Acheter un bien en Espagne en tant qu'étranger

L'Espagne n'impose aucune restriction aux étrangers qui achètent un logement. Un acheteur britannique, américain ou émirien suit les mêmes étapes qu'un Espagnol. Ce qui piège les acheteurs étrangers, c'est tout ce qui entoure l'achat : le numéro fiscal, les taxes régionales qui font varier le coût de plusieurs milliers d'euros, l'impôt des non-résidents, et l'idée qu'un achat donne encore droit à un visa. Voici ce qu'un courtier doit expliquer en octobre 2026.

En bref

1. Les étrangers peuvent acheter librement. L'acheteur a besoin d'un NIE et, en pratique, d'un compte bancaire espagnol.
2. Un avocat indépendant doit vérifier le bien avant le versement de tout acompte.
3. Le déroulement habituel : réservation, contrat d'arras (souvent environ 10%), puis l'acte devant notaire et l'inscription au registre foncier.
4. Les logements en revente paient les droits de mutation (ITP), fixés par chaque région : 7% en Andalousie, 9% dans la Communauté valencienne (11% au-delà de €1 million), 10% à 13% en Catalogne, 6% à Madrid.
5. Les logements neufs paient 10% d'IVA plus le droit de timbre (AJD), par exemple 1.2% en Andalousie et 1.4% à Valence.
6. Les non-résidents paient un impôt annuel sur le logement qu'ils possèdent, même s'ils ne le louent jamais.
7. Le golden visa immobilier a pris fin le 3 avril 2025. Un achat ne donne aucun droit de séjour.
8. Les prêts immobiliers pour non-résidents couvrent en général 60% à 70% de la valeur.

Qui achète, et où

Les données des Registradores relayées par Alicante Plaza en août 2025 situaient la part des étrangers dans les achats de logements à 14.1% au niveau national, environ 43% dans la province d'Alicante et environ 33% à Málaga. Les acheteurs britanniques, belges et néerlandais étaient en tête. Sur la Costa Blanca et la Costa del Sol, un courtier incapable d'expliquer ce processus en anglais perd des clients.

Étape 1 : NIE et compte bancaire

Le NIE (numéro d'identité d'étranger) est nécessaire pour signer l'acte, payer les taxes et obtenir un prêt immobilier. En Espagne, l'acheteur en fait la demande avec le formulaire EX-15 dans un commissariat ou un bureau des étrangers, sur rendez-vous, avec un passeport et la taxe réglée avec le formulaire 790 code 012 (€9.84 selon l'Universidad Autónoma de Madrid). Depuis l'étranger, l'acheteur fait la demande au consulat d'Espagne, ce qui peut prendre de deux à huit semaines : commencez donc tôt.

Un compte bancaire espagnol facilite tout le reste : le paiement du prix par virement traçable, les prélèvements pour les taxes locales et les charges de copropriété, et un éventuel prêt immobilier.

Étape 2 : avocat et vérifications

Costa Luz Lawyers conseille de mandater un avocat indépendant avant de verser des frais de réservation. L'avocat travaille pour l'acheteur, contrairement au notaire, qui est neutre. Les vérifications essentielles :

• Nota simple : un court extrait du registre foncier (Registro de la Propiedad) indiquant le propriétaire, la description et les éventuelles charges comme les hypothèques (Your Overseas Home). L'acheteur l'obtient avant de signer quoi que ce soit.
• Catastro : le registre cadastral, distinct, décrit le bien et fixe la valeur cadastrale servant aux impôts locaux. Il ne correspond pas toujours au registre foncier, et toute divergence doit être expliquée.
• Licences : pour un logement neuf, vérifiez la licence de première occupation. Sans elle, l'acheteur risque de ne pas pouvoir raccorder les compteurs ni revendre plus tard (Costa Luz Lawyers).
• Dettes : Legálitas recommande que le vendeur apporte à la signature un certificat de la copropriété attestant l'absence de charges impayées.
• Sur la côte, vérifiez si la loi sur le littoral (Ley de Costas) limite les travaux sur le bien.

Étape 3 : réservation, arras et acte

1. Réservation. Une petite somme retire le bien du marché pendant les vérifications de l'avocat.
2. Contrat d'arras. Un contrat privé avec un acompte, souvent d'environ 10% du prix (Your Overseas Home). Avec des arras penitenciales (article 1454 du Code civil), l'acheteur qui se retire perd l'acompte et le vendeur qui se retire rembourse le double. Si le contrat ne précise pas de quel type d'arras il s'agit, la loi présume des arras confirmatoires, avec lesquelles la partie lésée peut exiger l'exécution ou la résolution assortie de dommages et intérêts (Legálitas). Assurez-vous que le contrat précise de quel type il s'agit.
3. Acte (escritura) devant notaire. Le notaire vérifie l'identité, le paiement et la légalité de la vente, et conserve l'acte original.
4. Inscription. L'acte est inscrit au registre foncier, ce qui rend l'achat opposable aux tiers. Legálitas précise que l'inscription n'est possible qu'une fois les taxes payées.

Frais d'achat par région

Logements en revente : droits de mutation (ITP). Chaque région fixe son propre taux.

Région	Taux général d'ITP sur les logements	Source
Andalousie (Costa del Sol)	7%	Interforo, avril 2026
Communauté valencienne (Costa Blanca)	9%, et 11% sur la totalité du prix au-delà de €1 million	Taxdown et Guía Fiscal
Catalogne	10% jusqu'à €600,000, 11% jusqu'à €900,000, 12% jusqu'à €1.5 million, 13% au-delà	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, juillet 2026

Remarques :

• Valence a abaissé son taux général de 10% à 9% avec la loi 5/2025. Taxdown et Guía Fiscal indiquent comme date d'entrée en vigueur le 1er juin 2026. La taxe est due à la date de l'acte : vérifiez donc quel taux s'appliquait lorsque votre client a signé.
• La Catalogne applique un taux unique de 20% aux acheteurs qui sont de grands propriétaires (plus de 10 logements, ou 5 dans une zone de marché tendu) et aux achats d'immeubles résidentiels entiers, depuis le Decreto-ley 5/2025.
• L'Andalousie applique des taux réduits à certains acheteurs d'une résidence principale, comme 6% jusqu'à €150,000 et 3.5% pour les acheteurs de moins de 35 ans et certains autres groupes, avec des plafonds de prix.

Logements neufs : IVA et AJD. Un logement neuf acheté au promoteur paie 10% d'IVA, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, en vertu de l'article 91 de la loi sur l'IVA. Jusqu'à deux places de parking et un débarras vendus avec lui dans le même acte paient aussi 10%. Seul le logement protégé à régime spécial paie 4% (Interforo). S'y ajoute le droit de timbre (AJD) sur l'acte : 1.2% en Andalousie et 1.4% dans la Communauté valencienne à partir du 1er juin 2026 (Guía Fiscal).

Notaire, registre et accompagnement. Interforo donne des fourchettes indicatives de €500 à €1,000 pour le notaire et de €400 à €650 pour le registre foncier, plus environ €300 pour une gestoría facultative. Les avocats fixent leurs propres honoraires : convenez-en par écrit. Interforo estime que les taxes et frais ajoutent 8% à 11% au prix en Andalousie.

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent les taux ci-dessus et des frais approximatifs. Un avocat doit les confirmer pour chaque transaction.

Appartement en revente à Marbella, €400,000. ITP 7% : €28,000. Notaire et registre environ €1,500. Total avant l'avocat : environ €29,500, soit 7.4% du prix.

Villa en revente près d'Alicante, €650,000, acte après le 1er juin 2026. ITP 9% : €58,500. Notaire et registre environ €1,600. Total avant l'avocat : environ €60,100.

Appartement neuf à Estepona, €400,000. IVA 10% : €40,000. AJD 1.2% : €4,800. Total des taxes : €44,800, avant notaire, registre et avocat.

Taxes locales et frais courants

• IBI : la taxe foncière municipale annuelle, calculée sur la valeur cadastrale. Le propriétaire au 1er janvier doit la totalité de l'année (Your Overseas Home). Legálitas précise qu'elle est généralement répartie au prorata de la durée de détention, sauf accord contraire des parties.
• Plusvalía municipal : une taxe municipale sur la hausse de valeur du terrain pendant la détention par le vendeur. Selon la loi, c'est le vendeur qui paie, sauf disposition contraire du contrat (Legálitas).
• Charges de copropriété : dans un immeuble ou une urbanisation, le propriétaire paie à la copropriété sa part des frais communs.

L'impôt des non-résidents

Un non-résident propriétaire d'un logement en Espagne paie chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même si le logement n'est jamais loué. L'administration fiscale fixe la base imposable à 1.1% de la valeur cadastrale (pour les communes ayant une révision récente) ou à 2% pour les autres biens. Le taux est de 19% pour les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24% pour tous les autres. La déclaration se fait avec le formulaire 210.

Exemple. Un résident britannique possède un appartement d'une valeur cadastrale de €150,000 dans une commune révisée. Base imposable : 150,000 x 1.1% = €1,650. Impôt : 1,650 x 24% = €396 par an.

Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l'administration fiscale avec le formulaire 211 dans un délai d'un mois après la vente. Le vendeur impute ensuite ce paiement sur l'impôt dû sur la plus-value dans son propre formulaire 210. En tant que courtier, assurez-vous que l'avocat de l'acheteur s'en charge chez le notaire.

Le golden visa, c'est fini

Le visa de résidence pour investisseurs en Espagne, accessible pour les achats immobiliers de plus de €500,000, a été supprimé par la loi organique 1/2025 avec effet au 3 avril 2025, selon le service de presse du gouvernement. Ne présentez pas l'immobilier espagnol comme une voie d'accès à la résidence. Un acheteur qui doit vivre en Espagne doit remplir les conditions d'un autre permis.

Prêts immobiliers pour non-résidents

Gibobs indique que les banques espagnoles prêtent en général aux non-résidents 60% à 70% de la valeur d'expertise, en retenant la plus basse entre l'expertise et le prix. Prévoyez de fournir :

• Passeport et NIE.
• Bulletins de salaire ou contrat, et la dernière déclaration d'impôts.
• Six mois de relevés bancaires.
• Un rapport de crédit de votre pays d'origine.
• Un certificat de résidence fiscale, avec des traductions assermentées si nécessaire.

Un acheteur a donc besoin de 30% à 40% du prix plus 10% à 14% pour les frais sur ses fonds propres. Dites-le dès le premier rendez-vous.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Le NIE prend du temps ; lancez la démarche le jour où le client décide d'acheter.
• L'avocat de l'acheteur vérifie avant l'acompte, pas après.
• Quel type d'arras le contrat prévoit, et ce que chaque partie perd en se retirant.
• Le taux d'imposition de la région à la date de l'acte, avec une estimation écrite des frais.
• L'impôt annuel des non-résidents et les taxes locales après l'achat.
• Qu'un achat ne donne aucun visa.

En Espagne, les taux d'imposition sont fixés par chaque région et changent souvent. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité, aucun notaire ni aucune banque en Espagne.

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