поляки (Registradores).

Податки та збори

За вторинне житло покупець сплачує регіональний податок на передачу (ITP): 7% в Андалусії (6% за основне житло до EUR 150,000 і 3.5% для покупців до 35 років до EUR 150,000), а у Валенсійській громаді 9% за акти з 1 червня 2026 року (раніше 10%) і 11% на всю ціну, якщо об'єкт коштує понад EUR 1 million. За новобудову, куплену в забудовника, покупець сплачує 10% IVA (21% за ділянки та комерційні приміщення) плюс гербовий збір (AJD) 1.2% в Андалусії та 1.4% у Валенсійській громаді з червня 2026 року (раніше 1.5%), зі зниженими ставками для деякого основного житла. Тарифи нотаріуса та земельного реєстру встановлено офіційно, і разом вони зазвичай становлять значно менше 1% ціни. Продавець сплачує муніципальний податок на зростання вартості землі (plusvalía municipal, за об'єктивним або фактичним методом розрахунку приросту) і податок на доходи з приросту капіталу. Продавці-нерезиденти сплачують 19% з приросту, а покупець має утримати 3% ціни та сплатити їх Податковій агенції протягом місяця (форма 211). Власники-нерезиденти щороку сплачують податок на доходи нерезидентів: з оренди 19% чистого доходу для резидентів ЄС і ЄЕЗ та 24% валового доходу для інших; за об'єкт, що не здається, умовний дохід 1.1% або 2% кадастрової вартості оподатковується за тими самими ставками. Власники також сплачують щорічний муніципальний податок на нерухомість (IBI).

Off-plan

Житло off-plan захищене Законом про будівництво, Law 38/1999 (LOE). Його перше додаткове положення в редакції Law 20/2015 вимагає від забудовників, які отримують кошти до завершення будівництва, зараховувати їх на спеціальний рахунок у кредитній установі та гарантувати повне повернення сплачених сум плюс законні відсотки банківською гарантією або страховим полісом, щоб покупець отримав гроші назад, якщо будівництво не розпочато чи не завершено вчасно або не отримано ліцензію на заселення. Гарантію слід передавати покупцю разом із кожною квитанцією про оплату, а судова практика Верховного суду покладає на банк відповідальність за платежі покупців, які він прийняв на рахунки забудовника, навіть без індивідуальної гарантії. LOE також дає покупцям десятирічну гарантію на конструкції, забезпечену обов'язковим десятирічним страхуванням (seguro decenal) для житла, плюс три роки на дефекти придатності для проживання та один рік на дефекти оздоблення. Типовий план платежів: плата за бронювання, потім від 20% до 40% внесками під час будівництва, а решта та податки при завершенні. Покупцям слід перевірити дозвіл на будівництво, сертифікат гарантії та запис про проєкт у земельному реєстрі.

Оренда

Довгострокова оренда регулюється Законом про міську оренду (LAU, Law 29/1994) зі змінами, внесеними Законом про житло 12/2023: мінімальний строк п'ять років (сім, коли орендодавець є компанією), законна застава в розмірі місячної орендної плати за житло, винагорода агентства за рахунок орендодавця та обмеження орендної плати лише в зонах, які регіон оголосив «напруженими»; Каталонія їх застосовує, а Андалусія та Валенсійська громада станом на жовтень 2026 року таких зон не оголосили. Оренда для відпочинку потребує регіональної реєстрації (в Андалусії Реєстр туризму, у Валенсійській громаді реєстр туристичного житла) і, з 1 липня 2025 року, національного реєстраційного номера з Єдиного реєстру оренди (Registro Único de Arrendamientos, Royal Decree 1312/2024) для розміщення оголошень на платформах. З 3 квітня 2025 року Organic Law 1/2025 також вимагає згоди трьох п'ятих спільноти власників, перш ніж квартиру в будинку можна почати використовувати для туристичної оренди. Міста можуть піти далі: Málaga у серпні 2025 року призупинила реєстрацію нових туристичних квартир на строк до трьох років, поки змінює свій містобудівний план.

Платформи

Land Registry (Registro de la Propiedad) і статистика Colegio de Registradores (ERI)Catastro (кадастрова вартість і референтна вартість)Нотаріуси (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (форми податку для нерезидентів 210 і 211, реєстрація autónomo 036/037)Регіональні податкові агенції (ATRIAN в Андалусії, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (нагляд за протидією відмиванню коштів, Law 10/2010)Офіси поліції у справах іноземців (NIE та картки резидента)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya та валенсійський реєстр агентів (Decree 98/2022)Андалуський реєстр спеціалізованих агентів нерухомості (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (реєстраційний номер для короткострокової оренди)Індекс цін на житло INE і дані Banco de España щодо іпотеки