Acheter un bien au Maroc en tant qu'étranger

Le Maroc est l'un des marchés les plus simples pour un acheteur étranger : pas de quota, pas de licence spéciale, pas d'interdiction de posséder un appartement, une villa ou un commerce. Les pièges sont ailleurs : le type de titre, l'arrivée des fonds et l'impôt à la revente. En tant que courtier, on vous interrogera sur ces trois points. Voici ce qu'il faut savoir et dire.

En bref

1. Les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels et commerciaux aux mêmes conditions que les Marocains. Les terres agricoles font exception.
2. Privilégiez toujours un bien doté d'un titre foncier (titre immatriculé). Une melkia est un acte fondé sur des témoignages, sans registre central.
3. L'acte est signé devant un notaire (ou deux adouls ; depuis juillet 2026, loi 41.25, les avocats ne peuvent plus le rédiger), puis inscrit à la conservation foncière.
4. Payez depuis l'étranger en devises via une banque marocaine et conservez la preuve. Sans elle, rapatrier l'argent plus tard est difficile.
5. Prévoyez environ 6.5% à 7% en plus du prix pour les droits et frais, hors honoraires d'agence.
6. Depuis le 1er juillet 2026, les espèces versées sur une vente de plus de MAD 300,000 coûtent 2% de plus.
7. Depuis le 1er juin 2026, une procuration utilisée pour acheter, vendre ou hypothéquer doit d'abord être enregistrée au tribunal.
8. Acheter un logement ne donne pas de titre de séjour.

Ce que les étrangers peuvent acheter

Global Property Guide note qu'il n'existe aucune restriction sur le type de bien résidentiel ou commercial qu'un étranger peut posséder. Les terres agricoles sont protégées. Hors périmètre urbain, un étranger qui veut un terrain a besoin d'une attestation de vocation non agricole : un certificat attestant que le projet n'est pas agricole, que le terrain a une faible valeur agricole et que la surface correspond au besoin. Une circulaire du gouvernement a rappelé ces règles en 2022, selon Bladi. En pratique, orientez les clients étrangers vers des appartements, villas et terrains situés en ville.

Titre foncier ou melkia

Un titre foncier est un titre immatriculé détenu par la conservation foncière, qui dépend de l'ANCFCC. Une fois immatriculé, le droit est définitif et opposable à tous. Le titre indique le propriétaire et toute hypothèque ou saisie, ce qui vous permet de le vérifier avant que le client ne s'engage.

Une melkia (ou moulkia) est un acte établi par deux adouls, sur la base de témoignages attestant que le vendeur a possédé et utilisé le bien. Il n'y a pas de registre central : le même bien peut donc être vendu deux fois, et les limites peuvent être floues. Lesmre explique que transformer une melkia en titre (via une réquisition d'immatriculation) peut prendre 12 à 36 mois. Les riads des médinas anciennes et les terrains ruraux sont les cas habituels. Un acheteur étranger ne devrait avancer sur une melkia qu'avec un avocat, et idéalement après l'immatriculation, avant le paiement final.

Les étapes

1. Offre et vérifications. Convenez du prix, puis demandez le numéro du titre et un certificat de propriété récent de la conservation foncière. Vérifiez l'identité du vendeur, les hypothèques, les charges et la situation de la copropriété (syndic).
2. Compromis de vente. Un avant-contrat fixe le prix, l'acompte, les conditions (comme l'obtention d'un prêt) et la date de l'acte définitif. Faites-le rédiger ou vérifier par le notaire.
3. Notaire. Le notaire vérifie le dossier, prépare l'acte et perçoit les droits. Les fonds versés aux notaires sont détenus sur des comptes de dépôt centralisés à la CDG, pas sur le compte du vendeur.
4. Paiement. Un non-résident envoie des devises à une banque marocaine, qui les convertit en dirhams. Selon les règles de l'Office des Changes, les dirhams d'un acheteur étranger non résident doivent provenir de devises cédées sur le marché des changes, d'un compte en devises ou d'un compte en dirhams convertibles. Conservez la preuve de conversion de la banque : c'est elle qui permet le rapatriement plus tard.
5. Signature et enregistrement. L'acte est signé, les droits d'enregistrement sont payés au service des impôts, et le notaire dépose la vente à la conservation foncière, qui met à jour le titre. La propriété est sécurisée dès que le titre mentionne l'acheteur.

Frais à la charge de l'acheteur, avec un exemple chiffré

Taux vérifiés pour 2026 :

• Droits d'enregistrement : 4% du prix pour un bien bâti (minimum MAD 1,000). Terrain nu : 5%, logement social éligible : 3%.
• Conservation foncière (ANCFCC) : 1.5% du prix plus MAD 100 par titre, minimum MAD 500 (tarif en vigueur depuis novembre 2016).
• Notaire : couramment environ 1% du prix plus TVA. Nous n'avons pu confirmer aucun barème d'honoraires, demandez donc un devis écrit.
• Certificats, timbres et copies : de petits montants, par exemple MAD 100 par certificat de la conservation foncière.

Exemple chiffré : un acheteur étranger paie MAD 2,000,000 pour un appartement titré à Casablanca.

Élément	Calcul	MAD
Droits d'enregistrement	4% x 2,000,000	80,000
Conservation foncière	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Honoraires du notaire	environ 1% x 2,000,000, plus TVA	environ 22,000 à 24,000
Certificats et frais divers	forfait	environ 2,000
Total		environ 134,000 à 136,000

Cela représente environ 6.7% à 6.8% du prix, proche de l'estimation 2026 de ReaConsult d'environ 6.85% pour un appartement de MAD 2 millions. Si l'acheteur paie aussi des honoraires d'agence de 2.5%, ajoutez MAD 50,000. Knight Frank conseille aux acheteurs internationaux de prévoir environ 10% tout compris, ce qui laisse de la marge pour les frais, le mobilier et le conseil juridique.

La surtaxe 2026 sur les espèces

En vertu de la loi de finances 2026 (article 133-III du CGI), à partir du 1er juillet 2026, une vente de plus de MAD 300,000 supporte un droit d'enregistrement supplémentaire de 2% sur toute partie du prix non payée par un moyen traçable (virement bancaire, chèque barré, carte) et mentionnée dans l'acte. Les achats financés par un prêt en sont exonérés, selon Medias24.

Exemple chiffré : pour l'appartement à MAD 2,000,000, si MAD 300,000 étaient remis en espèces, le droit supplémentaire serait de 2% x 300,000 = MAD 6,000. Pour un acheteur étranger, c'est pire que les 2% : les espèces ne peuvent pas être justifiées comme des devises, cette partie risque donc de ne jamais pouvoir être rapatriée. Dites aux clients de tout payer par la banque.

Procurations : loi 31.18

De nombreux acheteurs étrangers signent par l'intermédiaire d'un représentant. Depuis le 1er juin 2026, en vertu de la loi 31.18 et de ses textes d'application, toute procuration (ou wakala) portant sur des droits réels doit être inscrite dans un registre au tribunal de première instance avant d'être utilisée. Al3omk indique qu'une procuration non enregistrée est nulle pour les ventes et les hypothèques, et que la conservation foncière peut refuser l'acte. Si votre client signe depuis l'étranger, prévoyez le temps de faire rédiger correctement la procuration et de la faire enregistrer.

Financement

• Les résidents empruntent auprès des banques marocaines en dirhams. L'enquête de Bank Al-Maghrib situait le taux moyen des crédits immobiliers à 5.06% au T2 2026, avec un taux directeur maintenu à 2.25%.
• Les étrangers non résidents peuvent aussi emprunter, mais les banques demandent en général un apport plus important. Global Property Guide cite des apports de 30% à 50%. Les banques demandent aussi aux particuliers non résidents (hors MRE) une déclaration sur l'honneur attestant qu'ils n'ont pas de résidence au Maroc.
• Les MRE (Marocains résidant à l'étranger) peuvent désormais emprunter en dirhams jusqu'à 80% du prix (contre 70% auparavant), le reste étant payé en devises, selon Bladi citant l'Office des Changes en juillet 2026. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang ou une garantie d'une banque étrangère, et remboursé en devises ou depuis un compte en dirhams convertibles.

Revendre plus tard : la TPI

Lorsque le client revend, il doit la taxe sur les profits immobiliers (TPI) :

• 20% de la plus-value nette (prix de vente moins prix d'achat et frais déductibles), avec un minimum de 3% du prix de vente, même en l'absence de plus-value. Le vendeur paie le plus élevé des deux montants.
• Une résidence principale occupée pendant au moins cinq ans est exonérée (durée ramenée de six ans par la loi de finances 2023), une fois tous les cinq ans. Le minimum de 3% s'applique toujours à la partie du prix au-delà de MAD 4 millions.
• Les ventes totales jusqu'à MAD 140,000 par an sont exonérées.
• La déclaration et l'impôt sont dus dans les 30 jours suivant la vente.

Exemple chiffré : l'appartement acheté MAD 2,000,000 est revendu MAD 2,600,000 et la plus-value nette imposable après frais déductibles est de MAD 450,000. La TPI est de 20% x 450,000 = MAD 90,000. Le minimum est de 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Le vendeur paie MAD 90,000. Une résidence secondaire ne peut pas bénéficier de l'exonération pour résidence principale.

Pour transférer le produit de la vente à l'étranger, la banque a besoin de la preuve du financement en devises, de l'acte de vente et de la preuve du paiement des impôts. L'Office des Changes autorise la sortie de l'investissement initial et de la plus-value.

La résidence n'est pas incluse

Le Maroc n'a pas de golden visa ni de voie vers la résidence par l'investissement, d'après nos recherches. Acheter un bien ne crée aucun droit au séjour. Selon la loi 02-03, un étranger qui reste plus de 90 jours a besoin d'une carte d'immatriculation délivrée par la police, accordée pour des motifs comme les revenus, le travail, les études ou la famille. Un bien peut appuyer ce dossier comme justificatif de logement, rien de plus. Si un client dit qu'un vendeur lui a promis la résidence, demandez-lui de vérifier directement auprès de la DGSN ou d'un avocat en droit des étrangers avant de s'y fier.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Si le bien est titré, et que vous avez vu un certificat récent de la conservation foncière.
• Qu'un terrain hors des limites de la ville nécessite une attestation de vocation non agricole.
• Que chaque dirham doit arriver par la banque, en devises, avec une preuve conservée pour le rapatriement.
• Le coût réel en plus du prix, en dirhams, avant la signature du compromis.
• Qu'une procuration doit être enregistrée au tribunal avant d'être utilisée.
• Que la TPI est due à la revente, avec un minimum de 3%.
• Que l'achat ne donne pas droit à la résidence.
• Que vos propres honoraires sont fixés dans un mandat écrit.

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Le Maroc a modifié ses règles sur les espèces et les procurations en 2026. CloserPass n'est affilié à aucune autorité marocaine.

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