Кар'єра в нерухомості в Марокко

Правила, які має знати брокер

Державні органи

Регулятора брокерів немає. Міністерство національного територіального планування, урбанізму, житла та міської політики наглядає за агентами з нерухомості щодо протидії відмиванню коштів; Національне агентство земельної реєстрації, кадастру та картографії (ANCFCC) веде земельний реєстр (conservation foncière)

Ліцензія

У Марокко немає ні ліцензії брокера, ні професійної картки, ні вступного іспиту: професію агента з нерухомості не визначено жодним законом. Законопроєкт про статус агентів з нерухомості (законопроєкт 36.17, 37 статей) було внесено в лютому 2014 року і передано до Генерального секретаріату уряду у 2017 році; він вимагав би чистої кримінальної історії, а також диплома двох років навчання після бакалаврату або п'яти років досвіду. У жовтні 2023 року міністр житлового будівництва пообіцяв відновити роботу над ним, але в березні 2025 року Bladi повідомив, що його досі не ухвалено, а в листопаді 2025 року агенти з Рабату розповіли Le Brief, що професія досі не має правової бази. Станом на жовтень 2026 року відомостей про ухвалення не знайдено. Добровільний національний реєстр налічував близько 1,312 агентів у 2023 році (Le360). Агенти працюють згідно із загальним корпоративним і податковим законодавством, а в галузі домінують неформальні посередники, яких називають самсарами.

Хто може бути агентом

Оскільки діяльність не регулюється, будь-хто, марокканець чи іноземець, може працювати агентом; офіційне агентство просто реєструється як бізнес з номером у торговому реєстрі (RC), ідентифікатором компанії ICE і taxe professionnelle (колишня patente), наприклад через SARL. Іноземці можуть засновувати таку компанію або володіти її часткою. Спрощений статус auto-entrepreneur (обмеження обороту MAD 500,000 для торгівлі та MAD 200,000 для послуг, податок 0.5% або 1% від обороту) доступний резидентам, зокрема іноземним, за даними Upsilon Consulting; чи входить посередництво з нерухомістю до переліку дозволених видів діяльності, не підтверджено. Іноземному працівнику потрібен трудовий договір за офіційним зразком Міністерства зайнятості, завізований через платформу TAECHIR згідно зі статтями 516-520 Трудового кодексу; договір набуває чинності лише з дати візування. Зазвичай роботодавець має спершу отримати сертифікат ANAPEC, який підтверджує, що жоден відповідний марокканський кандидат не подав заявку (близько 60 днів після 15-денної публікації вакансії). До звільнених категорій належать керівники компаній, партнери та акціонери, подружжя марокканців, іноземці, народжені в Марокко, особи, які проживають як наймані працівники понад 10 років, співробітники компаній Casablanca Finance City і громадяни країн, охоплених двосторонніми угодами, як-от Алжир, Туніс і Сенегал. Іноземцю, який перебуває в країні понад 90 днів, потрібна картка на проживання від поліції (DGSN): реєстраційна картка дійсна від 1 до 10 років із можливістю продовження, а картку резидента можна отримати після чотирьох років безперервного легального проживання (Закон 02-03).

Правила брокерської діяльності

За відсутності спеціального закону відносини агента з клієнтом є договором згідно із загальним Кодексом зобов'язань і договорів. Письмовий мандат є хорошою практикою, але агенти з Рабату розповіли Le Brief у 2025 році, що підписаних мандатів, договорів на пошук покупців і листів огляду часто бракує. Законодавчого обмеження комісії немає: агентства зазвичай беруть 2%-3% від ціни, часто 2.5% з кожної сторони, і до 5% в окремих угодах, усе з можливістю торгу. З 16 липня 2026 року (Закон 41.25) договір купівлі-продажу, обіцянка продажу та попередній договір VEFA мають бути автентичними актами, складеними нотаріусом або двома адулами, і адвокати, допущені до Касаційного суду, більше не можуть їх складати; з 1 червня 2026 року (Закон 31.18) будь-яка довіреність, що використовується для продажу чи іпотеки нерухомості, має бути спершу внесена до реєстру суду першої інстанції, інакше земельний реєстр може відхилити угоду. Агенти з нерухомості є суб'єктами звітності згідно із Законом 43-05 про протидію відмиванню коштів: Міністерський наказ 133.23 (чинний із січня 2023 року) вимагає системи пильності та внутрішнього контролю на основі оцінки ризиків, ідентифікації клієнтів і кінцевих бенефіціарів, повідомлень про підозрілі операції до Національного органу фінансової розвідки (ANRF), перевірки за санкційними списками та щорічного звіту до Міністерства житлового будівництва, яке призначило 45 контролерів. З 1 липня 2026 року (Закон про фінанси 2026 року, стаття 133-III CGI) продажі на суму понад MAD 300,000 обкладаються додатковим реєстраційним збором 2% на будь-яку частину ціни, сплачену не відстежуваним способом (банківський переказ, кросований чек, картка) і не зазначену в договорі. Зареєстровані агентства виставляють рахунки за свої послуги і сплачують з них податки, тоді як неформальні самсари зазвичай не платять ні ПДВ, ні податку на бізнес.

Іноземні покупці

Іноземці можуть купувати житлову та комерційну нерухомість у Марокко, зокрема міську нерухомість із титулом, на тих самих умовах, що й громадяни. Сільськогосподарські землі захищені: іноземець, який купує землю за межами міської території, має надати довідку про несільськогосподарське використання (attestation de vocation non agricole), яку видають лише для несільськогосподарського проєкту на землі з низькою сільськогосподарською цінністю і з розміром, що відповідає проєкту (урядовий циркуляр, 2022). Покупцям варто надавати перевагу нерухомості з титулом (titre foncier), зареєстрованим в ANCFCC, який гарантований і має силу щодо третіх осіб; нерухомість без титулу за melkia, актом, складеним двома адулами на основі показань свідків, не має центрального реєстру і несе ризик подвійного продажу, а її перетворення на титул може тривати від 12 до 36 місяців. Щоб зберегти право згодом репатріювати ціну та будь-який приріст капіталу, нерезидент має фінансувати купівлю в іноземній валюті через марокканський банк (або з рахунку в конвертованих дирхамах) і зберігати підтвердження; при перепродажі банк переказує кошти на підставі договору купівлі-продажу та підтвердження сплати податків (Office des Changes). Банки просять фізичних осіб-нерезидентів надати заяву під присягою, що вони не мають іншого житла в Марокко; це правило не стосується марокканців, які живуть за кордоном (MRE).

Податки та збори

Покупці зазвичай сплачують приблизно 6%-7% понад ціну: 4% реєстраційного збору за забудовану нерухомість (мінімум MAD 1,000; 5% за незабудовану землю; 3% за соціальне житло, що відповідає умовам), 1.5% збору земельного реєстру плюс MAD 100 за титул (мінімум MAD 500, тариф ANCFCC 2016 року), винагороду нотаріуса зазвичай близько 1% плюс ПДВ, а також невеликі витрати на марки та копії. Продавці сплачують податок на прибуток від нерухомості (TPI) у розмірі 20% від чистого прибутку, але не менше 3% від ціни продажу навіть без прибутку. Основне житло, у якому проживали щонайменше п'ять років, звільнено від податку (Закон про фінанси 2023 року скоротив строк із шести років), і цим можна скористатися раз на п'ять років, але мінімум 3% усе одно застосовується до частини ціни понад MAD 4 млн; річні продажі загальною сумою до MAD 140,000 також звільнено. Декларацію подають і податок сплачують протягом 30 днів після продажу. Власники сплачують податок на житло (taxe d'habitation, ставки 10%, 20% і 30% від орендної вартості, звільнення до MAD 5,000, знижка 75% для основного житла, звільнення на 5 років для нового житла) і податок на муніципальні послуги; згідно із Законом 14-25 від липня 2025 року обидва тепер стягує податкова служба (DGI), а сплачуються вони онлайн. Дохід від оренди оподатковується за прогресивною шкалою податку на доходи після відрахування 40%, з утриманням 10% або 15%, якщо орендар є компанією.

Off-plan (VEFA)

Продажі off-plan підпадають під правила продажу будівель, що будуються (VEFA), згідно із Законом 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12. Закон передбачає договір бронювання після видачі дозволу на будівництво (покупець може відмовитися протягом місяця), попередній договір після отримання дозволу на будівництво (ст. 618-5), який з 16 липня 2026 року має бути автентичним актом нотаріуса або адулів (Закон 41.25), гарантію повернення коштів або завершення від забудовника, а також поетапний графік: 5% під час бронювання, 5% під час попереднього договору, 10% на початку робіт, 60% на етапах конструктивних і оздоблювальних робіт і 20% під час передачі. На практиці VEFA використовують рідко: забудовники віддають перевагу менш формальним бронюванням, іноді підкріпленим лише квитанцією, що залишає покупців майже без захисту щодо строків і специфікацій (Finances News, 2023). Державна пряма житлова допомога, що діє з 2024 по 2028 рік, становить MAD 100,000 за нове житло вартістю до MAD 300,000 і MAD 70,000 за житло вартістю від MAD 300,000 до 700,000 для покупців, які не мають іншого житла. До червня 2026 року її отримали понад 105,000 осіб із 218,000 заявок, 24% з них MRE, а Закон про фінанси 2026 року відкрив її для співвласників.

Оренда

Оренда житла регулюється Законом 67-12. Договір оренди має бути письмовим, гарантійний депозит обмежено двома місячними орендними платами, а орендну плату можна переглядати не частіше ніж раз на три роки з підвищенням не більше ніж на 8%; виселення потребує рішення суду. Подобова та туристична оренда підпадає під Закон 80-14 про туристичне розміщення, який вимагає ліцензії на діяльність, а дохід від короткострокової оренди оподатковується і має декларуватися в DGI. У липні 2025 року міністр туризму оголосив підзаконний акт, щоб залучити незадекларовані квартири та ріади до системи, а в січні 2026 року Державний секретар з питань житла заявив, що готується декрет про обмеження короткострокової оренди в нетуристичних районах; станом на жовтень 2026 року ухвалення жодного з цих текстів не підтверджено.

Платформи

Земельний реєстр ANCFCC (conservation foncière) і кадастрDirection Générale des Impôts (реєстраційні збори, TPI, податок на житло)Нотаріуси та адули (автентичні акти, Закон 41.25)Реєстр довіреностей на нерухомість у суді першої інстанції (Закон 31.18)Національний орган фінансової розвідки (ANRF)Нагляд Міністерства житлового будівництва за агентами з нерухомості щодо AMLOffice des Changes (фінансування в іноземній валюті та репатріація)Платформа TAECHIR і ANAPEC (трудові договори іноземців)Торговий реєстр (RC), ICE і taxe professionnelleІндекс цін на нерухомість Bank Al-Maghrib і ANCFCC (IPAI)