Комісія агента з нерухомості в Іспанії

В Іспанії немає встановленої законом ставки комісії за продаж. Ваш заробіток залежить від ринку та від того, що підписує клієнт. З орендою інакше: з 2023 року закон визначає, хто платить. Ось як працює комісія в жовтні 2026 року і що залишається вам після податків, якщо ви працюєте як autónomo.

Коротко

1. Для комісії за продаж немає законної ставки чи граничного розміру. Вона узгоджується.
2. Ставки, про які повідомляють, становлять приблизно від 2% до 7% ціни, а середнє значення, яке OCU виявила в січні 2026 року, становить 5%.
3. 21% IVA нараховується понад винагороду. Письмово зазначайте, чи включає названа ставка цей податок.
4. При продажу зазвичай платить продавець. Деякі агентства також беруть плату з покупця, а в Каталонії для цього потрібна явна згода.
5. При довгостроковій оренді житла винагороду агентства має сплачувати орендодавець згідно із Законом про житло 2023 року.
6. Підписаний договір доручення (nota de encargo) є вашим доказом права на винагороду.
7. Агент autónomo сплачує IVA, податок на доходи та щомісячний внесок на соціальне страхування від €80 у перший рік.

Звичайні ставки

• OCU (січень 2026 року), після перевірки агентств у кількох містах: комісія за продаж від 2% до 6% ціни, у середньому 5%. Деякі агентства в Севільї та Барселоні брали з покупця додатково від 2% до 4% або фіксовану суму. У Мадриді жодне цього не робило.
• HelpMyCash: традиційні агентства зазвичай беруть від 3% до 7% ціни продажу, онлайн-агентства беруть фіксовану суму.
• GoWork (сайт вакансій): комісія від 2% до 5% кінцевої ціни.

Це дані про практику на ринку. У преміальному сегменті та для житла, яке важко продати, агентства часто просять більше. На жвавому вторинному ринку великих міст продавці знижують ставку, а онлайн-агентства з фіксованою ціною конкурують ціною.

IVA на винагороду

На послуги агентств нараховується 21% IVA понад комісію (OCU). OCU виявила, що агентства не завжди чітко про це повідомляють. За ставки «5%» продавець може заплатити 6.05% з урахуванням IVA. Завжди пишіть або «5% плюс IVA», або «5% з IVA».

Хто платить при продажу

Закон цього не визначає. На думку OCU, платить сторона, яка наймає агентство, зазвичай продавець, хоча зрештою витрати через ціну несе покупець.

• Платить продавець: стандартна модель і єдина, яку OCU виявила в Мадриді.
• Покупець теж платить: OCU виявила це в Севільї та Барселоні, у вигляді додаткового відсотка або фіксованої суми.
• Агент покупця: OCU виявила, що послуги консультування покупців коштують від 2% до 4% ціни купівлі.

OCU зазначає, що в Каталонії агентства можуть брати відсоток або фіксовану суму, але не можуть брати плату з обох сторін без явної згоди. Де б ви не працювали, покупець, який уперше дізнається про вашу винагороду в нотаріуса, відмовиться її платити.

Договір доручення

Ваш договір із продавцем зазвичай називається nota de encargo (каталонською nota d’encàrrec). Decree 12/2010 Каталонії згадує його як документ, що знаменує початок діяльності агента. У січні 2026 року OCU виявила, що лише меншість агентств на запит надавала зразок договору доручення, а деякі не повідомляли, коли сплачується винагорода.

У хорошому договорі доручення зазначено:

• Сторони, об'єкт і його дані в Land Registry.
• Чи є він ексклюзивним і на який строк. OCU виявила ексклюзивні строки від 3 до 6 місяців, іноді з автоматичним продовженням.
• Винагорода: ставка або сума, плюс IVA чи з IVA, і коли її сплачують (OCU радить: під час підписання нотаріального акта).
• Що відбувається, якщо власник продає покупцеві, якого привели ви, після завершення строку договору.

Просіть кожного покупця, якому показуєте об'єкт, підписати лист огляду. Він доводить, що саме ви їх познайомили, якщо сторони згодом спробують укласти угоду без вас.

Оренда: платить орендодавець

Закон про житло (Law 12/2023 від 24 травня) змінив правила оренди так, що «витрати на управління нерухомістю та оформлення договору несе орендодавець», як підсумувало Міністерство у справах споживачів. Ви не можете брати з орендаря свою винагороду за довгострокову оренду житла ні напряму, ні під іншою назвою.

У жовтні 2024 року міністерство розпочало розслідування щодо кількох агентств через їхню практику щодо орендарів і попередило про штрафи до €100,000 за серйозні порушення та до €1 million за дуже серйозні, як-от несправедливі умови договору, з можливістю більших сум залежно від незаконного прибутку. OCU виявила, що орендодавці зазвичай платять місячну орендну плату плюс IVA.

Поділ між агентствами та з агентом

Між агентствами. Жоден закон не визначає, як два агентства ділять винагороду за спільний продаж. Це залежить від письмової угоди про співпрацю або від правил спільної мережі оголошень, якою ви користуєтеся. Зафіксуйте письмово спліт, дату оплати та хто кому виставляє рахунок, ще до показу об'єкта.

Між агентством і вами. Агентства самі встановлюють спліт. GoWork оцінює фіксовану оплату новачків у €12,800 до €20,000 на рік, а загальний дохід, зарплата плюс комісія, у €20,000 до €60,000 на рік. Це оцінки сайту вакансій 2023 року, а не офіційні дані. Зафіксуйте у своєму договорі спліт, цілі та дати виплат, включно з угодами, що закриваються після вашого звільнення.

Приклади розрахунків

Тут використано лише приклади ставок. Вирішують ваш договір доручення та трудовий договір.

Квартира на вторинному ринку в Málaga, €400,000, продавець платить 5% плюс IVA. Винагорода: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 21% = €4,200. Продавець платить €24,200. За спліту 40% частка агента становить 20,000 x 40% = €8,000 (до податків).

Вілла в Marbella, €1,500,000, продавець платить 4% плюс IVA, поділ 50/50 з агентством покупця. Винагорода: €60,000 плюс €12,600 IVA. Кожне агентство отримує €30,000 без IVA.

Квартира в Барселоні, €600,000, продавець платить 3%, а покупець 2%, обидва погодили це письмово. Винагорода: €18,000 + €12,000 = €30,000, плюс €6,300 IVA.

Довгострокова оренда у Валенсії, €1,300 на місяць, винагорода в розмірі місячної плати. Орендодавець платить €1,300 + €273 IVA = €1,573. Орендар не платить агентству нічого.

Податки та соціальне страхування для агента autónomo

Багато агентів в Іспанії працюють як autónomos і виставляють рахунки агентству або клієнту. На практиці це означає:

• IVA: ви нараховуєте 21% у своїх рахунках і сплачуєте його податковій службі, за вирахуванням IVA на ваші робочі витрати.
• Податок на доходи (IRPF): ви сплачуєте його з прибутку, тобто з отриманої винагороди мінус витрати, що вираховуються.
• Соціальне страхування (RETA): щомісячний внесок.

Ситуація у 2026 році	Щомісячний внесок
Перші 12 місяців, фіксована ставка	€80
Другий рік, якщо чистий дохід залишався нижчим за мінімальну зарплату	€80 (продовження)
Після цього мінімальна база для вашої категорії доходу	Від €200 до €590

Джерела: Billeo щодо фіксованої ставки; El Derecho (грудень 2025 року) щодо діапазону на 2026 рік, який уряд залишив на рівні 2025 року. Невеликий збір MEI зріс з 0.8% до 0.9% у січні 2026 року.

Приклад. На третій рік ви виставляєте рахунки на €48,000 винагороди плюс €10,080 IVA, маючи €8,000 витрат. Ваш прибуток для податку на доходи становить близько €40,000 мінус внески на соціальне страхування. IVA, який ви отримали, мінус IVA на ваші витрати, ви сплачуєте податковій службі. Уточніть у gestor (податкового консультанта) свою точну категорію та календар щоквартальної звітності.

Практичні моменти при завершенні угоди

• На агентів поширюється Law 10/2010 про протидію відмиванню коштів. Отримуйте винагороду банківським переказом за рахунком, ніколи готівкою.
• Якщо продавець нерезидент, покупець має утримати 3% ціни для податкової служби (форма 211). Перевірте, чи чиста виручка продавця все ще покриває вашу винагороду.
• Попросіть продавця дозволити оплату вашого рахунку під час підписання в нотаріуса або виставте рахунок заздалегідь зі строком оплати в день підписання акта.

Що перевірити перед роботою над угодою

• Підписаний договір доручення зі ставкою, режимом IVA та строком оплати.
• Листи огляду для кожного покупця, якого ви представляєте.
• Письмова угода про спліт з будь-яким іншим агентством.
• Що ви не берете плату з орендаря за довгострокову оренду житла.
• У Каталонії: ваш реєстраційний номер в оголошеннях і явна згода, якщо платять обидві сторони.

Комісію за продаж в Іспанії визначає ринок, а не закон, але винагорода за оренду регулюється. Цей гайд перевірено на дату, вказану вище. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. CloserPass не пов'язаний із жодним органом влади чи агентством.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Іспанія на CloserPass.