Como funcionam os imóveis na planta (VEFA) no Marrocos

Os imóveis na planta no Marrocos têm um marco legal detalhado, a VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mas boa parte do mercado funciona à margem dele. Muitas incorporadoras vendem com simples reservas. Como corretor, seu trabalho é conhecer o que a lei protege, perceber quando um negócio está fora dela e explicar a diferença ao comprador antes de qualquer pagamento.

A versão resumida

1. As vendas na planta são regidas pela Lei 44-00, alterada pela Lei 107-12, dentro do Código das Obrigações e dos Contratos.
2. A lei prevê duas etapas: um contrato de reserva depois de emitido o alvará de construção, e depois um contrato preliminar, também permitido depois de emitido o alvará (art. 618-5). Desde 16 de julho de 2026, ele deve ser um ato autêntico lavrado por um tabelião ou por adouls.
3. Os pagamentos seguem um cronograma legal: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, vinculado ao andamento das obras.
4. A incorporadora deve dar uma garantia bancária ou de seguro que cubra os adiantamentos do comprador.
5. Muitas incorporadoras preferem reservas informais, às vezes respaldadas apenas por um recibo. Isso deixa o comprador com pouca proteção.
6. O auxílio direto à moradia (MAD 70,000 ou 100,000) é para marroquinos que compram o primeiro imóvel novo, e é pago na venda definitiva.

O marco legal

A Lei 44-00 criou o capítulo da VEFA no Código das Obrigações e dos Contratos, e a Lei 107-12 o alterou, em especial ao introduzir o contrato de reserva. Até julho de 2026, os contratos de VEFA podiam ser lavrados como ato autêntico (por um tabelião ou adouls) ou como ato com data certa por um profissional habilitado, como um advogado admitido na Corte de Cassação. A Lei 41.25, publicada no Bulletin officiel em 16 de julho de 2026, eliminou essa segunda via: o contrato preliminar agora deve ser um ato autêntico lavrado por tabelião ou adouls, sob pena de nulidade. Qualquer cláusula contrária à lei é nula.

A propriedade não passa ao comprador na assinatura. Ela só passa quando a escritura definitiva é registrada na conservation foncière, após a conclusão da obra. Até lá, a incorporadora continua dona do empreendimento.

O contrato de reserva

Depois de emitido o alvará de construção, a incorporadora pode assinar um contrato de reserva e receber um adiantamento. O contrato deve indicar as partes, o número do título do terreno (ou as referências, se a titulação estiver em andamento), o número e a data do alvará, uma descrição e a área aproximada da unidade, o preço por metro quadrado, as condições de pagamento e a data de entrega. O cronograma de pagamentos deve ser apresentado nesta etapa.

O comprador pode desistir em até um mês após a assinatura. A incorporadora deve então devolver o adiantamento integral em até 7 dias.

O contrato preliminar

Pelo artigo 618-5 do texto atual, o contrato preliminar pode ser assinado assim que o alvará de construção for obtido. Guias mais antigos, escritos antes da Lei 107-12, ainda dizem que é preciso esperar as fundações do térreo; hoje as fundações são apenas a primeira das três etapas de pagamento da obra. Anexados a ele: cópias autenticadas das plantas arquitetônicas, dos projetos de concreto armado e do memorial descritivo. A incorporadora também elabora um cahier des charges (caderno de encargos com obras, equipamentos e prazos), assinado pelas duas partes. Esses documentos, e o regulamento de condomínio quando for o caso, são depositados na conservation foncière (ou no cartório do tribunal para terrenos sem título).

Etapas de pagamento

O cronograma legal, conforme descrito na entrevista de 2016:

Etapa	Parte do preço
Assinatura do contrato de reserva	5%
Assinatura do contrato preliminar	5%
Início das obras	10%
Três parcelas vinculadas a marcos da obra (estrutura, acabamento, habite-se)	60%
Entrega das chaves e assinatura da escritura definitiva	20%

A divisão dos 60% entre as três etapas é combinada entre as partes.

Exemplo prático

Números de exemplo: um comprador reserva um apartamento de MAD 1,200,000 em um empreendimento VEFA em Rabat. O contrato divide os 60% em três partes iguais.

Etapa	Cálculo	MAD	Pago até agora
Contrato de reserva	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Contrato preliminar	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Início das obras	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Estrutura	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Acabamento	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Habite-se	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Chaves e escritura definitiva	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Após a etapa da estrutura, o comprador pagou 40%. Depois de paga a parcela do acabamento, ele ultrapassa 50% (60% aqui), o que abre o direito de registrar um arresto cautelar no título (veja abaixo). Além do preço, o comprador paga o imposto de registro, os emolumentos do registro de imóveis e os honorários do tabelião na escritura definitiva, cerca de 6.5% a 7% para um imóvel construído. Toda parcela deve ser paga por transferência bancária: desde 1 de julho de 2026, o dinheiro vivo pago em uma venda acima de MAD 300,000 gera um imposto adicional de 2%.

Garantias

No contrato preliminar, a incorporadora deve informar as referências de uma garantia que devolva os adiantamentos do comprador se ela falhar. As formas aceitas são uma garantia bancária de conclusão, uma garantia bancária de reembolso ou uma apólice de seguro. O profissional que redige o contrato não deve liberar o dinheiro do comprador à incorporadora até que essa garantia seja comprovada.

Um comprador que pagou mais de 50% do preço pode registrar um arresto cautelar (saisie conservatoire) no título do terreno. Esse direito não pode ser afastado por cláusula contratual. Ele permanece no título até que a propriedade do comprador seja registrada, e pode ser convertido em penhora executiva se a incorporadora perder o prazo ou entregar algo fora do contratado.

A armadilha da reserva

O Finances News relatou em março de 2023 que as transações em VEFA continuam “muito reduzidas”: as incorporadoras preferem acordos de reserva, que consideram menos restritivos. Em alguns casos não há contrato algum, apenas adiantamentos contra um simples recibo, sem garantia de prazo nem de especificações. Um especialista citado na matéria apontou o caso Bab Darna como o exemplo clássico de onde isso leva, e observou que os processos judiciais levam em média de dois a três anos.

Como identificar:

• O documento diz “bon de réservation” ou “reçu”, mas não tem número de alvará, número de título nem data de entrega.
• Nenhuma referência de garantia, nenhum cahier des charges, nenhum tabelião ou redator habilitado.
• Pede-se dinheiro antes de existir o alvará de construção.
• Os pagamentos vão para uma pessoa física, ou são em dinheiro.

Se a incorporadora não assinar um contrato de reserva adequado, diga claramente ao comprador do que ele está abrindo mão.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• O alvará de construção: número, data e se cobre esta fase. Sem alvará, não há reserva legal.
• O título do terreno: peça uma certidão do registro de imóveis que mostre a incorporadora como proprietária e qualquer hipoteca bancária sobre o terreno.
• A garantia: nome do banco ou da seguradora e a referência.
• Os empreendimentos entregues pela incorporadora e quanto atrasaram. Visite um e converse com os proprietários.
• Litígios na imprensa ou nos tribunais.
• O contrato: data de entrega, recursos em caso de atraso, especificações, tolerância de área e o que acontece com o adiantamento se o comprador desistir.

Atrasos e o que o comprador pode fazer

A incorporadora pode prorrogar o prazo de entrega por seis meses, mas deve avisar o comprador pelo menos um mês antes da data original. Depois disso, segundo o advogado citado pelo Finances News, um comprador diante de um atraso na entrega pode rescindir o contrato sem multa e pedir uma indenização de 20% dos valores adiantados. Quando uma das partes encerra um contrato por culpa da outra, a parte prejudicada pode pedir 15% dos pagamentos depois de concluída a estrutura, ou 20% depois de emitido o habite-se.

A ReaConsult, em junho de 2026, descreve o caminho usual na prática: uma notificação formal por carta registrada fixando um novo prazo, depois as multas por atraso previstas no contrato (segundo ela, normalmente de 0.1% a 0.5% do preço por mês, como prática de mercado, não como taxa legal), e depois uma ação judicial para rescindir com reembolso, além de indenização, como o aluguel pago durante a espera. Ela cita uma decisão de 2021 do tribunal comercial de apelação de Casablanca que condenou uma incorporadora a devolver MAD 332,500 mais MAD 20,000 de indenização. A garantia e o arresto cautelar são o que dá valor a esses recursos, e por isso o comprador deve exigi-los desde o primeiro dia.

O auxílio direto à moradia e os imóveis novos

O auxílio direto à moradia do governo vai de 2024 a 2028. Segundo o Medias24:

• MAD 100,000 para um imóvel de até MAD 300,000 com impostos, e MAD 70,000 para um imóvel acima de MAD 300,000 e até MAD 700,000.
• O comprador deve ter nacionalidade marroquina (MRE incluídos) e não pode ser dono de um imóvel residencial no Marrocos.
• O imóvel deve ser vendido pela primeira vez, ter pelo menos dois cômodos e ter um habite-se datado de 1 de janeiro de 2023 ou depois.
• O comprador faz o pedido em daamsakane.ma, assina o compromis em até 30 dias após a aprovação, e o auxílio é pago ao tabelião, que então faz assinar a escritura definitiva.
• O comprador dá ao Estado uma hipoteca e deve morar no imóvel como residência principal por cinco anos, ou devolver o auxílio.

Para imóveis na planta, o ponto principal é o momento: como o imóvel precisa de habite-se, o auxílio chega na venda definitiva, não durante a obra. Números de exemplo: um marroquino que compra o primeiro imóvel adquire um apartamento novo de MAD 650,000; o auxílio é de MAD 70,000, então o comprador financia MAD 580,000 mais os custos. A partir de 2026, coproprietários também podem fazer o pedido. Até junho de 2026, mais de 105,000 famílias tinham sido beneficiadas, 24% delas MRE. Um comprador estrangeiro não pode usá-lo.

Sinais de alerta

• Uma reserva antes do alvará de construção, ou apenas com um recibo.
• Nenhuma referência de garantia no contrato preliminar.
• Uma incorporadora sem empreendimentos entregues que você possa visitar.
• Pagamentos em dinheiro, ou em uma conta pessoal.
• Uma data de entrega prometida que não está escrita no contrato.

As regras de imóveis na planta no Marrocos foram verificadas na data indicada acima. Este guia contém informações gerais, não aconselhamento jurídico. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma incorporadora ou autoridade.

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