Provvigione dell'agente immobiliare a Bali

L'Indonesia è uno dei pochi mercati in cui lo Stato fissa una fascia per la provvigione degli agenti. A Bali la maggior parte del mercato si colloca nella parte alta di questa fascia, e di solito paga il venditore. Ecco come funzionano i soldi a ottobre 2026, e cosa resta all'agente dopo la quota dell'agenzia e le tasse.

In breve

1. Su una vendita, la provvigione è regolata tra il 2% e il 5% del valore della transazione. Su una locazione, tra il 5% e l'8%.
2. A Bali l'agente del venditore applica di solito circa il 5%, spesso già incluso nel prezzo richiesto.
3. Paga la parte che incarica l'agente. Di solito è il venditore.
4. È obbligatorio un accordo scritto con il cliente e con ogni partner di co-broking.
5. Un'agenzia può versare ai suoi agenti fino al 70% della provvigione.
6. Le agenzie in regola aggiungono l'IVA, con un'aliquota effettiva dell'11%, sulla fattura della provvigione.
7. I pagamenti devono passare per il sistema di pagamento indonesiano. Le autorità di controllo mirano proprio ai compensi pagati all'estero ad agenti stranieri senza licenza.

La fascia regolamentata

Le regole derivano dal Regolamento del Ministro del Commercio 33 del 2025, in vigore dal 5 ottobre 2025, che ha sostituito il Permendag 51/2017 (banca dati giuridica BPK). Il resoconto di Bisnis.com sul seminario AREBI di novembre 2025 riassume le regole sulle provvigioni:

Transazione	Fascia di provvigione
Compravendita	Dal 2% al 5% del valore della transazione
Locazione	Dal 5% all'8%

Fonte: Bisnis.com, novembre 2025. SIP Law Firm indica le stesse fasce.

Brighton, a proposito del vecchio regolamento, fornisce dettagli pratici per le locazioni: circa il 5% del canone totale per locazioni da uno a tre anni, e dal 5% all'8%, da negoziare, per locazioni più lunghe.

I lunghi leasehold di Bali stanno a metà tra le due categorie. Una locazione di 25 anni venduta come villa viene commercializzata come una vendita, e gli agenti di Bali di solito vi applicano la tariffa di vendita. Concorda per iscritto quale tariffa si applica prima di pubblicare l'annuncio.

Quanto applicano davvero gli agenti di Bali

Global Investments (giugno 2026) afferma che l'agente del venditore riceve di solito il 5%, e che in molte operazioni a Bali l'acquirente non paga nulla all'agente perché il compenso è incluso nel prezzo. Un agente dell'acquirente o applica all'acquirente dal 2.5% al 5%, o viene pagato con il compenso del venditore tramite una ripartizione. Anche Rumavi (settembre 2026) indica la provvigione dell'agente intorno al 5% tra i costi del venditore quando si rivende una villa in leasehold.

Chi paga

Brighton spiega che la provvigione è pagata da la parte che ha incaricato l'intermediario, di solito il venditore. Se un acquirente incarica un agente dell'acquirente, è l'acquirente a pagarlo. Se pagano entrambe le parti, entrambe devono accettarlo per iscritto.

L'accordo scritto

Con il nuovo quadro normativo, un'agenzia deve avere accordi scritti con i clienti e con i partner di co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Quell'accordo è la prova del tuo diritto a un compenso. Dovrebbe indicare:

• L'immobile, il prezzo e il tipo di diritto venduto o concesso in locazione.
• La percentuale di provvigione, se si aggiunge l'IVA e quando è dovuto il compenso (di solito alla firma dell'atto o del contratto di locazione).
• Se il mandato è in esclusiva, e per quanto tempo.
• Cosa succede se il cliente vende direttamente a un acquirente che hai presentato tu.
• I dati della licenza dell'agenzia P4. Le regole impongono di riportarli nelle sue pubblicazioni.

Co-broking e ripartizioni con l'agente

Tra agenzie. Il co-broking è comune a Bali, dove un'agenzia ha l'incarico e un'altra porta l'acquirente. Ciascuna parte ha bisogno di un accordo scritto di co-broking. La ripartizione tra agenzie non è fissata per legge. I nostri esempi usano 50/50, ma concorda la cifra nell'accordo di co-broking.

Con l'agente. Secondo il Permendag 33/2025, un'agenzia può versare al suo personale esperto fino al 70% della provvigione (Bisnis.com). Sotto questo tetto la ripartizione si negozia, e le agenzie che forniscono lead, marketing e un ufficio di solito trattengono di più. Fatti mettere la tua per iscritto.

Mai tramite stranieri pagati all'estero. Il presidente di AREBI Bali ha dichiarato a Tirto nel luglio 2025 che gli agenti stranieri senza licenza spesso si fanno pagare all'estero e non pagano tasse in Indonesia, mentre le agenzie locali registrano i propri membri e trattengono l'imposta sul reddito. Le regole impongono inoltre che le transazioni utilizzino il sistema di pagamento nazionale (Bisnis.com).

Esempi pratici

1. Vendita di una villa in leasehold a Rp5 miliardi, con incarico a una sola agenzia

• Provvigione al 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 milioni
• IVA sulla provvigione all'11% effettivo: Rp27.5 milioni
• Il venditore paga all'agenzia Rp277.5 milioni
• Quota dell'agente al 50%: Rp125 milioni prima dell'imposta sul reddito
• Quota massima consentita al 70%: Rp175 milioni

2. La stessa vendita, in co-broking 50/50

• Agenzia con l'incarico: Rp125 milioni, più IVA
• Agenzia dell'acquirente: Rp125 milioni, più IVA
• Ciascun agente con una ripartizione al 50%: Rp62.5 milioni

3. Locazione di una villa per un anno a Rp600 milioni

• Al 5%: Rp30 milioni
• All'8%: Rp48 milioni

4. Vendita di una casa in Hak Pakai a Rp6 miliardi al 3%

• Provvigione: Rp180 milioni, più IVA di Rp19.8 milioni
• Il venditore paga inoltre l'imposta sul reddito definitiva del 2.5% sul trasferimento, Rp150 milioni, separatamente dalla provvigione (Direzione Generale delle Imposte).

Tasse sulla provvigione

IVA. L'agenzia applica l'IVA sulla fattura della provvigione. Secondo il PMK 131/2024, l'aliquota è del 12% applicata agli 11/12 del compenso per beni e servizi non di lusso, il che dà un'aliquota effettiva dell'11% (Direzione Generale delle Imposte). Brighton conferma che le agenzie in regola aggiungono l'11% di IVA sulla provvigione.

Imposta sul reddito per l'agente. Le agenzie indonesiane trattengono l'imposta sul reddito su quanto versano ai propri agenti, come osserva il resoconto di Tirto. L'aliquota dipende dalla tua posizione e dal reddito totale, quindi chiedi all'ufficio amministrativo dell'agenzia un dettaglio scritto e tieni registrato il tuo codice fiscale (NPWP).

Le tasse sull'operazione stessa sono separate dal compenso: l'imposta sul reddito definitiva del 2.5% del venditore su un trasferimento, la BPHTB dell'acquirente e l'imposta definitiva del 10% sui redditi da locazione (Emerhub). Sulla rivendita di un leasehold, Rumavi spiega che il venditore paga il 10% del prezzo lordo se residente fiscale, o il 20% se non residente, salvo riduzione prevista da un trattato. Conoscere questi numeri aiuta a fissare il prezzo e a negoziare.

Aspetti pratici al rogito

• Fattura emessa dalla società dell'agenzia, mai dal tuo conto personale.
• Incassa la provvigione alla firma, tramite il notaio o con bonifico su un conto indonesiano.
• Conserva l'accordo firmato, l'accordo di co-broking e la prova della presentazione.
• Da ottobre 2026, gli agenti non certificati rischiano sanzioni (AFU). Tieni aggiornato il tuo certificato.

Cosa verificare prima di lavorare a un'operazione

• Un accordo di incarico o con l'acquirente firmato, con percentuale, IVA e data di pagamento.
• Un accordo di co-broking se è coinvolta un'altra agenzia.
• I dati della licenza della tua agenzia nel suo materiale di marketing.
• La tua ripartizione e se cambia in base al volume.
• Che l'immobile sia vendibile legalmente: il giusto tipo di titolo, la destinazione urbanistica e i permessi edilizi.

In Indonesia la provvigione è fissata entro una fascia regolamentata, e le regole sono cambiate a ottobre 2025. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliata ad alcuna autorità o agenzia.

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