Как работает off-plan (sobre plano) в Испании

Покупка «sobre plano», то есть off-plan, является основным способом приобрести новое жильё на испанском побережье. В отличие от многих рынков, авансовые платежи покупателя защищены специальной законной гарантией. Ваша задача как брокера: убедиться, что гарантия действительно существует для каждого платежа, что покупатель понимает условия сдачи и что никто не платит ни цента до получения разрешения на строительство.

Коротко

1. Авансы за off-plan защищены первым дополнительным положением Law 38/1999 (Закон о строительстве, LOE) в редакции Law 20/2015 с 1 января 2016 года.
2. Девелопер обязан предоставить каждому покупателю банковскую гарантию или страховку, покрывающую все авансы, налоги и законные проценты.
3. Авансы должны поступать на специальный счёт, который используется только для этого проекта.
4. Обязанность возникает с момента выдачи разрешения на строительство. Нет разрешения, нет платежа.
5. Обычный график: бронирование в несколько тысяч евро, около 20–30% во время строительства и остаток при сдаче.
6. Задержки случаются часто. Перед подписанием прочитайте пункты о дате сдачи, льготном периоде и неустойке.
7. Сдача должна зависеть от лицензии на первое заселение.
8. С нового жилья платится 10% НДС (IVA) плюс гербовый сбор AJD.

Правовая база

Десятилетиями авансы покупателей защищал Law 57/1968. Law 20/2015 отменил его с 1 января 2016 года и перенёс аналогичный режим в первое дополнительное положение Law 38/1999. Служба жалоб Banco de España так описывает действующие правила:

• Обязанность предоставить гарантию возникает при получении разрешения на строительство.
• Девелопер должен гарантировать возврат всех авансов, плюс соответствующие налоги, плюс законные проценты с каждого платежа до ожидаемой даты сдачи. Прежние фиксированные 6% заменены законной процентной ставкой.
• Гарантией может быть страховой полис или солидарная банковская гарантия (aval) от зарегистрированного учреждения.
• Авансы должны перечисляться на специальный счёт, отдельный от других денег девелопера, и использоваться только на строительство.
• Банк, открывающий такой счёт, обязан требовать гарантию «под свою ответственность».

Нарушение этих правил является нарушением законодательства о защите прав потребителей и влечёт региональные штрафы.

График платежей

Установленного законом графика нет. Каждый девелопер задаёт свой. Pineapple Homes, агентство в Málaga, в январе 2026 года описало типичную схему на Costa del Sol:

• Бронирование: от €3,000 до €10,000, чтобы закрепить объект.
• Во время строительства: около 20% от цены в течение 6–18 месяцев, иногда до 30%.
• При сдаче: оставшиеся 70–80%, часто с ипотекой.

Costa Luz Lawyers добавляют два правила для покупателя: ничего не платить, пока разрешение на строительство не выдано и не проверено, и не платить, пока у вас нет индивидуального сертификата гарантии на ваше имя, покрывающего уже уплаченное.

Пример расчёта

Эти цифры приведены только для иллюстрации. Решают договор и гарантия.

Квартира в Estepona, €450,000.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня	Гарантия должна покрывать не менее
Бронирование	€6,000	€6,000	€6,000 + НДС + проценты
Частный договор (до 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + НДС + проценты
Взносы во время строительства (до 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + НДС + проценты
Сдача	€315,000	€450,000	Гарантия прекращается

На каждом этапе покупатель также платит девелоперу 10% НДС, так что €135,000 цены означают €148,500, уплаченных к концу строительства. При подписании купчей добавляется гербовый сбор AJD: 1,2% в Андалусии, то есть €5,400 в этом примере (Interforo).

Как используется гарантия

Отчёт Banco de España описывает шаги, если девелопер не начинает или не завершает строительство в срок:

1. Покупатель направляет девелоперу официальное требование с подтверждением получения (на практике burofax) о возврате всех сумм.
2. Если девелопер не платит в течение 30 дней, покупатель может предъявить требование банку или страховщику.
3. Если предварительное требование к девелоперу невозможно, например после банкротства, покупатель может обратиться сразу к гаранту.
4. Гарантия утрачивает силу, если с момента нарушения девелопером прошло два года, а покупатель не потребовал расторжения и возврата денег.

Гарантия прекращается в обычном порядке, когда выдана лицензия на первое заселение или сертификат пригодности для проживания и покупателю предложена сдача объекта, либо если покупатель отказывается принять готовое жильё.

Costa Luz Lawyers отмечают, что суды признавали банки обязанными вернуть деньги покупателей, если те принимали платежи по проекту без гарантии, а Верховный суд в январе 2026 года указал, что проценты на невозвращённые платежи начисляются до фактического возврата. Даже при старых или отсутствующих гарантиях у покупателя может быть право требования, поэтому направьте его к юристу.

Задержки и варианты действий покупателя

Задержки являются самой частой проблемой off-plan. Проверьте эти пункты до подписания покупателем:

• Дата сдачи и любое автоматическое продление. Pineapple Homes встречали пункты, дающие девелоперу от 180 до 365 дней дополнительного времени без неустойки.
• Льготный период. По словам Costa Luz Lawyers, обычно это около 90 дней на обоснованные задержки (погода, поставки).
• Неустойка за каждый день или месяц задержки после льготного периода.
• Право на расторжение и что получает обратно покупатель.

Когда срок прошёл, Costa Luz Lawyers описывают два пути: сохранить покупку, направить burofax с окончательным сроком и потребовать неустойку; или расторгнуть договор из-за серьёзной задержки и потребовать все платежи плюс законные проценты с каждого платежа. Требования к девелоперу обычно можно предъявить в течение пяти лет, а к банку или страховщику в течение двух лет.

Лицензия на первое заселение

Лицензия на первое заселение (licencia de primera ocupación или аналогичная декларация в некоторых регионах) подтверждает, что готовое здание соответствует разрешению и пригодно для проживания. Pineapple Homes рекомендуют ставить сдачу и купчую в зависимость от неё, с подключёнными коммунальными услугами. Costa Luz Lawyers предупреждают, что без неё покупатель может не суметь оформить коммунальные услуги или продать объект позже. Никогда не позволяйте покупателю подписать купчую на новостройку, не увидев эту лицензию.

Приёмка с проверкой дефектов и скрытые дефекты

До подписания купчей покупатель или инспектор должен обойти жильё и записать все дефекты. Costa Luz Lawyers советуют составить письменный подписанный список дефектов с жёстким сроком их устранения и не закрывать сделку по жилью с серьёзными дефектами без соглашения о ремонте, имеющего исковую силу. После сдачи на новостройки действует десятилетнее страхование конструкций (seguro decenal) от существенных конструктивных дефектов.

Costa del Sol и Costa Blanca

• Провинция Málaga (Costa del Sol) и провинция Alicante (Costa Blanca) являются двумя крупнейшими рынками off-plan для иностранцев. По данным Registradores, опубликованным Alicante Plaza в августе 2025 года, на иностранцев пришлось около 33% покупок жилья в Málaga и 43% в Alicante.
• Андалусия: НДС 10% плюс AJD 1,2% на новостройки.
• Валенсийское сообщество: НДС 10% плюс AJD 1,4% с 1 июня 2026 года (Guía Fiscal).
• Планы на туристическую аренду: если покупатель планирует сдавать жильё отдыхающим, сначала проверьте ограничения муниципалитета. В Андалусии муниципалитеты могут ограничивать число туристического жилья по зданию или зоне, а устав сообщества собственников может его запретить (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Визы нет: «золотая виза» за недвижимость отменена 3 апреля 2025 года, поэтому маркетинг для инвесторов не должен обещать вид на жительство.

Что проверить у девелопера и проекта

• Разрешение на строительство: номер, дата и участок, на который оно выдано.
• Индивидуальный сертификат гарантии на каждый платёж с именем покупателя.
• Реквизиты специального счёта на имя девелопера, привязанного к проекту.
• Спецификация и планы, приложенные к договору. Costa Luz Lawyers отмечают, что буклеты и спецификации отделки могут иметь юридическое значение.
• Репутация девелопера: завершённые проекты, задержки сдачи, споры.
• Пункты о сдаче, продлении и неустойке.

Тревожные сигналы

• Оплату просят до получения разрешения на строительство.
• Нет индивидуальной гарантии или обещают выдать её «позже».
• Платежи на счёт, который не является специальным счётом проекта, или посреднику.
• Неограниченные продления даты сдачи.
• Купчую предлагают подписать без лицензии на первое заселение.
• Реклама обещает «золотую визу» или гарантированный арендный доход.

Правила off-plan действуют по всей стране, но лицензии и налоги различаются по регионам. Этот гид проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним девелопером, банком или органом власти.

Вакансии и другие гиды в разделе Испания на CloserPass.