Cómo funciona la compra sobre plano en España

Comprar “sobre plano” es una vía habitual para acceder a vivienda nueva en la costa española. A diferencia de muchos mercados, los pagos anticipados del comprador están protegidos por una garantía legal específica. Tu trabajo como agente es asegurarte de que esa garantía existe de verdad para cada pago, de que el comprador entiende las condiciones de entrega y de que nadie paga un céntimo antes de que exista la licencia de obras.

En resumen

1. Los anticipos sobre plano están protegidos por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE), en la redacción dada por la Ley 20/2015 desde el 1 de enero de 2016.
2. El promotor debe entregar a cada comprador un aval bancario o seguro que cubra todos los anticipos, los impuestos y el interés legal.
3. Los anticipos deben ingresarse en una cuenta especial destinada únicamente a esa promoción.
4. La obligación nace cuando se concede la licencia de obras. Sin licencia, no hay pago.
5. Un calendario habitual: una reserva de unos pocos miles de euros, entre un 20% y un 30% durante la construcción y el resto a la entrega.
6. Los retrasos son frecuentes. Lee las cláusulas de fecha de entrega, periodo de gracia y penalización antes de firmar.
7. La entrega debe depender de la licencia de primera ocupación.
8. La vivienda nueva paga un 10% de IVA más el impuesto de AJD.

El marco legal

Durante décadas, los anticipos de los compradores estuvieron protegidos por la Ley 57/1968. La Ley 20/2015 la derogó desde el 1 de enero de 2016 y trasladó un régimen similar a la disposición adicional primera de la Ley 38/1999. El servicio de reclamaciones del Banco de España resume las normas actuales:

• La obligación de garantizar nace cuando se obtiene la licencia de obras.
• El promotor debe garantizar la devolución de todos los anticipos, más los impuestos aplicables, más el interés legal desde cada pago hasta la fecha prevista de entrega. El antiguo interés fijo del 6% se sustituyó por el interés legal del dinero.
• La garantía puede ser una póliza de seguro o un aval bancario solidario de una entidad inscrita.
• Los anticipos deben ingresarse en una cuenta especial, separada del resto del dinero del promotor, y destinarse únicamente a la construcción.
• El banco que abre esa cuenta debe exigir la garantía “bajo su responsabilidad”.

Incumplir estas normas es una infracción en materia de consumo, sancionable con multas autonómicas.

El calendario de pagos

No hay un calendario legal. Cada promotor fija el suyo. Pineapple Homes, una agencia de Málaga, describió en enero de 2026 un esquema típico de la Costa del Sol:

• Reserva: de €3,000 a €10,000 para bloquear la unidad.
• Durante la construcción: en torno al 20% del precio en un plazo de 6 a 18 meses, a veces hasta el 30%.
• A la entrega: el 70% a 80% restante, a menudo con hipoteca.

Costa Luz Lawyers añade dos reglas para el comprador: no pagar nada hasta que la licencia de obras se haya concedido y comprobado, y no pagar hasta tener un certificado de garantía individual a su nombre que cubra lo pagado.

Ejemplo práctico

Estas cifras son solo ilustrativas. Lo que cuenta es el contrato y la garantía.

Piso en Estepona, €450,000.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha	La garantía debe cubrir como mínimo
Reserva	€6,000	€6,000	€6,000 + IVA + intereses
Contrato privado (hasta el 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + IVA + intereses
Pagos a cuenta durante la obra (hasta el 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + IVA + intereses
Entrega	€315,000	€450,000	La garantía se extingue

En cada fase el comprador también paga un 10% de IVA al promotor, así que €135,000 de precio suponen €148,500 pagados en total al final de la obra. En la escritura se añade el impuesto de AJD: un 1.2% en Andalucía, es decir, €5,400 en este ejemplo (Interforo).

Cómo se ejecuta la garantía

El informe del Banco de España expone los pasos cuando el promotor no empieza o no termina la vivienda a tiempo:

1. El comprador envía al promotor un requerimiento formal y fehaciente (en la práctica, un burofax) para la devolución de todas las cantidades.
2. Si el promotor no paga en 30 días, el comprador puede reclamar al banco o a la aseguradora.
3. Si no es posible requerir antes al promotor, por ejemplo tras un concurso de acreedores, el comprador puede dirigirse directamente al garante.
4. La garantía caduca si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor sin que el comprador solicite la resolución y reclame la devolución.

La garantía se extingue con normalidad cuando se expide la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y se ofrece la entrega, o si el comprador rechaza recibir una vivienda terminada.

Costa Luz Lawyers señala que los tribunales han declarado a los bancos responsables de devolver el dinero de los compradores cuando aceptaron anticipos para una promoción sin garantía, y que el Tribunal Supremo dijo en enero de 2026 que los intereses de los anticipos no devueltos corren hasta su devolución efectiva. Incluso con garantías antiguas o inexistentes, un comprador puede tener derecho a reclamar, así que envíalo a un abogado.

Retrasos y opciones del comprador

Los retrasos son el problema más frecuente de la compra sobre plano. Revisa estas cláusulas antes de que firme el comprador:

• Fecha de entrega y cualquier prórroga automática. Pineapple Homes encontró cláusulas que daban al promotor de 180 a 365 días adicionales sin penalización.
• Periodo de gracia. Costa Luz Lawyers indica que lo habitual son unos 90 días para retrasos justificados (clima, suministros).
• Penalizaciones por día o por mes de retraso una vez pasado el periodo de gracia.
• Derecho de resolución y lo que recupera el comprador.

Cuando la fecha ya ha pasado, Costa Luz Lawyers describe dos vías: mantener la compra, enviar un burofax fijando una fecha final y reclamar las penalizaciones; o resolver el contrato por retraso grave y reclamar todos los anticipos más el interés legal desde cada pago. Las reclamaciones contra el promotor suelen ser posibles durante cinco años, y contra el banco o la aseguradora durante dos años.

Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación (o la declaración equivalente en algunas comunidades) acredita que el edificio terminado se ajusta a su licencia y puede habitarse. Pineapple Homes recomienda que la entrega y la escritura queden condicionadas a ella, con los suministros conectados. Costa Luz Lawyers advierte de que sin ella el comprador puede no conseguir dar de alta los suministros ni vender más adelante. Nunca dejes que un comprador firme la escritura de una obra nueva sin haberla visto.

Repasos y defectos posteriores

Antes de la escritura, el comprador o un perito deben recorrer la vivienda y anotar cada defecto. Costa Luz Lawyers aconseja una lista de repasos por escrito y firmada, con un plazo firme para las reparaciones, y no escriturar una vivienda con defectos graves salvo que exista un acuerdo de reparación exigible. Tras la entrega, la obra nueva cuenta con un seguro decenal para los defectos estructurales importantes.

Costa del Sol y Costa Blanca

• La provincia de Málaga (Costa del Sol) y la provincia de Alicante (Costa Blanca) son los dos mayores mercados sobre plano para extranjeros. Los datos de los Registradores publicados por Alicante Plaza en agosto de 2025 situaban a los compradores extranjeros en torno al 33% de las compras de vivienda en Málaga y al 43% en Alicante.
• Andalucía: IVA del 10% más AJD del 1.2% en la obra nueva.
• Comunidad Valenciana: IVA del 10% más AJD del 1.4% desde el 1 de junio de 2026 (Guía Fiscal).
• Planes de alquiler turístico: si un comprador piensa en el alquiler vacacional, comprueba antes los límites del municipio. En Andalucía, los ayuntamientos pueden limitar las viviendas turísticas por edificio o zona, y los estatutos de la comunidad pueden prohibirlas (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Sin visado: la golden visa por compra de inmuebles terminó el 3 de abril de 2025, así que la promoción dirigida a inversores no debe prometer la residencia.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• La licencia de obras: número, fecha y parcela a la que se refiere.
• Un certificado de garantía individual para cada pago, a nombre del comprador.
• Los datos de la cuenta especial, a nombre del promotor y vinculada a la promoción.
• La memoria de calidades y los planos anexos al contrato. Costa Luz Lawyers señala que los folletos y las memorias de calidades pueden tener relevancia jurídica.
• La trayectoria del promotor: proyectos terminados, retrasos en la entrega, litigios.
• Las cláusulas de entrega, prórroga y penalización.

Señales de alarma

• Pago solicitado antes de la licencia de obras.
• Ninguna garantía individual, o la promesa de que llegará “más adelante”.
• Pagos a una cuenta que no es la cuenta especial de la promoción, o a un intermediario.
• Prórrogas ilimitadas de la fecha de entrega.
• Una escritura ofrecida sin la licencia de primera ocupación.
• Promociones que prometen una golden visa o rentabilidades de alquiler garantizadas.

Las normas sobre la compra sobre plano son nacionales, pero las licencias y los impuestos varían según la comunidad autónoma. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ningún promotor, banco ni autoridad.

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