外国人在摩洛哥购房

对外国买家而言，摩洛哥是较为容易的市场之一：没有配额，没有特殊许可，也不禁止拥有公寓、别墅或商铺。陷阱在别处：产权类型、资金如何入境，以及转售时的税费。作为经纪人，这三方面都会被问到。以下是您需要知道和告诉客户的内容。

简要版

1. 外国人可以与摩洛哥人同等条件购买住宅和商业房产。农业用地除外。
2. 始终优先选择有 titre foncier（已登记产权证）的房产。melkia 是基于证人证言的契据，没有中央登记。
3. 契约在公证人（或两名 adoul；自 2026 年 7 月第 41.25 号法律起，律师不再可以起草）面前签署，然后在 conservation foncière（土地登记处）登记。
4. 从国外通过摩洛哥银行以外币付款，并保留凭证。没有凭证，日后很难把钱汇出。
5. 在房价之外，预留约 6.5% 至 7% 用于税费，不含中介费。
6. 自 2026 年 7 月 1 日起，售价超过 MAD 300,000 的交易中以现金支付的部分，需额外支付 2%。
7. 自 2026 年 6 月 1 日起，用于买卖或抵押的授权委托书必须先在法院登记。
8. 购房不能获得居留许可。

外国人可以购买什么

Global Property Guide 指出，外国人可拥有的住宅或商业房产类型没有限制。农业用地受到保护。在城市范围之外，想要购买土地的外国人需要一份 attestation de vocation non agricole：证明项目不用于农业、土地农业价值低且地块面积符合需要的证书。据 Bladi 报道，政府曾在 2022 年发布通知重申相关规定。实际操作中，请引导外国客户选择城市范围内的公寓、别墅和地块。

Titre foncier 与 melkia 的区别

titre foncier 是由 conservation foncière（ANCFCC 下属机构）保存的已登记产权证。一经登记，权利即为最终确定，可对抗任何人。产权证会显示所有人及任何抵押或查封情况，因此您可以在客户做出承诺前进行核查。

melkia（或 moulkia）是由两名 adoul 根据证人证言起草的契据，证明卖方拥有并使用该房产。由于没有中央登记，同一房产可能被出售两次，边界也可能不清。Lesmre 解释说，将 melkia 转为产权证（通过 réquisition d’immatriculation）可能需要 12 至 36 个月。老城区的庭院住宅（riad）和农村地块是常见情况。外国买家只有在律师协助下才应购买 melkia 房产，最好在付清尾款前完成产权登记。

步骤

1. 出价与核查。谈妥价格后，索取产权证编号和最近的土地登记证明。核实卖方身份、抵押、负担以及共管（syndic）情况。
2. Compromis de vente（预售协议）。预备协议确定价格、定金、条件（例如贷款）以及最终契约的签署日期。请由公证人起草或审核。
3. 公证人。公证人核查文件、准备契约并代收税费。支付给公证人的资金存放在集中于 CDG 的存管账户中，而不是卖方账户。
4. 付款。非居民将外币汇入摩洛哥银行，由银行兑换成迪拉姆。根据 Office des Changes（外汇管理局）的规定，非居民外国买家的迪拉姆必须来自在外汇市场出售的外币、外币账户或可兑换迪拉姆账户。请保留银行的兑换凭证：日后正是凭它才能将资金汇回。
5. 签约与登记。签署契约，向税务局缴纳登记税，公证人在 conservation foncière（土地登记处）备案交易，并更新产权证。产权证上显示买方之后，所有权即告稳固。

买方费用及计算实例

2026 年核实的费率：

• 登记税：已建成房产为房价的 4%（最低 MAD 1,000）。空地为 5%，符合条件的社会住房为 3%。
• 土地登记（ANCFCC）：房价的 1.5% 加每份产权证 MAD 100，最低 MAD 500（自 2016 年 11 月起执行的收费标准）。
• 公证人：通常约为房价的 1% 加增值税。我们未能确认有收费标准，因此请索取书面报价。
• 证明、印花和副本：金额不大，例如每份土地登记证明 MAD 100。

示例数据：一名外国买家以 MAD 2,000,000 购买 Casablanca 一套有产权证的公寓。

项目	计算	MAD
登记税	4% x 2,000,000	80,000
土地登记	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
公证费	约 1% x 2,000,000，另加增值税	约 22,000 至 24,000
证明及杂费	预留	约 2,000
合计		约 134,000 至 136,000

大约为房价的 6.7% 至 6.8%，与 ReaConsult 2026 年对一套 MAD 200 万公寓约 6.85% 的估算接近。如果买方还需支付 2.5% 的中介费，再加 MAD 50,000。Knight Frank 建议国际买家按总计约 10% 做预算，为各项费用、家具和法律咨询留出余地。

2026 年现金附加税

根据 2026 年财政法（CGI 第 133-III 条），自 2026 年 7 月 1 日起，售价超过 MAD 300,000 的交易，凡未通过可追溯方式（银行转账、划线支票、银行卡）支付并在契约中注明的部分，须额外缴纳 2% 的登记税。据 Medias24 报道，贷款购房可豁免。

示例数据：以 MAD 2,000,000 的公寓为例，若有 MAD 300,000 以现金交付，额外税费为 2% x 300,000 = MAD 6,000。对外国买家而言，后果比 2% 更严重：现金无法证明来源于外币，因此这部分可能永远无法汇回。请告诉客户全部通过银行付款。

授权委托书：第 31.18 号法律

许多外国买家通过代理人签约。自 2026 年 6 月 1 日起，根据第 31.18 号法律及其实施细则，凡涉及物权的授权委托书（procuration 或 wakala）在使用前都必须在初审法院的登记簿中登记。Al3omk 报道，未登记的委托书在买卖和抵押中无效，土地登记处可以拒绝办理契约。如果您的客户将在国外签署，请预留时间正确起草并登记委托书。

融资

• 居民可向摩洛哥银行借迪拉姆贷款。根据 Bank Al-Maghrib 的调查，房地产贷款平均利率在 2026 年第二季度为 5.06%，基准利率维持在 2.25%。
• 非居民外国人也可以贷款，但银行通常要求更高的首付比例。Global Property Guide 引述的首付为 30% 至 50%。银行还会要求非居民个人（非 MRE）出具在摩洛哥没有住所的宣誓声明。
• 据 Bladi 2026 年 7 月引述 Office des Changes 的报道，MRE（旅居海外的摩洛哥人）现在可以借迪拉姆贷款，最高达房价的 80%（此前为 70%），其余部分以外币支付。贷款以第一顺位抵押或外国银行担保作保，并以外币或从可兑换迪拉姆账户偿还。

日后出售：TPI

客户出售房产时，需缴纳 taxe sur les profits immobiliers（TPI，房产增值税）：

• 净收益的 20%（售价减去购入价及可扣除费用），最低为售价的 3%，即使没有收益也要缴纳。卖方按两者中较高者缴纳。
• 居住满五年的主要住所可以豁免（2023 年财政法将年限从六年缩短），每五年可享受一次。售价中超过 MAD 400 万的部分仍适用 3% 的最低税额。
• 每年总销售额不超过 MAD 140,000 的可免税。
• 申报和缴税须在出售后 30 天内完成。

示例数据：以 MAD 2,000,000 购入的公寓以 MAD 2,600,000 售出，扣除可扣除费用后的应税净收益为 MAD 450,000。TPI 为 20% x 450,000 = MAD 90,000。最低税额为 3% x 2,600,000 = MAD 78,000。卖方需缴纳 MAD 90,000。度假屋不符合主要住所豁免条件。

若要将售房款汇往国外，银行需要外币资金来源证明、买卖契约以及完税证明。Office des Changes 允许原始投资加收益汇出。

不包含居留权

我们未发现摩洛哥有黄金签证或投资移民途径。购买房产并不产生居留权。根据第 02-03 号法律，停留超过 90 天的外国人需要向警方申请登记卡，依据收入、工作、学习或家庭等理由发放。房产可以作为住房证明支持申请材料，但仅此而已。如果客户说卖方承诺可获得居留，请让客户在依赖这一说法前直接向 DGSN 或移民律师核实。

经纪人必须解释的内容

• 房产是否有产权证，以及您是否已看过最近的土地登记证明。
• 城市范围以外的土地需要非农业用途证明。
• 每一笔迪拉姆都必须以外币经银行汇入，并保留凭证以便日后汇回。
• 在签署 compromis 之前，以迪拉姆计算房价之外的实际成本。
• 授权委托书在使用前必须在法院登记。
• 转售时须缴纳 TPI，最低为 3%。
• 购房不能带来居留权。
• 您自己的佣金已写入书面委托书。

本指南仅为一般信息，不构成法律或税务建议。摩洛哥在 2026 年修改了现金支付和授权委托书的规定。CloserPass 不隶属于任何摩洛哥主管机构。

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