Покупка недвижимости в Испании иностранцем

Испания не ограничивает покупку жилья иностранцами. Покупатель из Великобритании, США или ОАЭ проходит те же шаги, что и испанец. Иностранных покупателей сбивает с толку всё, что сопровождает покупку: налоговый номер, региональные налоги, которые меняют стоимость на тысячи евро, налог для нерезидентов и уверенность, что покупка всё ещё даёт визу. Вот что брокер должен объяснить в октябре 2026 года.

Коротко

1. Иностранцы могут покупать свободно. Покупателю нужен NIE, а на практике и счёт в испанском банке.
2. Независимый юрист должен проверить объект до внесения любого депозита.
3. Обычная последовательность: бронирование, договор arras (часто около 10%), затем купчая у нотариуса и регистрация в Реестре собственности (Land Registry).
4. При покупке вторичного жилья платится налог на передачу собственности (ITP), который устанавливает каждый регион: 7% в Андалусии, 9% в Валенсийском сообществе (11% свыше €1 million), от 10% до 13% в Каталонии, 6% в Madrid.
5. При покупке нового жилья платится 10% НДС (IVA) плюс гербовый сбор (AJD), например 1,2% в Андалусии и 1,4% в Валенсии.
6. Нерезиденты платят ежегодный налог на принадлежащее им жильё, даже если никогда его не сдают.
7. «Золотая виза» за недвижимость отменена 3 апреля 2025 года. Покупка не даёт права на проживание.
8. Ипотека для нерезидентов обычно покрывает от 60% до 70% стоимости.

Кто покупает и где

По данным Registradores, опубликованным Alicante Plaza в августе 2025 года, доля иностранцев в покупках жилья составила 14,1% по стране, около 43% в провинции Alicante и около 33% в Málaga. Лидируют покупатели из Великобритании, Бельгии и Нидерландов. На Costa Blanca и Costa del Sol брокер, который не может объяснить этот процесс по-английски, теряет клиентов.

Шаг 1: NIE и банковский счёт

NIE (идентификационный номер иностранца) нужен, чтобы подписать купчую, заплатить налоги и получить ипотеку. В Испании покупатель подаёт заявку по форме EX-15 в полиции или в управлении по делам иностранцев, по записи, с паспортом и оплатой сбора по форме 790 code 012 (€9.84 по данным Universidad Autónoma de Madrid). Из-за границы покупатель подаёт заявку в консульстве Испании, что может занять от двух до восьми недель, поэтому начинайте заранее.

Счёт в испанском банке упрощает всё остальное: оплату цены отслеживаемым переводом, автоматическое списание местных налогов и взносов сообщества собственников, а также ипотеку.

Шаг 2: юрист и проверки

Costa Luz Lawyers советуют нанять независимого юриста до оплаты любого бронирования. Юрист работает на покупателя, в отличие от нотариуса, который нейтрален. Основные проверки:

• Nota simple: краткая выписка из Реестра собственности (Registro de la Propiedad) с владельцем, описанием объекта и обременениями, например ипотекой (Your Overseas Home). Покупатель получает её до подписания любых документов.
• Catastro: отдельный кадастровый реестр описывает объект и устанавливает кадастровую стоимость для местного налога. Он не всегда совпадает с Реестром собственности, и любое расхождение нужно объяснить.
• Лицензии: для новостройки проверьте лицензию на первое заселение. Без неё покупатель может не суметь подключить коммунальные услуги или продать объект позже (Costa Luz Lawyers).
• Долги: Legálitas рекомендует, чтобы продавец принёс на подписание справку от сообщества собственников об отсутствии задолженности по взносам.
• На побережье проверьте, не ограничивает ли Закон о побережье (Ley de Costas) работы на объекте.

Шаг 3: бронирование, arras и купчая

1. Бронирование. Небольшая сумма снимает объект с рынка на время проверки юристом.
2. Договор arras. Частный договор с задатком, часто около 10% от цены (Your Overseas Home). При arras penitenciales (статья 1454 Гражданского кодекса) покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, а отказавшийся продавец возвращает его в двойном размере. Если в договоре не указан вид arras, закон предполагает подтверждающие arras, при которых пострадавшая сторона может потребовать исполнения или расторжения договора с возмещением убытков (Legálitas). Убедитесь, что в договоре указан вид arras.
3. Купчая (escritura) у нотариуса. Нотариус проверяет личности, оплату и законность сделки и хранит оригинал купчей.
4. Регистрация. Купчая регистрируется в Реестре собственности, после чего покупка действует в отношении третьих лиц. Legálitas отмечает, что регистрация возможна только после уплаты налогов.

Расходы покупателя по регионам

Вторичное жильё: налог на передачу собственности (ITP). Каждый регион устанавливает свою ставку.

Регион	Общая ставка ITP на жильё	Источник
Андалусия (Costa del Sol)	7%	Interforo, апрель 2026
Валенсийское сообщество (Costa Blanca)	9%, и 11% на всю цену свыше €1 million	Taxdown и Guía Fiscal
Каталония	10% до €600,000, 11% до €900,000, 12% до €1.5 million, 13% свыше	Osborne Clarke
Мадрид	6%	Gibobs, июль 2026

Примечания:

• Валенсия снизила общую ставку с 10% до 9% по Law 5/2025. Taxdown и Guía Fiscal называют дату начала действия 1 июня 2026 года. Налог начисляется на дату купчей, поэтому проверьте, какая ставка действовала, когда ваш клиент подписывал.
• Каталония с принятия Decree-law 5/2025 применяет единую ставку 20% к крупным владельцам (более 10 объектов жилья или 5 в зоне напряжённого рынка) и к покупке целых жилых зданий.
• В Андалусии действуют пониженные ставки для некоторых покупателей основного жилья, например 6% до €150,000 и 3,5% для покупателей младше 35 лет и некоторых других групп, с ограничениями по цене.

Новое жильё: НДС и AJD. С нового жилья, купленного у девелопера, платится 10% НДС (IVA), будь то основное или второе жильё, согласно статье 91 Закона об НДС. До двух машиномест и кладовая, проданные вместе с ним по той же купчей, тоже облагаются по ставке 10%. Только социальное жильё особого режима облагается по ставке 4% (Interforo). Сверху добавляется гербовый сбор (AJD) на купчую: 1,2% в Андалусии и 1,4% в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года (Guía Fiscal).

Нотариус, реестр и помощь. По примерной оценке Interforo, нотариус стоит от €500 до €1,000, Реестр собственности от €400 до €650, плюс около €300 за gestoría по желанию. Юристы сами устанавливают гонорары, поэтому согласуйте их письменно. По оценке Interforo, в Андалусии налоги и расходы добавляют к цене от 8% до 11%.

Примеры расчётов

Здесь использованы ставки выше и примерные сборы. Юрист должен подтвердить их для каждой сделки.

Квартира на вторичном рынке в Marbella, €400,000. ITP 7%: €28,000. Нотариус и реестр около €1,500. Итого без юриста: около €29,500, или 7,4% от цены.

Вилла на вторичном рынке рядом с Alicante, €650,000, купчая после 1 июня 2026 года. ITP 9%: €58,500. Нотариус и реестр около €1,600. Итого без юриста: около €60,100.

Квартира в новостройке в Estepona, €400,000. НДС 10%: €40,000. AJD 1,2%: €4,800. Итого налогов: €44,800, без нотариуса, реестра и юриста.

Местные налоги и текущие расходы

• IBI: ежегодный муниципальный налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости. Налог за год должен заплатить тот, кто владеет объектом на 1 января (Your Overseas Home). Legálitas отмечает, что обычно его делят пропорционально сроку владения, если стороны не договорились иначе.
• Plusvalía municipal: муниципальный налог на рост стоимости земли за время владения продавцом. По закону его платит продавец, если договор не предусматривает иное (Legálitas).
• Взносы сообщества собственников: в здании или жилом комплексе (urbanización) владелец платит сообществу собственников за общие расходы.

Налог для нерезидентов

Нерезидент, владеющий жильём в Испании, ежегодно платит подоходный налог для нерезидентов (IRNR), даже если жильё никогда не сдаётся. Налоговая служба устанавливает налоговую базу в размере 1,1% от кадастровой стоимости (для муниципалитетов с недавней переоценкой) или 2% для остальных объектов. Ставка составляет 19% для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна и 24% для всех остальных. Декларация подаётся по form 210.

Пример. Резидент Великобритании владеет квартирой с кадастровой стоимостью €150,000 в муниципалитете с переоценкой. Налоговая база: 150,000 x 1.1% = €1,650. Налог: 1,650 x 24% = €396 в год.

Когда продаёт нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить их в налоговую службу по form 211 в течение одного месяца после продажи. Затем продавец засчитывает этот платёж в счёт налога на прирост капитала в своей form 210. Как брокер, убедитесь, что юрист покупателя займётся этим у нотариуса.

«Золотой визы» больше нет

Испанская инвесторская виза на проживание, которую давали за покупку недвижимости дороже €500,000, отменена Organic Law 1/2025 с 3 апреля 2025 года, сообщает пресс-служба правительства. Не продвигайте испанскую недвижимость как способ получить вид на жительство. Покупателю, которому нужно жить в Испании, нужно получить другое разрешение.

Ипотека для нерезидентов

По данным Gibobs, испанские банки обычно дают нерезидентам от 60% до 70% оценочной стоимости, беря меньшее из оценки и цены. Будьте готовы предоставить:

• Паспорт и NIE.
• Расчётные листки или трудовой договор и последнюю налоговую декларацию.
• Банковские выписки за шесть месяцев.
• Кредитный отчёт из вашей страны.
• Справку о налоговом резидентстве, при необходимости с присяжными переводами.

Поэтому покупателю нужно от 30% до 40% цены плюс от 10% до 14% на расходы из собственных средств. Скажите это на первой встрече.

Что должен объяснить брокер

• Получение NIE занимает время; начинайте в тот день, когда клиент решил купить.
• Юрист покупателя проверяет объект до задатка, а не после.
• Какой вид arras используется в договоре и что теряет каждая сторона при отказе от сделки.
• Ставку налога в этом регионе на дату купчей, с письменной сметой расходов.
• Ежегодный налог для нерезидентов и местные налоги после покупки.
• Что покупка не даёт визы.

Налоговые ставки в Испании устанавливает каждый регион, и они часто меняются. Этот гид проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти, нотариусом или банком Испании.

Вакансии и другие гиды в разделе Испания на CloserPass.