বিদেশি হিসেবে মরক্কোতে প্রপার্টি কেনা

বিদেশি ক্রেতার জন্য মরক্কো তুলনামূলক সহজ মার্কেট: কোনো কোটা নেই, বিশেষ লাইসেন্স নেই, ফ্ল্যাট, ভিলা বা দোকানের মালিকানায় নিষেধাজ্ঞা নেই। ফাঁদগুলো অন্য জায়গায়: টাইটেলের ধরন, টাকা কীভাবে আসে, এবং রিসেলের কর। ব্রোকার হিসেবে এই তিনটি নিয়েই আপনাকে প্রশ্ন করা হবে। কী জানতে ও বলতে হবে তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. বিদেশিরা মরক্কানদের মতো একই শর্তে আবাসিক ও বাণিজ্যিক প্রপার্টি কিনতে পারেন। কৃষিজমি ব্যতিক্রম।
2. সবসময় titre foncier (নিবন্ধিত টাইটেল) আছে এমন প্রপার্টি বেছে নিন। melkia হলো সাক্ষীভিত্তিক দলিল, যার কোনো কেন্দ্রীয় রেজিস্টার নেই।
3. দলিল সই হয় একজন নোটারির সামনে (বা দুজন adoul; জুলাই 2026 থেকে, Law 41.25, আইনজীবীরা আর এটি তৈরি করতে পারেন না), তারপর conservation foncière-এ রেকর্ড করা হয়।
4. বিদেশ থেকে মরক্কান ব্যাংকের মাধ্যমে বৈদেশিক মুদ্রায় পরিশোধ করুন এবং প্রমাণ রাখুন। এটি ছাড়া পরে টাকা বাইরে নেওয়া কঠিন।
5. শুল্ক ও ফির জন্য দামের ওপর প্রায় 6.5% থেকে 7% বাজেট রাখুন, এজেন্সি ফি বাদে।
6. 1 জুলাই 2026 থেকে MAD 300,000-এর বেশি মূল্যের বিক্রিতে নগদ পরিশোধে অতিরিক্ত 2% খরচ।
7. 1 জুন 2026 থেকে কেনা, বিক্রি বা বন্ধকের জন্য ব্যবহৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আগে আদালতে নিবন্ধিত হতে হবে।
8. বাড়ি কিনলে বসবাসের অনুমতি মেলে না।

বিদেশিরা কী কিনতে পারেন

Global Property Guide উল্লেখ করেছে যে একজন বিদেশি কোন ধরনের আবাসিক বা বাণিজ্যিক প্রপার্টির মালিক হতে পারেন তাতে কোনো বিধিনিষেধ নেই। কৃষিজমি সুরক্ষিত। শহরের সীমার বাইরে জমি চাইলে একজন বিদেশির দরকার attestation de vocation non agricole: একটি সার্টিফিকেট যে প্রকল্পটি কৃষি নয়, জমির কৃষিমূল্য কম এবং প্লটের আকার প্রয়োজনের সাথে মেলে। Bladi-র তথ্যমতে 2022 সালে একটি সরকারি সার্কুলারে নিয়মগুলো আবার মনে করিয়ে দেওয়া হয়। বাস্তবে বিদেশি ক্লায়েন্টদের শহরের সীমার ভেতরের ফ্ল্যাট, ভিলা ও প্লটের দিকে নিয়ে যান।

Titre foncier বনাম melkia

titre foncier হলো conservation foncière-এ রাখা একটি নিবন্ধিত টাইটেল, যা ANCFCC-এর অংশ। একবার নিবন্ধিত হলে অধিকার চূড়ান্ত এবং যে কারও বিরুদ্ধে প্রয়োগযোগ্য। টাইটেলে মালিক এবং যেকোনো বন্ধক বা জব্দ দেখা যায়, তাই ক্লায়েন্ট প্রতিশ্রুতি দেওয়ার আগে আপনি তা যাচাই করতে পারেন।

melkia (বা moulkia) হলো দুজন adoul-এর তৈরি দলিল, সাক্ষীদের এই বক্তব্যের ভিত্তিতে যে বিক্রেতা প্রপার্টিটির মালিক ছিলেন ও ব্যবহার করেছেন। কোনো কেন্দ্রীয় রেজিস্টার নেই, তাই একই প্রপার্টি দুবার বিক্রি হতে পারে, এবং সীমানা অস্পষ্ট হতে পারে। Lesmre ব্যাখ্যা করেছে যে melkia-কে টাইটেলে রূপান্তর করতে (réquisition d’immatriculation-এর মাধ্যমে) 12 থেকে 36 মাস লাগতে পারে। পুরনো মেদিনার রিয়াদ ও গ্রামীণ প্লট সাধারণ উদাহরণ। একজন বিদেশি ক্রেতার melkia-তে শুধু আইনজীবীর সাহায্যে এগোনো উচিত, এবং আদর্শভাবে চূড়ান্ত পেমেন্টের আগে টাইটেল সম্পন্ন করে।

ধাপগুলো

1. অফার ও যাচাই। দাম ঠিক করুন, তারপর টাইটেল নম্বর ও সাম্প্রতিক ভূমি রেজিস্ট্রি সার্টিফিকেট চেয়ে নিন। বিক্রেতার পরিচয়, বন্ধক, দায় এবং সহ-মালিকানার (syndic) অবস্থা যাচাই করুন।
2. Compromis de vente। একটি প্রাথমিক চুক্তিতে দাম, অগ্রিম, শর্ত (যেমন ঋণ) এবং চূড়ান্ত দলিলের তারিখ ঠিক হয়। এটি নোটারিকে দিয়ে তৈরি বা যাচাই করিয়ে নিন।
3. নোটারি। নোটারি ফাইল যাচাই করেন, দলিল প্রস্তুত করেন এবং শুল্ক আদায় করেন। নোটারিদের কাছে দেওয়া টাকা CDG-তে কেন্দ্রীভূত ডিপোজিট অ্যাকাউন্টে থাকে, বিক্রেতার অ্যাকাউন্টে নয়।
4. পেমেন্ট। একজন অনিবাসী একটি মরক্কান ব্যাংকে বৈদেশিক মুদ্রা পাঠান, যা ব্যাংক দিরহামে রূপান্তর করে। Office des Changes-এর নিয়ম অনুযায়ী, অনিবাসী বিদেশি ক্রেতার দিরহাম আসতে হবে এক্সচেঞ্জ মার্কেটে বিক্রি করা মুদ্রা, বৈদেশিক মুদ্রার অ্যাকাউন্ট বা কনভার্টিবল দিরহাম অ্যাকাউন্ট থেকে। ব্যাংকের রূপান্তরের প্রমাণ রাখুন: এটিই পরে টাকা ফেরত নেওয়ার সুযোগ দেয়।
5. সই ও নিবন্ধন। দলিল সই হয়, কর অফিসে রেজিস্ট্রেশন শুল্ক দেওয়া হয়, এবং নোটারি বিক্রিটি conservation foncière-এ দাখিল করেন, যা টাইটেল হালনাগাদ করে। টাইটেলে ক্রেতার নাম উঠলেই মালিকানা নিরাপদ।

ক্রেতার খরচ, হিসাবের উদাহরণসহ

2026-এর জন্য যাচাই করা হার:

• রেজিস্ট্রেশন শুল্ক: নির্মিত প্রপার্টির জন্য দামের 4% (সর্বনিম্ন MAD 1,000)। খালি জমিতে 5%, যোগ্য সামাজিক আবাসনে 3%।
• ভূমি রেজিস্ট্রি (ANCFCC): দামের 1.5% এবং প্রতি টাইটেলে MAD 100, সর্বনিম্ন MAD 500 (নভেম্বর 2016 থেকে কার্যকর ট্যারিফ)।
• নোটারি: সাধারণত দামের প্রায় 1% এবং VAT। আমরা নিশ্চিত করতে পারি এমন কোনো ফি স্কেল নেই, তাই লিখিত কোটেশন চেয়ে নিন।
• সার্টিফিকেট, স্ট্যাম্প ও কপি: অল্প পরিমাণ, যেমন প্রতি ভূমি রেজিস্ট্রি সার্টিফিকেটে MAD 100।

উদাহরণের সংখ্যা: একজন বিদেশি ক্রেতা Casablanca-য় টাইটেলযুক্ত একটি ফ্ল্যাটের জন্য MAD 2,000,000 দেন।

বিষয়	হিসাব	MAD
রেজিস্ট্রেশন শুল্ক	4% x 2,000,000	80,000
ভূমি রেজিস্ট্রি	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
নোটারি ফি	প্রায় 1% x 2,000,000, সাথে VAT	প্রায় 22,000 থেকে 24,000
সার্টিফিকেট ও অন্যান্য	আনুমানিক বরাদ্দ	প্রায় 2,000
মোট		প্রায় 134,000 থেকে 136,000

এটি দামের মোটামুটি 6.7% থেকে 6.8%, যা MAD 2 মিলিয়নের ফ্ল্যাটে ReaConsult-এর 2026 সালের প্রায় 6.85% অনুমানের কাছাকাছি। ক্রেতা যদি 2.5% এজেন্সি ফিও দেন, তাহলে MAD 50,000 যোগ করুন। Knight Frank আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের সব মিলিয়ে প্রায় 10% ধরে পরিকল্পনা করতে বলে, যাতে ফি, আসবাব ও আইনি পরামর্শের জায়গা থাকে।

2026 সালের নগদ সারচার্জ

অর্থ আইন 2026 (CGI অনুচ্ছেদ 133-III) অনুযায়ী, 1 জুলাই 2026 থেকে MAD 300,000-এর বেশি মূল্যের বিক্রিতে, দামের যে অংশ ট্রেসযোগ্য উপায়ে (ব্যাংক ট্রান্সফার, ক্রসড চেক, কার্ড) পরিশোধ করে দলিলে রেকর্ড করা হয়নি তার ওপর অতিরিক্ত 2% রেজিস্ট্রেশন শুল্ক বসে। Medias24-এর তথ্যমতে ঋণে কেনা প্রপার্টি এর থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত।

উদাহরণের সংখ্যা: MAD 2,000,000-এর ফ্ল্যাটে যদি MAD 300,000 নগদে দেওয়া হয়, অতিরিক্ত শুল্ক 2% x 300,000 = MAD 6,000। বিদেশি ক্রেতার জন্য এটি 2%-এর চেয়েও খারাপ: নগদ টাকাকে বৈদেশিক মুদ্রা হিসেবে প্রমাণ করা যায় না, তাই সেই অংশ হয়তো কখনো ফেরত নেওয়া যাবে না। ক্লায়েন্টদের সবকিছু ব্যাংকের মাধ্যমে দিতে বলুন।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি: Law 31.18

অনেক বিদেশি ক্রেতা প্রতিনিধির মাধ্যমে সই করেন। 1 জুন 2026 থেকে, Law 31.18 ও এর বাস্তবায়ন বিধি অনুযায়ী, স্থাবর অধিকার সংক্রান্ত প্রতিটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (procuration বা wakala) ব্যবহারের আগে প্রথম দৃষ্টান্তের আদালতের একটি রেজিস্টারে রেকর্ড করতে হবে। Al3omk জানিয়েছে যে অনিবন্ধিত পাওয়ার বিক্রি ও বন্ধকের জন্য অকার্যকর, এবং ভূমি রেজিস্ট্রি দলিল প্রত্যাখ্যান করতে পারে। আপনার ক্লায়েন্ট বিদেশ থেকে সই করলে পাওয়ার সঠিকভাবে তৈরি ও নিবন্ধনের জন্য সময় রাখুন।

অর্থায়ন

• বাসিন্দারা মরক্কান ব্যাংক থেকে দিরহামে ঋণ নেন। Bank Al-Maghrib-এর জরিপে রিয়েল এস্টেট ঋণের গড় সুদ Q2 2026-এ 5.06%, আর নীতি সুদহার 2.25%-এ অপরিবর্তিত।
• অনিবাসী বিদেশিরাও ঋণ নিতে পারেন, তবে ব্যাংক সাধারণত বেশি নিজস্ব অংশ চায়। Global Property Guide 30% থেকে 50% ডাউন পেমেন্টের কথা বলেছে। ব্যাংক অনিবাসী ব্যক্তিদের (MRE নন) কাছ থেকে মরক্কোতে তাদের কোনো বাসস্থান নেই মর্মে একটি হলফনামাও চায়।
• MRE (বিদেশে বসবাসরত মরক্কানরা) এখন দামের 80% পর্যন্ত দিরহামে ঋণ নিতে পারেন (আগে 70% ছিল), বাকিটা বৈদেশিক মুদ্রায় পরিশোধ করে, জুলাই 2026-এ Office des Changes-এর উদ্ধৃতি দিয়ে Bladi এ কথা জানিয়েছে। ঋণটি প্রথম স্তরের বন্ধক বা বিদেশি ব্যাংক গ্যারান্টি দিয়ে সুরক্ষিত এবং বৈদেশিক মুদ্রায় বা কনভার্টিবল দিরহাম অ্যাকাউন্ট থেকে পরিশোধ করা হয়।

পরে বিক্রি: TPI

ক্লায়েন্ট বিক্রি করলে তাকে taxe sur les profits immobiliers (TPI) দিতে হয়:

• নেট লাভের 20% (বিক্রয়মূল্য বিয়োগ ক্রয়মূল্য ও অনুমোদিত খরচ), বিক্রয়মূল্যের সর্বনিম্ন 3% সহ, লাভ না হলেও। বিক্রেতা দুটির মধ্যে যেটি বেশি সেটি দেন।
• অন্তত পাঁচ বছর বসবাস করা প্রধান বাসস্থান অব্যাহতিপ্রাপ্ত (2023 সালের অর্থ আইনে ছয় বছর থেকে কমানো হয়েছে), প্রতি পাঁচ বছরে একবার। তবে দামের যে অংশ MAD 4 মিলিয়ন-এর বেশি, তাতে 3% সর্বনিম্ন হার প্রযোজ্য থাকে।
• বছরে MAD 140,000 পর্যন্ত মোট বিক্রি অব্যাহতিপ্রাপ্ত।
• রিটার্ন ও কর বিক্রির 30 দিনের মধ্যে দিতে হয়।

উদাহরণের সংখ্যা: MAD 2,000,000-এ কেনা ফ্ল্যাট MAD 2,600,000-এ বিক্রি হয় এবং অনুমোদিত খরচের পরে নেট করযোগ্য লাভ MAD 450,000। TPI হলো 20% x 450,000 = MAD 90,000। সর্বনিম্ন 3% x 2,600,000 = MAD 78,000। বিক্রেতা দেন MAD 90,000। হলিডে হোম প্রধান বাসস্থানের অব্যাহতি পাবে না।

বিক্রির টাকা বিদেশে পাঠাতে ব্যাংকের দরকার বৈদেশিক মুদ্রায় অর্থায়নের প্রমাণ, বিক্রয় দলিল এবং কর পরিশোধের প্রমাণ। Office des Changes মূল বিনিয়োগ ও লাভ দুটোই বাইরে নেওয়ার অনুমতি দেয়।

বসবাসের অনুমতি অন্তর্ভুক্ত নয়

আমরা যতদূর খুঁজে পেয়েছি, মরক্কোতে কোনো গোল্ডেন ভিসা বা বিনিয়োগের মাধ্যমে বসবাসের পথ নেই। প্রপার্টি কিনলে থাকার অধিকার তৈরি হয় না। Law 02-03 অনুযায়ী, 90 দিনের বেশি থাকা একজন বিদেশির পুলিশের কাছ থেকে রেজিস্ট্রেশন কার্ড লাগে, যা আয়, কাজ, পড়াশোনা বা পরিবারের মতো ভিত্তিতে দেওয়া হয়। প্রপার্টি বাসস্থানের প্রমাণ হিসেবে সেই ফাইলে সহায়ক হতে পারে, এর বেশি কিছু নয়। কোনো ক্লায়েন্ট যদি বলেন বিক্রেতা বসবাসের অনুমতির প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন, তাহলে এর ওপর নির্ভর করার আগে সরাসরি DGSN বা একজন ইমিগ্রেশন আইনজীবীর কাছে যাচাই করতে বলুন।

একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• প্রপার্টিটি টাইটেলযুক্ত কিনা, এবং আপনি সাম্প্রতিক ভূমি রেজিস্ট্রি সার্টিফিকেট দেখেছেন কিনা।
• শহরের সীমার বাইরের জমির জন্য অকৃষি ব্যবহারের সার্টিফিকেট লাগে।
• প্রতিটি দিরহাম ব্যাংকের মাধ্যমে, বৈদেশিক মুদ্রায় আসতে হবে, এবং ফেরত নেওয়ার জন্য প্রমাণ রাখতে হবে।
• compromis সইয়ের আগে, দিরহামে, দামের ওপর আসল খরচ কত।
• পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ব্যবহারের আগে আদালতে নিবন্ধিত হতে হবে।
• রিসেলে TPI দিতে হয়, সর্বনিম্ন 3%।
• কেনাকাটায় বসবাসের অনুমতি মেলে না।
• আপনার নিজের ফি একটি লিখিত ম্যান্ডেটে উল্লেখ আছে।

এই গাইড সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। মরক্কো 2026 সালে নগদ ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নির নিয়ম বদলেছে। CloserPass কোনো মরক্কান কর্তৃপক্ষের সাথে সম্পর্কিত নয়।

CloserPass-এ মরক্কো অংশে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।