Як працює off-plan (sobre plano) в Іспанії

Купівля «sobre plano», тобто off-plan, є поширеним способом придбати нове житло на узбережжі Іспанії. На відміну від багатьох ринків, авансові платежі покупця захищені спеціальною законною гарантією. Ваше завдання як брокера: переконатися, що ця гарантія дійсно існує для кожного платежу, що покупець розуміє умови здачі і що ніхто не платить ні цента до отримання дозволу на будівництво.

Коротко

1. Аванси за off-plan захищені першим додатковим положенням Law 38/1999 (Закон про будівництво, LOE) в редакції Law 20/2015 з 1 січня 2016 року.
2. Забудовник має надати кожному покупцю банківську гарантію або страховку, що покриває всі аванси, податки та законні відсотки.
3. Аванси мають надходити на спеціальний рахунок, який використовується лише для цього проєкту.
4. Обов'язок виникає з моменту видачі дозволу на будівництво. Немає дозволу, немає оплати.
5. Поширений графік: бронювання на кілька тисяч євро, близько від 20% до 30% під час будівництва і решта при здачі.
6. Затримки трапляються часто. Перед підписанням прочитайте пункти про дату здачі, пільговий період і штрафи.
7. Здача має залежати від ліцензії на першу заселеність.
8. За нове житло сплачують 10% IVA плюс гербовий збір AJD.

Правова база

Десятиліттями аванси покупців захищав Law 57/1968. Law 20/2015 скасував його з 1 січня 2016 року і переніс подібний режим до першого додаткового положення Law 38/1999. Служба розгляду скарг Banco de España так підсумовує чинні правила:

• Обов'язок надати гарантію виникає з отриманням дозволу на будівництво.
• Забудовник має гарантувати повернення всіх авансів плюс відповідних податків плюс законних відсотків з дати кожного платежу до очікуваної дати здачі. Колишні фіксовані 6% замінено законною процентною ставкою.
• Гарантією може бути страховий поліс або солідарна банківська гарантія (aval) від зареєстрованої установи.
• Аванси мають сплачуватися на спеціальний рахунок, окремий від інших коштів забудовника, і використовуватися лише на будівництво.
• Банк, який відкриває такий рахунок, має вимагати гарантію «під власну відповідальність».

Порушення цих правил є порушенням законодавства про захист прав споживачів, за яке регіони можуть накладати штрафи.

Графік платежів

Законного графіка немає. Кожен забудовник встановлює власний. Pineapple Homes, агентство в Málaga, у січні 2026 року описало типову схему для Costa del Sol:

• Бронювання: від €3,000 до €10,000, щоб закріпити об'єкт.
• Під час будівництва: близько 20% ціни протягом 6 до 18 місяців, іноді до 30%.
• При здачі: решта від 70% до 80%, часто з іпотекою.

Costa Luz Lawyers додають два правила для покупця: нічого не платіть, доки дозвіл на будівництво не видано й не перевірено, і не платіть, доки не матимете індивідуального сертифіката гарантії на своє ім'я, що покриває сплачене.

Приклад розрахунку

Ці цифри є лише ілюстрацією. Вирішують договір і гарантія.

Квартира в Estepona, €450,000.

Етап	Платіж	Сплачено на цей момент	Гарантія має покривати щонайменше
Бронювання	€6,000	€6,000	€6,000 + IVA + відсотки
Приватний договір (до 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + IVA + відсотки
Внески під час робіт (до 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + IVA + відсотки
Здача	€315,000	€450,000	Гарантія припиняється

На кожному етапі покупець також сплачує забудовнику 10% IVA, тож €135,000 ціни означають €148,500, сплачені загалом до кінця робіт. Під час підписання акта додається гербовий збір AJD: 1.2% в Андалусії, тобто €5,400 у цьому прикладі (Interforo).

Як використовується гарантія

Звіт Banco de España описує кроки, якщо забудовник не починає або не завершує будівництво вчасно:

1. Покупець надсилає забудовнику офіційну вимогу, яку можна довести (на практиці burofax), про повернення всіх сум.
2. Якщо забудовник не платить протягом 30 днів, покупець може висунути вимогу до банку чи страховика.
3. Якщо попередня вимога до забудовника неможлива, наприклад після банкрутства, покупець може звернутися безпосередньо до гаранта.
4. Гарантія втрачає силу, якщо минуло два роки з моменту порушення забудовником, а покупець не вимагав розірвання та повернення коштів.

Гарантія звичайно припиняється, коли видано ліцензію на першу заселеність або сертифікат придатності для проживання і запропоновано здачу, або якщо покупець відмовляється прийняти завершене житло.

Costa Luz Lawyers зазначають, що суди визнавали банки відповідальними за повернення коштів покупцям, коли ті приймали завдатки за проєкт без гарантії, а Верховний суд у січні 2026 року постановив, що відсотки на неповернені завдатки нараховуються до фактичного повернення. Навіть зі старими гарантіями чи без них покупець може мати право на вимогу, тож направте його до юриста.

Затримки та можливості покупця

Затримки є найпоширенішою проблемою off-plan. Перегляньте ці пункти до підписання покупцем:

• Дата здачі та будь-яке автоматичне продовження. Pineapple Homes знайшли пункти, що дають забудовнику від 180 до 365 днів додаткового часу без штрафу.
• Пільговий період. За словами Costa Luz Lawyers, типовим є близько 90 днів для обґрунтованих затримок (погода, постачання).
• Штрафи за кожен день чи місяць затримки після пільгового періоду.
• Право на розірвання і що повертають покупцю.

Коли дату пропущено, Costa Luz Lawyers описують два шляхи: зберегти купівлю, надіслати burofax із кінцевим строком і вимагати штрафи; або розірвати договір через суттєву затримку та вимагати всі завдатки плюс законні відсотки з дати кожного платежу. Вимоги до забудовника зазвичай можна висунути протягом п'яти років, а до банку чи страховика протягом двох років.

Ліцензія на першу заселеність

Ліцензія на першу заселеність (licencia de primera ocupación, або відповідна декларація в деяких регіонах) підтверджує, що завершений будинок відповідає дозволу і придатний для проживання. Pineapple Homes радить робити здачу та підписання акта залежними від неї, з підключеними комунальними послугами. Costa Luz Lawyers попереджають, що без неї покупець може не мати змоги оформити комунальні послуги чи згодом продати. Ніколи не дозволяйте покупцеві підписувати акт на новобудову, не побачивши її.

Перевірка дефектів і пізніші недоліки

До підписання акта покупець або експерт має оглянути житло і скласти перелік усіх дефектів. Costa Luz Lawyers радять письмовий підписаний перелік дефектів із чітким строком на усунення і не завершувати угоду щодо житла із серйозними дефектами без угоди про ремонт, що має виконавчу силу. Після здачі новобудови мають десятирічне страхування конструкцій (seguro decenal) від суттєвих конструктивних дефектів.

Costa del Sol і Costa Blanca

• Провінція Málaga (Costa del Sol) і провінція Alicante (Costa Blanca) є двома найбільшими ринками off-plan для іноземців. За даними Registradores, які навела Alicante Plaza у серпні 2025 року, іноземні покупці становили близько 33% купівель житла в Málaga і 43% в Alicante.
• Андалусія: IVA 10% плюс AJD 1.2% на новобудови.
• Валенсійська громада: IVA 10% плюс AJD 1.4% з 1 червня 2026 року (Guía Fiscal).
• Плани туристичної оренди: якщо покупець планує здавати житло туристам, спершу перевірте обмеження муніципалітету. В Андалусії муніципалітети можуть обмежувати туристичне житло за будинком чи зоною, а статути спільноти можуть його забороняти (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Без візи: золота віза за нерухомість припинила діяти 3 квітня 2025 року, тож маркетинг для інвесторів не повинен обіцяти резидентство.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Дозвіл на будівництво: номер, дата і ділянка, на яку він виданий.
• Індивідуальний сертифікат гарантії на кожен платіж з ім'ям покупця.
• Реквізити спеціального рахунку на ім'я забудовника, прив'язаного до проєкту.
• Специфікація та плани, додані до договору. Costa Luz Lawyers зазначають, що брошури та специфікації якості можуть мати юридичне значення.
• Репутація забудовника: завершені проєкти, затримки здачі, спори.
• Пункти про здачу, продовження строку та штрафи.

Тривожні сигнали

• Оплата, яку вимагають до отримання дозволу на будівництво.
• Немає індивідуальної гарантії або обіцяють, що вона буде «пізніше».
• Платежі на рахунок, який не є спеціальним рахунком проєкту, або посереднику.
• Необмежені продовження дати здачі.
• Підписання акта пропонують без ліцензії на першу заселеність.
• Маркетинг, що обіцяє золоту візу або гарантований дохід від оренди.

Правила off-plan діють по всій країні, але ліцензії та податки відрізняються за регіонами. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний із жодним забудовником, банком чи органом влади.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Іспанія на CloserPass.