Comprar un inmueble en Marruecos siendo extranjero

Marruecos es uno de los mercados más sencillos para un comprador extranjero: no hay cupo, ni licencia especial, ni prohibición de ser propietario de un piso, una villa o un local. Las trampas están en otra parte: el tipo de título, cómo llega el dinero y los impuestos en la reventa. Como agente, le preguntarán por las tres cosas. Esto es lo que debe saber y decir.

En resumen

1. Los extranjeros pueden comprar inmuebles residenciales y comerciales en las mismas condiciones que los marroquíes. Los terrenos agrícolas son la excepción.
2. Prefiera siempre un inmueble con titre foncier (título registrado). Una melkia es una escritura basada en testigos sin registro central.
3. La escritura se firma ante notario (o dos adouls; desde julio de 2026, Ley 41.25, los abogados ya no pueden redactarla) y después se inscribe en la conservation foncière.
4. Pague desde el extranjero en divisas a través de un banco marroquí y guarde el justificante. Sin él, sacar el dinero más adelante es difícil.
5. Calcule entre un 6.5% y un 7% sobre el precio para derechos y gastos, antes de los honorarios de la agencia.
6. Desde el 1 de julio de 2026, el efectivo pagado en una venta superior a MAD 300,000 cuesta un 2% adicional.
7. Desde el 1 de junio de 2026, un poder notarial utilizado para comprar, vender o hipotecar debe estar primero registrado en el tribunal.
8. Comprar una vivienda no da un permiso de residencia.

Qué pueden comprar los extranjeros

Global Property Guide señala que no hay ninguna restricción sobre el tipo de inmueble residencial o comercial que puede poseer un extranjero. Las tierras de cultivo están protegidas. Fuera de un perímetro urbano, un extranjero que quiera un terreno necesita una attestation de vocation non agricole: un certificado de que el proyecto no es agrícola, de que el terreno tiene poco valor agrícola y de que el tamaño de la parcela se ajusta a la necesidad. Una circular del Gobierno recordó las normas en 2022, según Bladi. En la práctica, oriente a los clientes extranjeros hacia pisos, villas y parcelas dentro del casco urbano.

Titre foncier frente a melkia

Un titre foncier es un título registrado que custodia la conservation foncière, parte de la ANCFCC. Una vez registrado, el derecho es definitivo y oponible a cualquiera. El título muestra al propietario y cualquier hipoteca o embargo, así que puede comprobarlo antes de que el cliente se comprometa.

Una melkia (o moulkia) es una escritura redactada por dos adouls, basada en declaraciones de testigos de que el vendedor ha poseído y usado el inmueble. No hay registro central, así que el mismo inmueble puede venderse dos veces y los linderos pueden no estar claros. Lesmre explica que convertir una melkia en un título (mediante una réquisition d’immatriculation) puede llevar de 12 a 36 meses. Los riads de las medinas antiguas y las parcelas rurales son los casos habituales. Un comprador extranjero solo debería seguir adelante con una melkia con un abogado y, idealmente, con la titulación hecha antes del pago final.

Los pasos

1. Oferta y comprobaciones. Acuerde el precio y luego pida el número de título y un certificado reciente del registro de la propiedad. Compruebe la identidad del vendedor, las hipotecas, las cargas y la situación de la comunidad de propietarios (syndic).
2. Compromis de vente. Un contrato preliminar fija el precio, el depósito, las condiciones (como un préstamo) y la fecha de la escritura definitiva. Pida al notario que lo redacte o lo revise.
3. Notario. El notario verifica el expediente, prepara la escritura y cobra los derechos. Los fondos pagados a los notarios se mantienen en cuentas de depósito centralizadas en la CDG, no en la cuenta del vendedor.
4. Pago. Un no residente envía divisas a un banco marroquí, que las convierte en dírhams. Según las normas de la Office des Changes, los dírhams de un comprador extranjero no residente deben proceder de divisas vendidas en el mercado de cambios, de una cuenta en divisas o de una cuenta en dírhams convertibles. Guarde el justificante de conversión del banco: es lo que permite la repatriación más adelante.
5. Firma e inscripción. Se firma la escritura, se paga el derecho de registro en la oficina tributaria y el notario presenta la venta en la conservation foncière, que actualiza el título. La propiedad está asegurada cuando el título muestra al comprador.

Costes del comprador, con un ejemplo práctico

Tipos revisados para 2026:

• Derecho de registro: 4% del precio para inmuebles construidos (mínimo MAD 1,000). El suelo sin edificar paga un 5% y la vivienda social que cumpla los requisitos, un 3%.
• Registro de la propiedad (ANCFCC): 1.5% del precio más MAD 100 por título, con un mínimo de MAD 500 (tarifa vigente desde noviembre de 2016).
• Notario: normalmente alrededor del 1% del precio más IVA. No hemos podido confirmar ningún baremo de honorarios, así que pida un presupuesto por escrito.
• Certificados, timbres y copias: importes pequeños, por ejemplo MAD 100 por certificado del registro de la propiedad.

Cifras de ejemplo: un comprador extranjero paga MAD 2,000,000 por un piso con título en Casablanca.

Concepto	Cálculo	MAD
Derecho de registro	4% x 2,000,000	80,000
Registro de la propiedad	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Honorarios del notario	aprox. 1% x 2,000,000, más IVA	aprox. 22,000 a 24,000
Certificados y gastos varios	provisión	aprox. 2,000
Total		aprox. 134,000 a 136,000

Eso supone aproximadamente entre un 6.7% y un 6.8% del precio, cerca de la estimación de ReaConsult para 2026 de alrededor del 6.85% sobre un piso de MAD 2 millones. Si el comprador también paga unos honorarios de agencia del 2.5%, sume MAD 50,000. Knight Frank aconseja a los compradores internacionales prever alrededor de un 10% en total, lo que deja margen para honorarios, mobiliario y asesoramiento jurídico.

El recargo por efectivo de 2026

Según la Ley de Finanzas de 2026 (artículo 133-III del CGI), desde el 1 de julio de 2026 una venta superior a MAD 300,000 conlleva un derecho de registro adicional del 2% sobre cualquier parte del precio que no se pague por un medio trazable (transferencia bancaria, cheque cruzado, tarjeta) y no conste en la escritura. Las compras financiadas con préstamo están exentas, según Medias24.

Cifras de ejemplo: en el piso de MAD 2,000,000, si se entregaran MAD 300,000 en efectivo, el derecho adicional sería 2% x 300,000 = MAD 6,000. Para un comprador extranjero es peor que el 2%: no se puede demostrar que el efectivo sean divisas, así que esa parte quizá nunca pueda repatriarse. Diga a los clientes que lo paguen todo por banco.

Poderes notariales: Ley 31.18

Muchos compradores extranjeros firman a través de un representante. Desde el 1 de junio de 2026, según la Ley 31.18 y sus textos de aplicación, todo poder (procuration o wakala) sobre derechos reales debe estar inscrito en un registro del tribunal de primera instancia antes de usarse. Al3omk informa de que un poder no registrado es nulo para ventas e hipotecas, y el registro de la propiedad puede rechazar la escritura. Si su cliente va a firmar desde el extranjero, prevea tiempo para que el poder se redacte correctamente y se registre.

Financiación

• Los residentes piden préstamos en dírhams a bancos marroquíes. La encuesta de Bank Al-Maghrib situó el tipo medio de los préstamos inmobiliarios en el 5.06% en el segundo trimestre de 2026, con el tipo de referencia mantenido en el 2.25%.
• Los extranjeros no residentes también pueden pedir préstamos, pero los bancos suelen exigir una aportación mayor. Global Property Guide cita entradas del 30% al 50%. Los bancos también piden a los particulares no residentes (que no sean MRE) una declaración jurada de que no tienen residencia en Marruecos.
• Los MRE (marroquíes residentes en el extranjero) ya pueden pedir préstamos en dírhams de hasta el 80% del precio (antes el 70%), con el resto pagado en divisas, según Bladi citando a la Office des Changes en julio de 2026. El préstamo se garantiza con una hipoteca de primer rango o un aval bancario extranjero y se devuelve en divisas o desde una cuenta en dírhams convertibles.

Vender más adelante: la TPI

Cuando el cliente vende, debe pagar la taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% de la ganancia neta (precio de venta menos precio de compra y gastos deducibles), con un mínimo del 3% del precio de venta, aunque no haya ganancia. El vendedor paga la mayor de las dos cantidades.
• Una vivienda habitual ocupada durante al menos cinco años está exenta (reducido de seis años por la Ley de Finanzas de 2023), una vez cada cinco años. El mínimo del 3% sigue aplicándose a la parte del precio que supere los MAD 4 millones.
• Las ventas totales de hasta MAD 140,000 al año están exentas.
• La declaración y el impuesto se deben en un plazo de 30 días desde la venta.

Cifras de ejemplo: el piso comprado por MAD 2,000,000 se vende por MAD 2,600,000 y la ganancia neta imponible tras los gastos deducibles es de MAD 450,000. La TPI es 20% x 450,000 = MAD 90,000. El mínimo es 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. El vendedor paga MAD 90,000. Una segunda residencia no puede acogerse a la exención por vivienda habitual.

Para transferir el producto de la venta al extranjero, el banco necesita el justificante de financiación en divisas, la escritura de venta y el justificante del pago de impuestos. La Office des Changes permite sacar la inversión original más la ganancia.

La residencia no está incluida

Marruecos no tiene golden visa ni ninguna vía de residencia por inversión que hayamos podido encontrar. Comprar un inmueble no crea el derecho a quedarse. Según la Ley 02-03, un extranjero que se queda más de 90 días necesita una tarjeta de registro de la policía, concedida por motivos como ingresos, trabajo, estudios o familia. Un inmueble puede apoyar ese expediente como prueba de vivienda, pero nada más. Si un cliente dice que un vendedor le prometió la residencia, pídale que lo compruebe directamente con la DGSN o con un abogado de extranjería antes de contar con ello.

Lo que un agente debe explicar

• Si el inmueble tiene título y que usted ha visto un certificado reciente del registro de la propiedad.
• Que un terreno fuera del casco urbano necesita un certificado de uso no agrícola.
• Que cada dírham debe llegar por banco, en divisas, guardando el justificante para la repatriación.
• El coste real además del precio, en dírhams, antes de firmar el compromis.
• Que un poder notarial debe registrarse en el tribunal antes de usarse.
• Que la TPI se paga en la reventa, con un mínimo del 3%.
• Que la compra no da la residencia.
• Que sus propios honorarios figuran en un mandato por escrito.

Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Marruecos cambió en 2026 sus normas sobre el efectivo y los poderes notariales. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad marroquí.

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