Comprare casa in Spagna da straniero

La Spagna non pone restrizioni all'acquisto di case da parte degli stranieri. Un acquirente britannico, americano o emiratino segue gli stessi passaggi di uno spagnolo. Ciò che mette in difficoltà gli acquirenti stranieri è tutto ciò che ruota intorno all'acquisto: il codice fiscale, le imposte regionali che cambiano il costo di migliaia di euro, l'imposta per non residenti e la convinzione che un acquisto dia ancora diritto a un visto. Ecco cosa deve spiegare un agente a ottobre 2026.

In breve

1. Gli stranieri possono acquistare liberamente. L'acquirente ha bisogno di un NIE e, in pratica, di un conto bancario spagnolo.
2. Un avvocato indipendente dovrebbe verificare l'immobile prima che venga versato qualsiasi acconto.
3. La sequenza abituale: prenotazione, contratto di arras (spesso circa il 10%), poi l'atto davanti al notaio e la registrazione al Registro della Proprietà.
4. Le case in rivendita pagano l'imposta di trasferimento (ITP), fissata da ogni regione: 7% in Andalusia, 9% nella Comunità Valenciana (11% sopra €1 million), dal 10% al 13% in Catalogna, 6% a Madrid.
5. Le case nuove pagano l'IVA al 10% più l'imposta di bollo (AJD), per esempio l'1.2% in Andalusia e l'1.4% a Valencia.
6. I non residenti pagano un'imposta annuale sulla casa che possiedono, anche se non la affittano mai.
7. Il golden visa per investimenti immobiliari è terminato il 3 aprile 2025. Un acquisto non dà alcun diritto di residenza.
8. I mutui per non residenti coprono di solito dal 60% al 70% del valore.

Chi compra e dove

I dati dei Registradores riportati da Alicante Plaza ad agosto 2025 indicavano una quota straniera degli acquisti di case del 14.1% a livello nazionale, circa il 43% nella provincia di Alicante e circa il 33% a Málaga. In testa acquirenti britannici, belgi e olandesi. Sulla Costa Blanca e sulla Costa del Sol, un agente che non sa spiegare questa procedura in inglese perde clienti.

Passo 1: NIE e conto bancario

Il NIE (numero di identità di straniero) serve per firmare l'atto, pagare le imposte e ottenere un mutuo. In Spagna, l'acquirente lo richiede con il modulo EX-15 presso un commissariato o un ufficio stranieri, con appuntamento, passaporto e la tassa pagata con il modulo 790 codice 012 (€9.84 secondo l'Universidad Autónoma de Madrid). Dall'estero, l'acquirente lo richiede al consolato spagnolo, il che può richiedere da due a otto settimane, quindi conviene iniziare presto.

Un conto bancario spagnolo semplifica il resto: pagare il prezzo con bonifico tracciabile, addebiti diretti per le imposte locali e le spese condominiali, ed eventuale mutuo.

Passo 2: avvocato e verifiche

Costa Luz Lawyers consiglia di incaricare un avvocato indipendente prima di pagare qualsiasi somma di prenotazione. L'avvocato lavora per l'acquirente, a differenza del notaio, che è neutrale. Le verifiche principali:

• Nota simple: un breve estratto del Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) che mostra il proprietario, la descrizione ed eventuali gravami come le ipoteche (Your Overseas Home). L'acquirente lo ottiene prima di firmare qualsiasi cosa.
• Catastro: il registro catastale, separato, descrive l'immobile e fissa il valore catastale usato per le imposte locali. Non sempre corrisponde al Registro della Proprietà, e una discrepanza va spiegata.
• Licenze: per una nuova costruzione, verifica la licenza di prima occupazione. Senza di essa l'acquirente potrebbe non riuscire ad allacciare le utenze o a rivendere in seguito (Costa Luz Lawyers).
• Debiti: Legálitas raccomanda che il venditore porti alla firma un certificato della comunità dei proprietari che attesti l'assenza di quote non pagate.
• Sulla costa, verifica se la Legge sulle Coste (Ley de Costas) limita i lavori sull'immobile.

Passo 3: prenotazione, arras e atto

1. Prenotazione. Una piccola somma toglie l'immobile dal mercato mentre l'avvocato effettua le verifiche.
2. Contratto di arras. Un contratto privato con caparra, spesso intorno al 10% del prezzo (Your Overseas Home). Con le arras penitenciales (articolo 1454 del Código Civil), l'acquirente che si ritira perde la caparra e il venditore che si ritira restituisce il doppio. Se il contratto non dice di che tipo di arras si tratta, la legge presume arras confirmatorias, con cui la parte lesa può chiedere l'esecuzione o la risoluzione più il risarcimento dei danni (Legálitas). Assicurati che il contratto indichi il tipo.
3. Atto (escritura) davanti al notaio. Il notaio verifica l'identità, il pagamento e la legalità della vendita, e conserva l'atto originale.
4. Registrazione. L'atto viene registrato al Registro della Proprietà, il che rende l'acquisto opponibile ai terzi. Legálitas osserva che la registrazione può avvenire solo dopo il pagamento delle imposte.

Costi per l'acquirente per regione

Case in rivendita: imposta di trasferimento (ITP). Ogni regione fissa la propria aliquota.

Regione	Aliquota ITP generale sulle case	Fonte
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo, aprile 2026
Comunità Valenciana (Costa Blanca)	9%, e 11% sull'intero prezzo sopra €1 million	Taxdown e Guía Fiscal
Catalogna	10% fino a €600,000, 11% fino a €900,000, 12% fino a €1.5 million, 13% oltre	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, luglio 2026

Note:

• Valencia ha ridotto l'aliquota generale dal 10% al 9% con la Ley 5/2025. Taxdown e Guía Fiscal indicano come data di inizio il 1 giugno 2026. L'imposta è dovuta alla data dell'atto, quindi verifica quale aliquota si applicava quando il tuo cliente ha firmato.
• La Catalogna applica un'aliquota unica del 20% agli acquirenti che sono grandi proprietari (più di 10 case, o 5 in una zona di mercato teso) e agli acquisti di interi edifici residenziali, dal Decreto-ley 5/2025.
• L'Andalusia prevede aliquote ridotte per alcuni acquirenti di prima casa, come il 6% fino a €150,000 e il 3.5% per gli acquirenti under 35 e alcune altre categorie, con limiti di prezzo.

Case nuove: IVA e AJD. Una casa nuova acquistata dal costruttore paga l'IVA al 10%, che sia prima o seconda casa, in base all'articolo 91 della legge sull'IVA. Fino a due posti auto e un ripostiglio venduti con essa nello stesso atto pagano anch'essi il 10%. Solo l'edilizia protetta a regime speciale paga il 4% (Interforo). A questo si aggiunge l'imposta di bollo (AJD) sull'atto: 1.2% in Andalusia e 1.4% nella Comunità Valenciana dal 1 giugno 2026 (Guía Fiscal).

Notaio, registro e assistenza. Interforo indica forbici indicative di da €500 a €1,000 per il notaio e da €400 a €650 per il Registro della Proprietà, più circa €300 per una gestoría facoltativa. Gli avvocati fissano i propri onorari, quindi concordali per iscritto. Interforo stima che imposte e costi aggiungano dall'8% all'11% al prezzo in Andalusia.

Esempi pratici

Questi esempi usano le aliquote indicate sopra e costi indicativi. Un avvocato deve confermarli per ogni operazione.

Appartamento in rivendita a Marbella, €400,000. ITP 7%: €28,000. Notaio e registro circa €1,500. Totale prima dell'avvocato: circa €29,500, ovvero il 7.4% del prezzo.

Villa in rivendita vicino ad Alicante, €650,000, atto dopo il 1 giugno 2026. ITP 9%: €58,500. Notaio e registro circa €1,600. Totale prima dell'avvocato: circa €60,100.

Appartamento di nuova costruzione a Estepona, €400,000. IVA 10%: €40,000. AJD 1.2%: €4,800. Totale imposte: €44,800, prima di notaio, registro e avvocato.

Imposte locali e costi di gestione

• IBI: l'imposta comunale annuale sugli immobili, basata sul valore catastale. Il proprietario al 1 gennaio deve l'importo dell'anno (Your Overseas Home). Legálitas osserva che di solito viene ripartita in proporzione al periodo di proprietà, salvo diverso accordo tra le parti.
• Plusvalía municipal: un'imposta comunale sull'aumento di valore del terreno durante il periodo di proprietà del venditore. Per legge paga il venditore, salvo diversa previsione del contratto (Legálitas).
• Spese condominiali: in un edificio o in un'urbanización, il proprietario paga alla comunità dei proprietari i costi comuni.

Imposta per non residenti

Un non residente proprietario di una casa in Spagna paga ogni anno l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR), anche se la casa non viene mai affittata. L'agenzia delle entrate fissa la base imponibile all'1.1% del valore catastale (per i comuni con revisione catastale recente) o al 2% per gli altri immobili. L'aliquota è del 19% per i residenti di UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e del 24% per tutti gli altri. La dichiarazione si presenta con il modello 210.

Esempio. Un residente nel Regno Unito possiede un appartamento con valore catastale di €150,000 in un comune con revisione catastale. Base imponibile: 150,000 x 1.1% = €1,650. Imposta: 1,650 x 24% = €396 l'anno.

Quando un non residente vende, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all'agenzia delle entrate con il modello 211 entro un mese dalla vendita. Il venditore poi scomputa quel versamento dall'imposta sulla plusvalenza nel proprio modello 210. Come agente, assicurati che l'avvocato dell'acquirente se ne occupi dal notaio.

Il golden visa non c'è più

Il visto di residenza per investitori della Spagna, disponibile per acquisti immobiliari sopra €500,000, è stato abolito dalla Ley Orgánica 1/2025 con effetto dal 3 aprile 2025, secondo l'ufficio stampa del governo. Non promuovere gli immobili spagnoli come via per ottenere la residenza. Un acquirente che deve vivere in Spagna deve rientrare in un altro tipo di permesso.

Mutui per non residenti

Gibobs riporta che le banche spagnole prestano di solito ai non residenti dal 60% al 70% del valore di perizia, considerando il minore tra perizia e prezzo. Prevedi di fornire:

• Passaporto e NIE.
• Buste paga o contratto, e l'ultima dichiarazione dei redditi.
• Sei mesi di estratti conto bancari.
• Un rapporto di affidabilità creditizia del tuo paese d'origine.
• Un certificato di residenza fiscale, con traduzioni giurate se necessario.

Quindi un acquirente ha bisogno di dal 30% al 40% del prezzo più dal 10% al 14% per i costi con fondi propri. Dillo al primo incontro.

Cosa deve spiegare un agente

• Il NIE richiede tempo; avvia la pratica il giorno in cui il cliente decide di comprare.
• L'avvocato dell'acquirente verifica prima della caparra, non dopo.
• Quale tipo di arras usa il contratto, e cosa perde ciascuna parte se si ritira.
• L'aliquota fiscale in quella regione alla data dell'atto, con una stima scritta dei costi.
• L'imposta annuale per non residenti e le imposte locali dopo l'acquisto.
• Che un acquisto non dà diritto ad alcun visto.

In Spagna le aliquote fiscali sono fissate da ogni regione e cambiano spesso. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcuna autorità, notaio o banca spagnola.

Trova offerte e altre guide su Spagna su CloserPass.