Cómo funciona la compra sobre plano (VEFA) en Marruecos

La compra sobre plano en Marruecos tiene un marco legal detallado, la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), pero gran parte del mercado lo esquiva. Muchos promotores venden con simples reservas. Como agente, su trabajo es saber qué protege la ley, detectar cuándo una operación queda fuera de ella y explicar la diferencia al comprador antes de que se mueva el dinero.

En resumen

1. Las ventas sobre plano se rigen por la Ley 44-00, modificada por la Ley 107-12, dentro del Código de Obligaciones y Contratos.
2. La ley establece dos pasos: un contrato de reserva una vez concedida la licencia de obras y, después, un contrato preliminar, también permitido una vez concedida la licencia de obras (art. 618-5). Desde el 16 de julio de 2026 debe ser un documento auténtico redactado por un notario o por adouls.
3. Los pagos siguen un calendario legal: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, vinculado al avance de las obras.
4. El promotor debe dar una garantía bancaria o de seguro que cubra los anticipos del comprador.
5. Muchos promotores prefieren las reservas informales, a veces respaldadas solo por un recibo. Eso deja al comprador con poca protección.
6. La ayuda directa a la vivienda (MAD 70,000 o 100,000) es para marroquíes que compran por primera vez una vivienda nueva, y se paga en la venta definitiva.

El marco legal

La Ley 44-00 creó el capítulo VEFA del Código de Obligaciones y Contratos, y la Ley 107-12 lo modificó, en particular al introducir el contrato de reserva. Hasta julio de 2026, los contratos VEFA podían formalizarse como documento auténtico (por un notario o adouls) o como documento con fecha cierta por un profesional habilitado, como un abogado admitido ante el Tribunal de Casación. La Ley 41.25, publicada en el Bulletin officiel el 16 de julio de 2026, eliminó esa segunda vía: el contrato preliminar debe ser ahora un documento auténtico de un notario o de adouls, o es nulo. Cualquier cláusula contraria a la ley es nula.

La propiedad no se transmite cuando firma el comprador. Solo se transmite cuando la escritura definitiva se inscribe en la conservation foncière, tras la finalización. Hasta entonces, el promotor sigue siendo el propietario del proyecto.

El contrato de reserva

Una vez concedida la licencia de obras, el promotor puede firmar un contrato de reserva y cobrar un anticipo. Debe indicar las partes, el número de título del terreno (o las referencias si la titulación está en curso), el número y la fecha de la licencia, una descripción y la superficie aproximada de la unidad, el precio por metro cuadrado, las condiciones de pago y la fecha de entrega. El calendario de pagos debe figurar en esta fase.

El comprador puede desistir en el plazo de un mes desde la firma. El promotor debe entonces devolver el anticipo íntegro en un plazo de 7 días.

El contrato preliminar

Según el artículo 618-5 del texto actual, el contrato preliminar puede firmarse una vez obtenida la licencia de obras. Las guías antiguas, escritas antes de la Ley 107-12, todavía dicen que hay que esperar a los cimientos de la planta baja; hoy los cimientos son solo la primera de las tres fases de pago de la construcción. Se adjuntan copias certificadas de los planos arquitectónicos, los planos de hormigón armado y las especificaciones. El promotor también redacta un cahier des charges (pliego que cubre obras, equipamiento y plazos), firmado por ambas partes. Estos documentos, y las normas de la comunidad de propietarios cuando corresponda, se depositan en la conservation foncière (o en la secretaría del tribunal si el terreno no tiene título).

Fases de pago

El calendario legal, tal como se describe en la entrevista de 2016:

Fase	Parte del precio
Firma del contrato de reserva	5%
Firma del contrato preliminar	5%
Inicio de las obras	10%
Tres pagos vinculados a hitos de la construcción (estructura, acabados, licencia de ocupación)	60%
Entrega de llaves y firma de la escritura definitiva	20%

El reparto del 60% entre sus tres fases lo acuerdan las partes.

Ejemplo práctico

Cifras de ejemplo: un comprador reserva un piso de MAD 1,200,000 en un proyecto VEFA en Rabat. El contrato divide el 60% en tres partes iguales.

Fase	Cálculo	MAD	Pagado hasta ahora
Contrato de reserva	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Contrato preliminar	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Inicio de las obras	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Estructura	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Acabados	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Licencia de ocupación	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Llaves y escritura definitiva	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Tras la fase de estructura, el comprador ha pagado un 40%. Una vez pagado el plazo de los acabados, ha superado el 50% (aquí un 60%), lo que abre el derecho a inscribir un embargo preventivo sobre el título (véase más abajo). Además del precio, el comprador paga el derecho de registro, el derecho del registro de la propiedad y los honorarios del notario en la escritura definitiva, aproximadamente entre un 6.5% y un 7% para un inmueble construido. Cada plazo debe pagarse por transferencia bancaria: desde el 1 de julio de 2026, el efectivo pagado en una venta superior a MAD 300,000 conlleva un derecho adicional del 2%.

Garantías

En el contrato preliminar, el promotor debe facilitar las referencias de una garantía que reembolse los anticipos del comprador si el promotor incumple. Las formas aceptadas son una garantía bancaria de finalización, una garantía bancaria de reembolso o una póliza de seguro. El profesional que redacta el contrato no debería entregar el dinero del comprador al promotor hasta que se acredite esa garantía.

Un comprador que ha pagado más del 50% del precio puede inscribir un embargo preventivo (saisie conservatoire) sobre el título del terreno. Este derecho no puede eliminarse mediante una cláusula contractual. Permanece en el título hasta que se inscribe la propiedad del comprador, y puede convertirse en un embargo ejecutivo si el promotor incumple el plazo o entrega algo no conforme.

La trampa de la reserva

Finances News informó en marzo de 2023 de que las operaciones VEFA siguen siendo “muy escasas”: los promotores prefieren acuerdos de reserva que consideran menos restrictivos. En algunos casos no hay ningún contrato, solo pagos anticipados contra un simple recibo, sin garantía sobre el plazo ni las especificaciones. Un experto citado en el artículo mencionó el caso Bab Darna como el ejemplo de manual de adónde lleva esto, y señaló que los procesos judiciales duran de media entre dos y tres años.

Cómo detectarla:

• El documento dice “bon de réservation” o “reçu” pero no tiene número de licencia, ni número de título, ni fecha de entrega.
• Ninguna referencia de garantía, ningún cahier des charges, ningún notario ni redactor autorizado.
• Se pide dinero antes de que exista la licencia de obras.
• Los pagos van a una persona, o en efectivo.

Si el promotor no quiere firmar un contrato de reserva en regla, explique claramente al comprador a qué está renunciando.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• La licencia de obras: número, fecha y que cubre esta fase. Sin licencia, no hay reserva legal.
• El título del terreno: solicite un certificado del registro de la propiedad que muestre al promotor como propietario y cualquier hipoteca bancaria sobre el terreno.
• La garantía: nombre del banco o la aseguradora y la referencia.
• Los proyectos entregados por el promotor y cuánto se retrasaron. Visite uno y hable con los propietarios.
• Litigios en la prensa o ante los tribunales.
• El contrato: fecha de entrega, recursos por retraso, especificaciones, tolerancia de superficie y qué ocurre con el anticipo si el comprador cancela.

Retrasos y qué puede hacer el comprador

El promotor puede ampliar el plazo de entrega seis meses, pero debe notificarlo al comprador al menos un mes antes de la fecha inicial. Después, según el abogado citado por Finances News, un comprador ante una entrega tardía puede resolver el contrato sin penalización y reclamar una indemnización del 20% de las cantidades anticipadas. Cuando una de las partes pone fin a un contrato por culpa de la otra, la parte perjudicada puede reclamar el 15% de los pagos una vez terminada la estructura, o el 20% una vez expedida la licencia de ocupación.

ReaConsult, en junio de 2026, describe la vía habitual en la práctica: un requerimiento formal por carta certificada que fija un nuevo plazo, después las penalizaciones por retraso previstas en el contrato (indica que suelen ser del 0.1% al 0.5% del precio por mes, como práctica de mercado, no como tipo legal), y después una demanda judicial para resolver con reembolso, además de daños y perjuicios como el alquiler pagado durante la espera. Cita una sentencia de apelación mercantil de Casablanca de 2021 que condenó a un promotor a reembolsar MAD 332,500 más MAD 20,000 en daños y perjuicios. La garantía y el embargo preventivo son lo que da valor a estos recursos, por eso el comprador debe exigirlos desde el primer día.

La ayuda directa a la vivienda y la obra nueva

La ayuda directa a la vivienda del Gobierno se aplica de 2024 a 2028. Según Medias24:

• MAD 100,000 para una vivienda con un precio de hasta MAD 300,000 con impuestos incluidos, y MAD 70,000 para una con un precio superior a MAD 300,000 y de hasta MAD 700,000.
• El comprador debe tener nacionalidad marroquí (MRE incluidos) y no debe poseer ninguna vivienda en Marruecos.
• La vivienda debe venderse por primera vez, tener al menos dos habitaciones y contar con una licencia de ocupación de fecha 1 de enero de 2023 o posterior.
• El comprador presenta la solicitud en daamsakane.ma, firma el compromis en un plazo de 30 días desde la aprobación y la ayuda se paga al notario, que después hace firmar la escritura definitiva.
• El comprador otorga al Estado una hipoteca y debe vivir en la vivienda como residencia habitual durante cinco años, o devolver la ayuda.

En la compra sobre plano, la clave es el momento: como la vivienda necesita una licencia de ocupación, la ayuda llega en la venta definitiva, no durante la construcción. Cifras de ejemplo: un marroquí que compra por primera vez adquiere un piso nuevo de MAD 650,000; la ayuda es de MAD 70,000, así que el comprador financia MAD 580,000 más los gastos. Desde 2026, los copropietarios también pueden solicitarla. En junio de 2026, más de 105,000 hogares se habían beneficiado, el 24% de ellos MRE. Un comprador extranjero no puede utilizarla.

Señales de alarma

• Una reserva antes de la licencia de obras, o solo con un recibo.
• Ninguna referencia de garantía en el contrato preliminar.
• Un promotor sin proyectos entregados que se puedan visitar.
• Pagos en efectivo, o a una cuenta personal.
• Una fecha de entrega prometida que no figura en el contrato.

Las normas sobre la compra sobre plano en Marruecos se revisaron en la fecha indicada arriba. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. CloserPass no está afiliado a ningún promotor ni autoridad.

Encuentre empleos y más guías en Marruecos en CloserPass.