Comprar imóvel no Marrocos como estrangeiro

O Marrocos é um dos mercados mais fáceis para um comprador estrangeiro: não há cota, nem licença especial, nem proibição de ser dono de um apartamento, uma villa ou uma loja. As armadilhas estão em outro lugar: o tipo de título, como o dinheiro chega e os impostos na revenda. Como corretor, você será questionado sobre os três. Veja o que saber e o que dizer.

A versão resumida

1. Estrangeiros podem comprar imóveis residenciais e comerciais nas mesmas condições que os marroquinos. Terras agrícolas são a exceção.
2. Prefira sempre imóveis com titre foncier (título registrado). Uma melkia é um documento baseado em testemunhas, sem registro central.
3. A escritura é assinada perante um tabelião (ou dois adouls; desde julho de 2026, pela Lei 41.25, os advogados não podem mais redigi-la) e depois registrada na conservation foncière.
4. Pague do exterior em moeda estrangeira por meio de um banco marroquino e guarde o comprovante. Sem ele, retirar o dinheiro do país depois é difícil.
5. Reserve cerca de 6.5% a 7% além do preço para impostos e taxas, antes de qualquer honorário da imobiliária.
6. Desde 1 de julho de 2026, o dinheiro vivo pago em uma venda acima de MAD 300,000 custa 2% a mais.
7. Desde 1 de junho de 2026, uma procuração usada para comprar, vender ou hipotecar precisa antes ser registrada no tribunal.
8. Comprar um imóvel não dá direito a autorização de residência.

O que os estrangeiros podem comprar

Global Property Guide observa que não há restrição quanto ao tipo de imóvel residencial ou comercial que um estrangeiro pode ter. As terras agrícolas são protegidas. Fora de um perímetro urbano, um estrangeiro que quer um terreno precisa de uma attestation de vocation non agricole: um certificado de que o projeto não é agrícola, de que o terreno tem baixo valor agrícola e de que o tamanho do lote corresponde à necessidade. Uma circular do governo relembrou as regras em 2022, segundo o Bladi. Na prática, direcione os clientes estrangeiros para apartamentos, villas e lotes dentro dos limites urbanos.

Titre foncier versus melkia

Um titre foncier é um título registrado mantido pela conservation foncière, que faz parte da ANCFCC. Depois de registrado, o direito é definitivo e pode ser oposto a qualquer pessoa. O título mostra o proprietário e qualquer hipoteca ou penhora, então você pode verificá-lo antes de o cliente se comprometer.

Uma melkia (ou moulkia) é um documento lavrado por dois adouls, com base em depoimentos de testemunhas de que o vendedor possui e usa o imóvel. Não há registro central, então o mesmo imóvel pode ser vendido duas vezes, e os limites podem ser imprecisos. A Lesmre explica que transformar uma melkia em título (por meio de uma réquisition d’immatriculation) pode levar de 12 a 36 meses. Riads em medinas antigas e lotes rurais são os casos típicos. Um comprador estrangeiro só deve seguir com uma melkia acompanhado de um advogado e, de preferência, com a titulação concluída antes do pagamento final.

As etapas

1. Proposta e verificações. Combine o preço e depois peça o número do título e uma certidão recente do registro de imóveis. Verifique a identidade do vendedor, hipotecas, ônus e a situação do condomínio (syndic).
2. Compromis de vente. Um contrato preliminar define o preço, o sinal, as condições (como um financiamento) e a data da escritura definitiva. Peça ao tabelião que o redija ou revise.
3. Tabelião. O tabelião verifica o processo, prepara a escritura e recolhe os impostos. Os recursos pagos aos tabeliães ficam em contas de depósito centralizadas na CDG, não na conta do vendedor.
4. Pagamento. Um não residente envia moeda estrangeira a um banco marroquino, que a converte em dirhams. Pelas regras do Office des Changes, os dirhams de um comprador estrangeiro não residente devem vir de moeda vendida no mercado de câmbio, de uma conta em moeda estrangeira ou de uma conta em dirhams conversíveis. Guarde o comprovante de conversão do banco: é ele que permite a repatriação depois.
5. Assinatura e registro. A escritura é assinada, o imposto de registro é pago à repartição fiscal e o tabelião registra a venda na conservation foncière, que atualiza o título. A propriedade fica garantida quando o título mostra o comprador.

Custos do comprador, com um exemplo prático

Taxas verificadas para 2026:

• Imposto de registro: 4% do preço para imóveis construídos (mínimo de MAD 1,000). Terreno sem construção paga 5%, habitação social elegível 3%.
• Registro de imóveis (ANCFCC): 1.5% do preço mais MAD 100 por título, mínimo de MAD 500 (tabela em vigor desde novembro de 2016).
• Tabelião: geralmente cerca de 1% do preço mais IVA. Não encontramos uma tabela de honorários que pudéssemos confirmar, então peça um orçamento por escrito.
• Certidões, selos e cópias: valores pequenos, por exemplo MAD 100 por certidão do registro de imóveis.

Números de exemplo: um comprador estrangeiro paga MAD 2,000,000 por um apartamento com título em Casablanca.

Item	Cálculo	MAD
Imposto de registro	4% x 2,000,000	80,000
Registro de imóveis	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Honorários do tabelião	cerca de 1% x 2,000,000, mais IVA	cerca de 22,000 a 24,000
Certidões e despesas diversas	estimativa	cerca de 2,000
Total		cerca de 134,000 a 136,000

Isso dá cerca de 6.7% a 6.8% do preço, perto da estimativa da ReaConsult para 2026 de cerca de 6.85% para um apartamento de MAD 2 milhões. Se o comprador também paga honorários de imobiliária de 2.5%, some MAD 50,000. A Knight Frank recomenda aos compradores internacionais prever cerca de 10% no total, o que deixa margem para honorários, móveis e assessoria jurídica.

A sobretaxa sobre dinheiro vivo de 2026

Pela Lei de Finanças de 2026 (artigo 133-III do CGI), a partir de 1 de julho de 2026 uma venda acima de MAD 300,000 paga um imposto de registro adicional de 2% sobre qualquer parte do preço não paga por meio rastreável (transferência bancária, cheque cruzado, cartão) e registrada na escritura. As compras financiadas por empréstimo estão isentas, segundo o Medias24.

Números de exemplo: no apartamento de MAD 2,000,000, se MAD 300,000 fossem entregues em dinheiro, o imposto adicional seria 2% x 300,000 = MAD 6,000. Para um comprador estrangeiro, é pior do que os 2%: dinheiro vivo não pode ser comprovado como moeda estrangeira, então essa parte talvez nunca possa ser repatriada. Diga aos clientes para pagar tudo pelo banco.

Procurações: Lei 31.18

Muitos compradores estrangeiros assinam por meio de um representante. Desde 1 de junho de 2026, pela Lei 31.18 e seus textos de aplicação, toda procuração (procuration, ou wakala) sobre direitos reais deve ser inscrita em um registro no tribunal de primeira instância antes de ser usada. O Al3omk relata que uma procuração não registrada é nula para vendas e hipotecas, e o registro de imóveis pode recusar a escritura. Se o seu cliente vai assinar do exterior, reserve tempo para que a procuração seja redigida corretamente e registrada.

Financiamento

• Residentes tomam empréstimos em bancos marroquinos em dirhams. A pesquisa do Bank Al-Maghrib indicou a taxa média do crédito imobiliário em 5.06% no 2º trimestre de 2026, com a taxa básica mantida em 2.25%.
• Estrangeiros não residentes também podem tomar empréstimos, mas os bancos costumam pedir uma entrada maior. O Global Property Guide cita entradas de 30% a 50%. Os bancos também pedem a pessoas físicas não residentes (não MRE) uma declaração juramentada de que não têm residência no Marrocos.
• MRE (marroquinos residentes no exterior) agora podem tomar empréstimos em dirhams de até 80% do preço (antes 70%), com o restante pago em moeda estrangeira, segundo o Bladi citando o Office des Changes em julho de 2026. O empréstimo é garantido por uma hipoteca de primeiro grau ou uma garantia de banco estrangeiro e pago em moeda estrangeira ou a partir de uma conta em dirhams conversíveis.

Vender depois: a TPI

Quando o cliente vende, ele deve a taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% do ganho líquido (preço de venda menos preço de compra e custos dedutíveis), com um mínimo de 3% do preço de venda, mesmo que não haja ganho. O vendedor paga o maior dos dois valores.
• Uma residência principal ocupada por pelo menos cinco anos é isenta (prazo reduzido de seis anos pela Lei de Finanças de 2023), uma vez a cada cinco anos. O mínimo de 3% continua valendo para a parte do preço acima de MAD 4 milhões.
• Vendas totais de até MAD 140,000 por ano são isentas.
• A declaração e o imposto vencem em até 30 dias após a venda.

Números de exemplo: o apartamento comprado por MAD 2,000,000 é vendido por MAD 2,600,000, e o ganho líquido tributável após os custos dedutíveis é de MAD 450,000. A TPI é 20% x 450,000 = MAD 90,000. O mínimo é 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. O vendedor paga MAD 90,000. Uma casa de veraneio não se qualifica para a isenção de residência principal.

Para transferir o valor da venda para o exterior, o banco precisa do comprovante de financiamento em moeda estrangeira, da escritura de venda e do comprovante de pagamento dos impostos. O Office des Changes permite a saída do investimento original mais o ganho.

A residência não está incluída

O Marrocos não tem golden visa nem via de residência por investimento que pudéssemos encontrar. Comprar um imóvel não cria direito de permanência. Pela Lei 02-03, um estrangeiro que fica mais de 90 dias precisa de um cartão de registro emitido pela polícia, concedido com base em renda, trabalho, estudo ou família. Um imóvel pode apoiar esse processo como comprovante de moradia, mas nada além disso. Se um cliente disser que um vendedor prometeu residência, peça que ele confirme diretamente com a DGSN ou com um advogado de imigração antes de contar com isso.

O que um corretor precisa explicar

• Se o imóvel tem título, e que você viu uma certidão recente do registro de imóveis.
• Que um terreno fora dos limites urbanos precisa de um certificado de uso não agrícola.
• Que cada dirham deve chegar pelo banco, em moeda estrangeira, com comprovante guardado para a repatriação.
• O custo real além do preço, em dirhams, antes de assinarem o compromis.
• Que uma procuração deve ser registrada no tribunal antes do uso.
• Que a TPI é devida na revenda, com mínimo de 3%.
• Que a compra não dá direito a residência.
• Que seus próprios honorários constam de um mandato por escrito.

Este guia contém informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário. O Marrocos mudou suas regras sobre dinheiro vivo e procurações em 2026. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade marroquina.

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