Provvigione dell'agente immobiliare in Spagna

La Spagna non fissa per legge una tariffa di provvigione per le vendite. Quanto guadagni dipende dal mercato e da ciò che firma il cliente. Per gli affitti è diverso: dal 2023 la legge stabilisce chi paga. Ecco come funziona la provvigione a ottobre 2026 e cosa ti resta dopo le tasse se lavori come autónomo.

In breve

1. Non esiste alcuna tariffa legale né alcun tetto per la provvigione sulle vendite. Si negozia.
2. Le tariffe riportate vanno da circa il 2% al 7% del prezzo, con il 5% come media rilevata dall'OCU a gennaio 2026.
3. Al compenso si aggiunge l'IVA al 21%. Indica per iscritto se una tariffa proposta la include.
4. Nelle vendite di solito paga il venditore. Alcune agenzie fanno pagare anche l'acquirente, cosa che in Catalogna richiede un accordo espresso.
5. Negli affitti abitativi a lungo termine, il proprietario deve pagare il compenso dell'agenzia in base alla Ley de Vivienda del 2023.
6. Una nota di incarico (nota de encargo) firmata è la prova del tuo diritto al compenso.
7. Un agente autónomo paga IVA, imposta sul reddito e un contributo mensile alla Seguridad Social a partire da €80 nel primo anno.

Tariffe abituali

• OCU (gennaio 2026), dopo aver testato agenzie in diverse città: provvigioni sulle vendite dal 2% al 6% del prezzo, 5% in media. Alcune agenzie a Siviglia e Barcellona facevano pagare all'acquirente un 2% a 4% in più o un importo fisso. Nessuna a Madrid.
• HelpMyCash: le agenzie tradizionali di solito applicano dal 3% al 7% del prezzo di vendita; le agenzie online applicano un importo fisso.
• GoWork (sito di annunci di lavoro): provvigioni dal 2% al 5% del prezzo finale.

Si tratta di prassi riportate. Nei segmenti di pregio e per le case difficili da vendere, le agenzie chiedono spesso di più. Nella rivendita in città molto attive, i venditori spingono la tariffa al ribasso e le agenzie online a prezzo fisso competono sul prezzo.

IVA sul compenso

I servizi di agenzia sono soggetti all'IVA al 21%, che si aggiunge alla provvigione (OCU). L'OCU ha rilevato che le agenzie non lo chiariscono sempre. Su un preventivo del “5%”, il venditore può pagare il 6.05% una volta aggiunta l'IVA. Scrivi sempre “5% più IVA” oppure “5% IVA inclusa”.

Chi paga in una vendita

Nessuna legge lo stabilisce. Secondo l'OCU paga la parte che incarica l'agenzia, di solito il venditore, anche se alla fine il costo ricade sull'acquirente attraverso il prezzo.

• Paga il venditore: il modello standard, e l'unico che l'OCU ha trovato a Madrid.
• Paga anche l'acquirente: rilevato dall'OCU a Siviglia e Barcellona, come percentuale aggiuntiva o importo fisso.
• Agente dell'acquirente: l'OCU ha trovato servizi di consulenza per acquirenti che applicano dal 2% al 4% del prezzo di acquisto.

In Catalogna, l'OCU osserva che le agenzie possono applicare una percentuale o una somma fissa, ma non possono far pagare entrambe le parti senza un accordo espresso. Ovunque lavori, un acquirente che scopre il tuo compenso solo dal notaio si rifiuterà di pagarlo.

La nota di incarico

Il tuo contratto con il venditore si chiama di solito nota de encargo (in catalano, nota d’encàrrec). Il Decreto 12/2010 della Catalogna lo indica come il documento che segna l'inizio delle operazioni di un agente. A gennaio 2026 l'OCU ha rilevato che solo una minoranza di agenzie consegnava su richiesta un modello di contratto di incarico, e che alcune non indicavano quando è dovuto il compenso.

Una buona nota di incarico indica:

• Le parti, l'immobile e i suoi dati al Registro della Proprietà.
• Se è in esclusiva e per quanto tempo. L'OCU ha rilevato esclusive da 3 a 6 mesi, a volte con rinnovo automatico.
• Il compenso: tariffa o importo, più IVA o IVA inclusa, e quando è dovuto (l'OCU consiglia alla firma dell'atto).
• Cosa succede se il proprietario vende a un acquirente che hai presentato tu dopo la scadenza della nota.

Fai firmare a ogni acquirente che accompagni una scheda di visita. Prova la presentazione se in seguito le parti provano a concludere senza di te.

Affitti: paga il proprietario

La Ley de Vivienda (Ley 12/2023 del 24 maggio) ha modificato le regole sugli affitti in modo che “le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto siano a carico del proprietario”, come ha riassunto il Ministero del Consumo. Non puoi far pagare all'inquilino il tuo compenso per un affitto abitativo a lungo termine, né direttamente né sotto un altro nome.

A ottobre 2024 il ministero ha aperto indagini su diverse agenzie per pratiche nei confronti degli inquilini e ha avvertito di multe fino a €100,000 per le infrazioni gravi e fino a €1 million per quelle molto gravi, come le clausole abusive, con importi più alti possibili in base al profitto illecito. L'OCU ha rilevato che i proprietari pagano in genere una mensilità di affitto più IVA.

Ripartizioni tra agenzie e con l'agente

Tra agenzie. Nessuna legge stabilisce come due agenzie si dividono un compenso in una vendita congiunta. Dipende da un accordo di collaborazione scritto o dalle regole della rete di annunci condivisi che usi. Metti per iscritto la ripartizione, la data di pagamento e chi fattura a chi prima di mostrare l'immobile.

Tra l'agenzia e te. Le agenzie fissano la propria ripartizione. GoWork stima una retribuzione fissa da €12,800 a €20,000 l'anno per i nuovi arrivati e guadagni totali, stipendio più provvigioni, da €20,000 a €60,000 l'anno. Sono stime di un sito di annunci del 2023, non dati ufficiali. Fai mettere nel contratto la tua ripartizione, gli obiettivi e le date di pagamento, comprese le operazioni che si chiudono dopo la tua uscita.

Esempi pratici

Questi esempi usano solo tariffe indicative. Decidono la tua nota di incarico e il tuo contratto.

Appartamento in rivendita a Málaga, €400,000, il venditore paga il 5% più IVA. Compenso: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 21% = €4,200. Il venditore paga €24,200. Con una ripartizione del 40%, la quota dell'agente è 20,000 x 40% = €8,000 (al lordo delle tasse).

Villa a Marbella, €1,500,000, il venditore paga il 4% più IVA, diviso 50/50 con un'agenzia dell'acquirente. Compenso: €60,000 più €12,600 di IVA. Ogni agenzia riceve €30,000 al netto dell'IVA.

Appartamento a Barcellona, €600,000, il venditore paga il 3% e l'acquirente il 2%, entrambi concordati per iscritto. Compensi: €18,000 + €12,000 = €30,000, più €6,300 di IVA.

Affitto a lungo termine a Valencia, €1,300 al mese, compenso di una mensilità. Paga il proprietario: €1,300 + €273 di IVA = €1,573. L'inquilino non paga alcun compenso di agenzia.

Tasse e Seguridad Social per un agente autónomo

Molti agenti in Spagna lavorano come autónomos e fatturano all'agenzia o al cliente. In pratica significa:

• IVA: applichi il 21% sulle tue fatture e lo versi all'agenzia delle entrate, meno l'IVA sui tuoi costi aziendali.
• Imposta sul reddito (IRPF): paghi sul tuo utile, cioè i compensi che guadagni meno i costi deducibili.
• Seguridad Social (RETA): un contributo mensile.

Situazione nel 2026	Contributo mensile
Primi 12 mesi, tariffa fissa	€80
Secondo anno, se il reddito netto è rimasto sotto il salario minimo	€80 (proroga)
Successivamente, base minima per la tua fascia di reddito	Da €200 a €590

Fonti: Billeo per la tariffa fissa; El Derecho (dicembre 2025) per la forbice del 2026, che il governo ha mantenuto ai livelli del 2025. Un piccolo prelievo, il MEI, è salito dallo 0.8% allo 0.9% a gennaio 2026.

Esempio. Nel tuo terzo anno fatturi €48,000 di compensi più €10,080 di IVA, con €8,000 di costi. Il tuo utile ai fini dell'imposta sul reddito è di circa €40,000 meno i contributi alla Seguridad Social. Versi all'agenzia delle entrate l'IVA incassata, meno l'IVA sui tuoi costi. Chiedi a un gestor (consulente fiscale) la tua fascia esatta e il calendario delle dichiarazioni trimestrali.

Aspetti pratici al rogito

• Gli agenti rientrano nella Ley 10/2010 contro il riciclaggio di denaro. Incassa il tuo compenso con bonifico bancario a fronte di una fattura, mai in contanti.
• Se il venditore è un non residente, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo per l'agenzia delle entrate (modello 211). Verifica che il ricavato netto del venditore copra comunque il tuo compenso.
• Chiedi al venditore di autorizzare il pagamento della tua fattura alla firma dal notaio, oppure fattura in anticipo con pagamento dovuto il giorno dell'atto.

Cosa verificare prima di lavorare a un'operazione

• Una nota di incarico firmata con la tariffa, il trattamento dell'IVA e la data di scadenza.
• Buoni di visita per ogni acquirente che presenti.
• Un accordo di ripartizione scritto con ogni altra agenzia.
• Che non fai pagare l'inquilino in un affitto abitativo a lungo termine.
• In Catalogna, il tuo numero di registro negli annunci e il consenso espresso se pagano entrambe le parti.

In Spagna la provvigione sulle vendite è fissata dal mercato, non dalla legge, ma i compensi sugli affitti sono regolamentati. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcuna autorità o agenzia.

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