Купівля нерухомості в Марокко іноземцем

Марокко є одним із найпростіших ринків для іноземного покупця: немає квот, спеціальної ліцензії чи заборони володіти квартирою, віллою або магазином. Пастки в іншому: тип титулу, спосіб надходження коштів і податки при перепродажі. Як брокера, вас питатимуть про все це. Ось що потрібно знати і казати.

Коротко

1. Іноземці можуть купувати житлову та комерційну нерухомість на тих самих умовах, що й марокканці. Виняток становлять сільськогосподарські землі.
2. Завжди надавайте перевагу нерухомості з titre foncier (зареєстрованим титулом). Melkia є актом на основі свідчень, без центрального реєстру.
3. Договір підписують у нотаріуса (або двох адулів; з липня 2026 року, згідно із Законом 41.25, адвокати більше не можуть його складати), а потім реєструють у conservation foncière.
4. Платіть з-за кордону в іноземній валюті через марокканський банк і зберігайте підтвердження. Без нього вивести кошти пізніше буде важко.
5. Закладайте приблизно 6.5%-7% понад ціну на збори та платежі, без урахування винагороди агентства.
6. З 1 липня 2026 року готівка, сплачена за угодою на суму понад MAD 300,000, коштує додаткові 2%.
7. З 1 червня 2026 року довіреність, яка використовується для купівлі, продажу чи іпотеки, має бути спершу зареєстрована в суді.
8. Купівля житла не дає дозволу на проживання.

Що можуть купувати іноземці

Global Property Guide зазначає, що немає обмежень щодо типу житлової чи комерційної нерухомості, якою може володіти іноземець. Сільськогосподарські землі захищені. За межами міської території іноземцю, який хоче придбати землю, потрібна attestation de vocation non agricole: довідка про те, що проєкт не пов'язаний із сільським господарством, що земля має низьку сільськогосподарську цінність і що розмір ділянки відповідає потребі. Урядовий циркуляр нагадав про ці правила у 2022 році, як повідомляє Bladi. На практиці спрямовуйте іноземних клієнтів до квартир, вілл і ділянок у межах міст.

Titre foncier проти melkia

Titre foncier є зареєстрованим титулом, який веде conservation foncière, підрозділ ANCFCC. Після реєстрації право є остаточним і може бути захищене щодо будь-кого. У титулі зазначено власника та будь-яку іпотеку чи арешт, тож ви можете перевірити його, перш ніж клієнт візьме на себе зобов'язання.

Melkia (або moulkia) є актом, складеним двома адулами на основі показань свідків про те, що продавець володів і користувався нерухомістю. Центрального реєстру немає, тому ту саму нерухомість можуть продати двічі, а межі можуть бути нечіткими. Lesmre пояснює, що перетворення melkia на титул (через réquisition d’immatriculation) може тривати від 12 до 36 місяців. Типові випадки: ріади в старих медінах і сільські ділянки. Іноземному покупцю варто погоджуватися на melkia лише з адвокатом, а в ідеалі після оформлення титулу до остаточного платежу.

Етапи

1. Пропозиція та перевірки. Узгодьте ціну, потім попросіть номер титулу та свіжу довідку з земельного реєстру. Перевірте особу продавця, іпотеки, обтяження та ситуацію зі співвласністю (syndic).
2. Compromis de vente. Попередній договір фіксує ціну, завдаток, умови (наприклад, кредит) і дату остаточного договору. Доручіть нотаріусу скласти або перевірити його.
3. Нотаріус. Нотаріус перевіряє документи, готує договір і стягує збори. Кошти, сплачені нотаріусам, зберігаються на депозитних рахунках, централізованих у CDG, а не на рахунку продавця.
4. Оплата. Нерезидент надсилає іноземну валюту до марокканського банку, який конвертує її в дирхами. За правилами Office des Changes дирхами іноземного покупця-нерезидента мають походити від валюти, проданої на валютному ринку, з валютного рахунку або з рахунку в конвертованих дирхамах. Зберігайте банківське підтвердження конвертації: саме воно дозволяє пізніше здійснити репатріацію.
5. Підписання та реєстрація. Договір підписують, реєстраційний збір сплачують до податкової, а нотаріус реєструє продаж у conservation foncière, яка оновлює титул. Право власності захищене, щойно в титулі зазначено покупця.

Витрати покупця з прикладом розрахунку

Ставки, перевірені на 2026 рік:

• Реєстраційний збір: 4% від ціни для забудованої нерухомості (мінімум MAD 1,000). Для незабудованої землі 5%, для соціального житла, що відповідає умовам, 3%.
• Земельний реєстр (ANCFCC): 1.5% від ціни плюс MAD 100 за титул, мінімум MAD 500 (тариф діє з листопада 2016 року).
• Нотаріус: зазвичай близько 1% від ціни плюс ПДВ. Шкали тарифів, яку ми змогли б підтвердити, немає, тож попросіть письмовий кошторис.
• Довідки, марки та копії: невеликі суми, наприклад MAD 100 за довідку із земельного реєстру.

Приклад розрахунку: іноземний покупець платить MAD 2,000,000 за квартиру з титулом у Касабланці.

Стаття	Розрахунок	MAD
Реєстраційний збір	4% x 2,000,000	80,000
Земельний реєстр	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Винагорода нотаріуса	близько 1% x 2,000,000, плюс ПДВ	близько 22,000-24,000
Довідки та інші витрати	резерв	близько 2,000
Разом		близько 134,000-136,000

Це приблизно 6.7%-6.8% від ціни, що близько до оцінки ReaConsult на 2026 рік: близько 6.85% для квартири за MAD 2 млн. Якщо покупець також сплачує винагороду агентства 2.5%, додайте MAD 50,000. Knight Frank радить іноземним покупцям закладати близько 10% загалом, що залишає запас на винагороди, меблі та юридичні консультації.

Надбавка за готівку 2026 року

Згідно із Законом про фінанси 2026 року (стаття 133-III CGI), з 1 липня 2026 року продаж на суму понад MAD 300,000 обкладається додатковим реєстраційним збором 2% на будь-яку частину ціни, сплачену не відстежуваним способом (банківський переказ, кросований чек, картка) і не зазначену в договорі. За даними Medias24, покупки з кредитом звільнено від цього збору.

Приклад розрахунку: якщо за квартиру за MAD 2,000,000 передали MAD 300,000 готівкою, додатковий збір становить 2% x 300,000 = MAD 6,000. Для іноземного покупця наслідки гірші за 2%: готівку неможливо підтвердити як іноземну валюту, тож цю частину, можливо, ніколи не вдасться репатріювати. Радьте клієнтам платити все через банк.

Довіреності: Закон 31.18

Багато іноземних покупців підписують документи через представника. З 1 червня 2026 року, згідно із Законом 31.18 та підзаконними актами до нього, кожна довіреність (procuration, або wakala) щодо речових прав має бути внесена до реєстру суду першої інстанції перед використанням. Al3omk повідомляє, що незареєстрована довіреність недійсна для продажу та іпотеки, а земельний реєстр може відмовити в реєстрації договору. Якщо ваш клієнт підписуватиме з-за кордону, закладіть час на правильне складання та реєстрацію довіреності.

Фінансування

• Резиденти позичають у марокканських банках у дирхамах. За опитуванням Bank Al-Maghrib, середня ставка іпотечного кредиту становила 5.06% у Q2 2026, а облікову ставку утримано на рівні 2.25%.
• Іноземці-нерезиденти теж можуть позичати, але банки зазвичай вимагають більшого власного внеску. Global Property Guide називає перші внески 30%-50%. Банки також просять фізичних осіб-нерезидентів (не MRE) надати заяву під присягою, що вони не мають місця проживання в Марокко.
• MRE (марокканці, які живуть за кордоном) тепер можуть позичати в дирхамах до 80% від ціни (раніше 70%), а решту сплачувати в іноземній валюті, за даними Bladi з посиланням на Office des Changes у липні 2026 року. Кредит забезпечується іпотекою першої черги або гарантією іноземного банку і погашається в іноземній валюті або з рахунку в конвертованих дирхамах.

Продаж у майбутньому: TPI

Коли клієнт продає нерухомість, він сплачує taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% від чистого прибутку (ціна продажу мінус ціна купівлі та дозволені витрати), але не менше 3% від ціни продажу, навіть якщо прибутку немає. Продавець сплачує більшу з двох сум.
• Основне житло, у якому проживали щонайменше п'ять років, звільнено від податку (Закон про фінанси 2023 року скоротив строк із шести років), один раз на п'ять років. Мінімум 3% усе одно застосовується до частини ціни понад MAD 4 млн.
• Продажі загальною сумою до MAD 140,000 на рік звільнено від податку.
• Декларацію подають і податок сплачують протягом 30 днів після продажу.

Приклад розрахунку: квартиру, куплену за MAD 2,000,000, продають за MAD 2,600,000, а чистий оподатковуваний прибуток після дозволених витрат становить MAD 450,000. TPI дорівнює 20% x 450,000 = MAD 90,000. Мінімум становить 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Продавець сплачує MAD 90,000. Будинок для відпочинку не підпадає під звільнення для основного житла.

Щоб переказати кошти від продажу за кордон, банку потрібні підтвердження фінансування в іноземній валюті, договір купівлі-продажу та підтвердження сплати податків. Office des Changes дозволяє вивести початкову інвестицію разом із прибутком.

Право на проживання не входить

Ми не знайшли в Марокко ні golden visa, ні шляху до проживання через інвестиції. Купівля нерухомості не створює права залишатися в країні. Згідно із Законом 02-03, іноземцю, який перебуває в країні понад 90 днів, потрібна реєстраційна картка від поліції, яку видають на підставі доходу, роботи, навчання чи сім'ї. Нерухомість може підкріпити такі документи як підтвердження житла, але не більше. Якщо клієнт каже, що продавець пообіцяв право на проживання, попросіть його перевірити це безпосередньо в DGSN або в імміграційного юриста, перш ніж на це покладатися.

Що має пояснити брокер

• Чи має нерухомість титул і чи бачили ви свіжу довідку із земельного реєстру.
• Що для землі за межами міст потрібна довідка про несільськогосподарське використання.
• Що кожен дирхам має надходити через банк, в іноземній валюті, зі збереженим підтвердженням для репатріації.
• Реальні витрати понад ціну, у дирхамах, перш ніж вони підпишуть compromis.
• Що довіреність має бути зареєстрована в суді перед використанням.
• Що при перепродажі сплачується TPI, мінімум 3%.
• Що купівля не дає права на проживання.
• Що ваша власна винагорода зафіксована в письмовому мандаті.

Цей гайд є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією. У 2026 році Марокко змінило правила щодо готівки та довіреностей. CloserPass не пов'язаний із жодним органом влади Марокко.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Марокко на CloserPass.