Як працює off-plan (VEFA) у Марокко

Off-plan у Марокко має детальну правову базу, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), але значна частина ринку працює в обхід неї. Багато забудовників продають за простими бронюваннями. Як брокер, ви маєте знати, що захищає закон, помічати, коли угода виходить за його межі, і пояснювати покупцю різницю до того, як гроші підуть.

Коротко

1. Продажі off-plan регулюються Законом 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, у межах Кодексу зобов'язань і договорів.
2. Закон передбачає два етапи: договір бронювання після видачі дозволу на будівництво, а потім попередній договір, який також дозволено після видачі дозволу на будівництво (ст. 618-5). З 16 липня 2026 року він має бути автентичним актом, складеним нотаріусом або адулами.
3. Платежі здійснюються за встановленим законом графіком: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, прив'язаним до ходу робіт.
4. Забудовник має надати банківську або страхову гарантію, яка покриває аванси покупця.
5. Багато забудовників віддають перевагу неформальним бронюванням, іноді підкріпленим лише квитанцією. Це залишає покупця майже без захисту.
6. Пряма житлова допомога (MAD 70,000 або 100,000) призначена для марокканців, які вперше купують нове житло, і виплачується під час остаточного продажу.

Правова база

Закон 44-00 створив розділ про VEFA в Кодексі зобов'язань і договорів, а Закон 107-12 змінив його, зокрема запровадивши договір бронювання. До липня 2026 року договори VEFA можна було оформлювати як автентичний акт (у нотаріуса або адулів) або як акт із достовірною датою, складений уповноваженим фахівцем, наприклад адвокатом, допущеним до Касаційного суду. Закон 41.25, опублікований у Bulletin officiel 16 липня 2026 року, скасував другий варіант: тепер попередній договір має бути автентичним актом нотаріуса або адулів, інакше він недійсний. Будь-яке положення, що суперечить закону, недійсне.

Право власності не переходить у момент підписання покупцем. Воно переходить лише тоді, коли остаточний договір зареєстровано в conservation foncière після завершення будівництва. До того часу власником проєкту залишається забудовник.

Договір бронювання

Щойно видано дозвіл на будівництво, забудовник може підписати договір бронювання й отримати аванс. У ньому мають бути зазначені сторони, номер земельного титулу (або реквізити, якщо оформлення триває), номер і дата дозволу, опис і приблизна площа об'єкта, ціна за квадратний метр, умови оплати та дата здачі. Графік платежів має бути вказаний уже на цьому етапі.

Покупець може відмовитися протягом одного місяця після підписання. Тоді забудовник має повернути весь аванс протягом 7 днів.

Попередній договір

Згідно зі статтею 618-5 чинної редакції, попередній договір можна підписати після отримання дозволу на будівництво. У старіших гайдах, написаних до Закону 107-12, досі сказано, що потрібно чекати фундаменту першого поверху; сьогодні фундамент є лише першим із трьох будівельних етапів оплати. До договору додаються засвідчені копії архітектурних планів, планів залізобетонних конструкцій і специфікацій. Забудовник також складає cahier des charges (специфікацію робіт, обладнання та строків), яку підписують обидві сторони. Ці документи, а також правила співвласності, якщо вони є, подаються до conservation foncière (або до реєстру суду для землі без титулу).

Етапи оплати

Встановлений законом графік, як описано в інтерв'ю 2016 року:

Етап	Частка ціни
Підписання договору бронювання	5%
Підписання попереднього договору	5%
Початок робіт	10%
Три внески, прив'язані до етапів будівництва (конструктивні роботи, оздоблювальні роботи, дозвіл на заселення)	60%
Передача ключів і підписання остаточного договору	20%

Розподіл 60% між трьома етапами сторони узгоджують між собою.

Приклад розрахунку

Приклад розрахунку: покупець бронює квартиру за MAD 1,200,000 у проєкті VEFA в Рабаті. Договір ділить 60% на три рівні частини.

Етап	Розрахунок	MAD	Сплачено на цей момент
Договір бронювання	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Попередній договір	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Початок робіт	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Конструктивні роботи	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Оздоблювальні роботи	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Дозвіл на заселення	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Ключі та остаточний договір	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Після етапу конструктивних робіт покупець сплатив 40%. Після сплати внеску за оздоблювальні роботи він перевищує 50% (тут 60%), що відкриває право зареєструвати забезпечувальний арешт на титулі (див. нижче). Понад ціну покупець сплачує реєстраційний збір, збір земельного реєстру та винагороду нотаріуса під час остаточного договору, приблизно 6.5%-7% для забудованої нерухомості. Кожен внесок варто сплачувати банківським переказом: з 1 липня 2026 року готівка, сплачена за угодою на суму понад MAD 300,000, обкладається додатковим збором 2%.

Гарантії

Під час попереднього договору забудовник має надати реквізити гарантії, яка повертає аванси покупця, якщо забудовник не виконає зобов'язань. Прийнятними формами є банківська гарантія завершення, банківська гарантія повернення коштів або страховий поліс. Фахівець, який складає договір, не повинен передавати гроші покупця забудовнику, доки ця гарантія не підтверджена.

Покупець, який сплатив понад 50% ціни, може зареєструвати забезпечувальний арешт (saisie conservatoire) на земельному титулі. Це право не можна скасувати положенням договору. Воно залишається на титулі, доки не буде зареєстровано право власності покупця, і може бути перетворене на виконавчий арешт, якщо забудовник пропустить строк або здасть об'єкт, що не відповідає умовам.

Пастка бронювання

Finances News повідомив у березні 2023 року, що угод VEFA залишається «дуже мало»: забудовники віддають перевагу бронюванням, які вважають менш обтяжливими. Іноді договору немає взагалі, лише авансові платежі під просту квитанцію, без жодних гарантій щодо строку чи специфікацій. Експерт, процитований у статті, назвав справу Bab Darna класичним прикладом того, до чого це призводить, і зазначив, що судові справи тривають у середньому два-три роки.

Як це розпізнати:

• У документі написано «bon de réservation» або «reçu», але немає номера дозволу, номера титулу та дати здачі.
• Немає реквізитів гарантії, cahier des charges, нотаріуса чи уповноваженого укладача.
• Гроші просять ще до появи дозволу на будівництво.
• Платежі йдуть фізичній особі або готівкою.

Якщо забудовник не підписує належний договір бронювання, прямо поясніть покупцю, від чого він відмовляється.

Що перевірити щодо забудовника та проєкту

• Дозвіл на будівництво: номер, дату і те, що він охоплює цю чергу. Немає дозволу, немає законного бронювання.
• Земельний титул: запросіть довідку із земельного реєстру, де забудовник зазначений власником, і будь-яку банківську іпотеку на землю.
• Гарантію: назву банку чи страховика та реквізити.
• Здані проєкти забудовника і наскільки вони запізнилися. Відвідайте один і поговоріть із власниками.
• Спори у пресі або в судах.
• Договір: дату здачі, засоби захисту при затримці, специфікації, допуск щодо площі та що буде з авансом, якщо покупець скасує угоду.

Затримки і що може зробити покупець

Забудовник може продовжити строк здачі на шість місяців, але має повідомити покупця щонайменше за місяць до початкової дати. Після цього, за словами юриста, процитованого Finances News, покупець, який стикається із затримкою здачі, може розірвати договір без штрафу і вимагати компенсацію в розмірі 20% сплачених сум. Коли будь-яка сторона розриває договір з вини іншої, потерпіла сторона може вимагати 15% платежів після завершення конструктивних робіт або 20% після видачі дозволу на заселення.

ReaConsult у червні 2026 року описує звичайний на практиці шлях: офіційна вимога рекомендованим листом із новим строком, потім штрафи за затримку, передбачені договором (за його словами, зазвичай від 0.1% до 0.5% від ціни на місяць, як ринкова практика, а не встановлена законом ставка), потім позов до суду про розірвання з поверненням коштів, а також відшкодування збитків, як-от орендна плата під час очікування. Він посилається на рішення комерційного апеляційного суду Касабланки 2021 року, яке зобов'язало забудовника повернути MAD 332,500 плюс MAD 20,000 компенсації. Саме гарантія та забезпечувальний арешт роблять ці засоби захисту дієвими, тому покупець має наполягати на них із першого дня.

Пряма житлова допомога і нове житло

Державна пряма житлова допомога діє з 2024 по 2028 рік. За даними Medias24:

• MAD 100,000 за житло вартістю до MAD 300,000 з податками і MAD 70,000 за житло вартістю понад MAD 300,000 і до MAD 700,000.
• Покупець має бути громадянином Марокко (включно з MRE) і не володіти житлом у Марокко.
• Житло має продаватися вперше, мати щонайменше дві кімнати та дозвіл на заселення від 1 січня 2023 року або пізніше.
• Покупець подає заявку на daamsakane.ma, підписує compromis протягом 30 днів після схвалення, а допомога виплачується нотаріусу, який потім організовує підписання остаточного договору.
• Покупець надає державі іпотеку і має жити в житлі як в основному житлі протягом п'яти років, інакше допомогу доведеться повернути.

Для off-plan ключовим є час: оскільки житлу потрібен дозвіл на заселення, допомога надходить під час остаточного продажу, а не під час будівництва. Приклад розрахунку: марокканець, який уперше купує житло, придбаває нову квартиру за MAD 650,000; допомога становить MAD 70,000, тож покупець фінансує MAD 580,000 плюс витрати. З 2026 року подати заявку можуть і співвласники. До червня 2026 року допомогу отримали понад 105,000 домогосподарств, 24% з них MRE. Іноземний покупець не може нею скористатися.

Тривожні сигнали

• Бронювання до отримання дозволу на будівництво або лише з квитанцією.
• Відсутність реквізитів гарантії в попередньому договорі.
• Забудовник без зданих проєктів, які можна відвідати.
• Платежі готівкою або на особистий рахунок.
• Обіцяна дата здачі, не зазначена в договорі.

Правила off-plan у Марокко перевірено на дату, вказану вище. Цей гайд є загальною інформацією, а не юридичною консультацією. CloserPass не пов'язаний із жодним забудовником чи органом влади.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Марокко на CloserPass.