اسپین میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

سرکاری ادارے

بروکرز کا کوئی قومی ریگولیٹر نہیں۔ ہاؤسنگ علاقائی اختیار ہے، اس لیے ہر خود مختار کمیونٹی فیصلہ کرتی ہے کہ ایجنٹس کو رجسٹر ہونا ہے یا نہیں: Catalonia ایک لازمی Register of Real Estate Agents (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya) چلاتا ہے، Valencian Community میں Decree 98/2022 کے تحت لازمی رجسٹر ہے، Andalusia نے Law 5/2025 کے ذریعے Register of Specialised Real Estate Agents in the Residential Sector بنایا، اور Balearic Islands میں ایک رضاکارانہ سرکاری رجسٹر ہے (Law 3/2024)۔ قومی سطح پر Ministry of Housing and Urban Agenda (MIVAU) ہاؤسنگ پالیسی طے کرتی ہے، SEPBLAC اینٹی منی لانڈرنگ کی تعمیل کی نگرانی کرتا ہے، لینڈ رجسٹریز (Colegio de Registradores) اور نوٹریز (Consejo General del Notariado) ڈیڈز ریکارڈ کرتے ہیں، اور Tax Agency (AEAT) اور علاقائی ٹیکس دفاتر پراپرٹی ٹیکس وصول کرتے ہیں

لائسنس

اسپین میں بروکر کا کوئی قومی لائسنس اور کوئی لازمی امتحان نہیں۔ Royal Decree-law 4/2000 (Article 3) نے رئیل اسٹیٹ انٹرمیڈی ایشن ہر کسی کے لیے کھول دی، سرکاری Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) ٹائٹل یا کسی Colegio de APIs کی رکنیت کی ضرورت کے بغیر؛ API ٹائٹل اور کالجز اب بھی موجود ہیں اور معیار کی علامت ہیں، قانونی شرط نہیں۔ پھر علاقائی قواعد وہاں شرائط کا اضافہ کرتے ہیں جہاں ایجنٹ کا دفتر ہو۔ Generalitat کے مطابق Catalonia (Law 18/2007 اور Decree 12/2010) ہر اس ایجنٹ سے رجسٹریشن کا تقاضا کرتا ہے جو باقاعدگی سے اور معاوضے پر کام کرتا ہے، تسلیم شدہ ٹریننگ، عوام کے لیے کھلے آفس (یا صرف آن لائن نظام)، فی آفس کم از کم EUR 100,000 فی کلیم اور EUR 600,000 سالانہ کی پروفیشنل لائبلٹی انشورنس، اور فی آفس EUR 60,000 سالانہ کی ضمانت (صرف آن لائن ایجنٹس کے لیے EUR 300,000) کے ساتھ۔ Valencian Community نے Decree 98/2022 کے ذریعے رجسٹریشن لازمی کی، لیکن جنوری 2025 میں Valencian High Court (TSJCV) نے مسابقتی اتھارٹی CNMC کی اپیل پر EUR 60,000 کی گارنٹی، EUR 100,000 کی لائبلٹی انشورنس اور دو دیگر شرائط ختم کر دیں؛ اس فیصلے کے خلاف Supreme Court میں اپیل ہو سکتی تھی۔ Andalusia کا Housing Law 5/2025 (BOJA 24 دسمبر 2025، BOE 8 جنوری 2026) ایک ایسا رجسٹر قائم کرتا ہے جسے اس کی تمہید لازمی قرار دیتی ہے، جس میں داخلہ حلفیہ بیان اور ان شرائط پر مبنی ہے جیسے API ٹائٹل، متعلقہ ڈگری، یا چار سال کا دستاویزی تجربہ، ساتھ ہی مالک اور آدھے عملے کے لیے 100 گھنٹے کی مخصوص ٹریننگ، انشورنس یا گارنٹیز اور صاف ریکارڈ؛ ایک حتمی شق رجسٹر کے آغاز کو بعد کے مرحلے پر چھوڑتی ہے، اور اکتوبر 2026 تک اس کے آغاز کی تاریخ کی تصدیق نہیں ہوئی تھی۔ Balearic رجسٹر رضاکارانہ ہے۔

کون ایجنٹ بن سکتا ہے

چونکہ کوئی قومی لائسنس نہیں، کوئی بھی EU، EEA یا سوئس شہری غیر ملکی شناختی نمبر (NIE) اور تین ماہ سے زیادہ قیام کی صورت میں EU رجسٹریشن سرٹیفکیٹ حاصل کرنے کے بعد اسپین میں ملازم یا خود روزگار ایجنٹ کے طور پر کام کر سکتا ہے۔ غیر EU شہریوں کو ایسا رہائشی پرمٹ درکار ہے جو کام کی اجازت دے: ایجنسی کی طرف سے اسپانسر شدہ ملازم پرمٹ، یا خود روزگار (cuenta propia) رہائشی اور ورک پرمٹ، دونوں 20 مئی 2025 سے نئے امیگریشن ضابطے، Royal Decree 1155/2024، کے تحت ہیں۔ فری لانسرز Tax Agency (census form 036 یا 037) اور خود روزگار افراد کی Social Security کی خصوصی اسکیم میں autónomos کے طور پر رجسٹر ہوتے ہیں، اور ایجنسیاں عام طور پر SL کمپنی کے طور پر قائم کی جاتی ہیں۔ Catalonia، Valencian Community اور، رجسٹر کھلنے کے بعد، Andalusia میں ایجنٹ یا ایجنسی کو جہاں وہ دفتر کھولے وہاں کی علاقائی رجسٹریشن کی شرائط بھی پوری کرنی ہوتی ہیں۔ ایجنسی کا وہ عملہ جو صرف کسی رجسٹرڈ ایجنٹ کے لیے پراپرٹیز دکھاتا ہے، فرم کی رجسٹریشن کے تحت آتا ہے۔

بروکریج کے قواعد

فروخت کا کمیشن ریگولیٹڈ یا محدود نہیں: روایتی ایجنسیاں عام طور پر قیمت کا تقریباً 3% سے 7% لیتی ہیں، Costa del Sol پر اکثر تقریباً 5%، جمع 21% VAT، جو عام طور پر فروخت کنندہ ادا کرتا ہے، جبکہ کچھ ایجنسیاں خریدار کو بھی بل کرتی ہیں (HelpMyCash، فروری 2026)۔ تحریری mandate (nota de encargo) ہر جگہ اچھا طریقہ ہے اور Catalonia اور Balearics میں علاقائی قواعد کے تحت لازمی ہے؛ اس میں قیمت، فیس، ایکسکلوسیوٹی اور مدت درج ہونی چاہیے۔ ڈپازٹس عام طور پر نجی ریزرویشن اور پھر arras معاہدے (اکثر قیمت کا 10%) کے تحت ادا ہوتے ہیں، اس کے بعد نوٹری کے سامنے ڈیڈ پر دستخط ہوتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس اور ڈیولپرز اینٹی منی لانڈرنگ Law 10/2010 کے تحت پابند ہیں: انہیں کلائنٹس اور اصل مالکان کی شناخت کرنی، خطرے پر مبنی جانچ کرنی اور مشکوک سودوں کی SEPBLAC کو رپورٹ کرنی ہوتی ہے۔ طویل مدتی کرایوں کے لیے Housing Law 12/2023 (26 مئی 2023 سے نافذ) نے Urban Leases Act میں ترمیم کی تاکہ جب مالک مکان نے ایجنسی کی خدمات لی ہوں تو ایجنسی کی فیس اور لیز تیار کرنے کا خرچ مالک مکان ادا کرے، کرایہ دار نہیں۔

غیر ملکی خریدار

کوئی بھی شخص، رہائشی ہو یا نہ ہو، کسی بھی قومیت کا، اسپین میں پراپرٹی خرید سکتا ہے؛ خریدار کو NIE درکار ہے، اور ٹیکس اور بل ادا کرنے کے لیے ہسپانوی بینک اکاؤنٹ عام راستہ ہے۔ بنیادی استثنا فوجی یا دفاعی زونز ہیں، جہاں کچھ غیر EU خریداروں کو پیشگی اجازت درکار ہوتی ہے۔ EUR 500,000 یا اس سے زیادہ کی پراپرٹی خریداری پر انویسٹر ریزیڈنس پرمٹ (گولڈن ویزا) Organic Law 1/2025 کے ذریعے 3 اپریل 2025 سے ختم کر دیا گیا (La Moncloa)؛ اس تاریخ سے پہلے جمع کی گئی درخواستوں کا فیصلہ پرانے قواعد کے تحت ہوتا ہے، اور پہلے سے جاری پرمٹ درست رہتے ہیں اور اصل منظوری کی شرائط پر تجدید ہو سکتے ہیں۔ غیر EU، غیر رہائشی خریداروں پر قیمت کے 100% تک ٹیکس کا ایک بل 2025 میں Congress میں پیش کیا گیا، لیکن اکتوبر 2026 تک منظور نہیں ہوا تھا۔ غیر ملکی طلب ریکارڈ سطح پر ہے: Q2 2026 میں تمام گھروں کی خریداری میں غیر ملکیوں کا حصہ 15.98% (تقریباً 26,800) تھا، جن میں سرفہرست برطانوی (6.99%)، ڈچ (6.94%)، جرمن (6.11%)، مراکشی (6.09%)، رومانین، اطالوی، فرانسیسی اور پولش خریدار تھے (Registradores)۔

ٹیکس اور فیسیں

ری سیل گھر پر خریدار علاقائی ٹرانسفر ٹیکس (ITP) ادا کرتا ہے: Andalusia میں 7% (EUR 150,000 تک کے مرکزی گھر کے لیے 6% اور EUR 150,000 تک 35 سال سے کم عمر خریداروں کے لیے 3.5%)، اور Valencian Community میں 1 جون 2026 سے ڈیڈز کے لیے 9% (پہلے 10%) اور جب پراپرٹی EUR 1 million سے زیادہ کی ہو تو پوری قیمت پر 11%۔ ڈیولپر سے خریدی گئی نئی تعمیر پر خریدار 10% VAT (پلاٹس اور کمرشل یونٹس پر 21%) جمع اسٹامپ ڈیوٹی (AJD) ادا کرتا ہے، Andalusia میں 1.2% اور جون 2026 سے Valencian Community میں 1.4% (پہلے 1.5%)، کچھ مرکزی گھروں کے لیے کم شرحوں کے ساتھ۔ نوٹری اور لینڈ رجسٹری کی فیس سرکاری ٹیرف سے طے ہوتی ہے اور مل کر عام طور پر قیمت کے 1% سے کافی کم ہوتی ہے۔ فروخت کنندہ میونسپل زمین کی قیمت کا ٹیکس (plusvalía municipal، زمین کی قیمت میں اضافے پر، معروضی یا حقیقی منافع کے طریقے سے) اور کیپیٹل گین پر انکم ٹیکس ادا کرتا ہے۔ غیر رہائشی فروخت کنندگان منافع پر 19% ادا کرتے ہیں، اور خریدار کو قیمت کا 3% روک کر ایک ماہ کے اندر Tax Agency کو ادا کرنا ہوتا ہے (form 211)۔ غیر رہائشی مالکان سالانہ غیر رہائشی انکم ٹیکس ادا کرتے ہیں: کرائے پر، EU اور EEA کے رہائشیوں کے لیے خالص آمدنی کا 19% اور دیگر کے لیے مجموعی آمدنی کا 24%؛ کرائے پر نہ دی گئی پراپرٹی پر کیڈسٹرل ویلیو کے 1.1% یا 2% کی فرضی آمدنی پر انہی شرحوں سے ٹیکس۔ مالکان سالانہ میونسپل پراپرٹی ٹیکس (IBI) بھی ادا کرتے ہیں۔

آف پلان

آف پلان گھر Building Act، Law 38/1999 (LOE) کے تحت محفوظ ہیں۔ اس کی پہلی اضافی شق، جسے Law 20/2015 نے دوبارہ لکھا، تکمیل سے پہلے رقم لینے والے ڈیولپرز سے تقاضا کرتی ہے کہ وہ اسے کسی کریڈٹ ادارے میں خصوصی اکاؤنٹ میں جمع کریں اور پیشگی ادا کی گئی پوری رقم، جمع قانونی سود، کی بینک گارنٹی یا انشورنس پالیسی کے ذریعے ضمانت دیں، تاکہ اگر عمارت شروع نہ ہو، وقت پر مکمل نہ ہو یا اسے occupation licence نہ ملے تو خریدار کو رقم واپس ملے۔ گارنٹی ہر ادائیگی کی رسید کے ساتھ خریدار کو دی جانی چاہیے، اور Supreme Court کی عدالتی نظیر کے مطابق بینک ان خریدار ادائیگیوں کا ذمہ دار ہے جو اس نے ڈیولپر کے اکاؤنٹس میں قبول کیں، چاہے انفرادی گارنٹی نہ ہو۔ LOE خریداروں کو دس سالہ ساختی گارنٹی بھی دیتا ہے جس کی پشت پر گھروں کے لیے لازمی دس سالہ نقصان کی انشورنس (seguro decenal) ہے، ساتھ ہی رہائش کے قابل ہونے کے نقائص کے لیے تین سال اور فنشنگ کے نقائص کے لیے ایک سال۔ ایک عام ادائیگی کا پلان ریزرویشن فیس، پھر تعمیر کے دوران اقساط میں 20% سے 40%، اور تکمیل پر باقی رقم اور ٹیکس ہے۔ خریداروں کو بلڈنگ لائسنس، گارنٹی سرٹیفکیٹ اور پروجیکٹ کا لینڈ رجسٹری اندراج چیک کرنا چاہیے۔

کرایہ داری

طویل مدتی لیزز Urban Leases Act (LAU، Law 29/1994) کے تحت آتی ہیں جیسا کہ Housing Law 12/2023 نے ترمیم کی: کم از کم مدت پانچ سال (جب مالک مکان کمپنی ہو تو سات)، گھروں کے لیے ایک ماہ کے کرائے کا قانونی ڈپازٹ، ایجنسی کی فیس مالک مکان کی ذمہ داری، اور کرائے کی حد صرف ان علاقوں میں جنہیں کوئی علاقہ 'دباؤ والا' قرار دے؛ Catalonia اسے لاگو کرتا ہے، جبکہ اکتوبر 2026 تک Andalusia اور Valencian Community نے ایسے علاقے قرار نہیں دیے تھے۔ ہالیڈے لیٹس کے لیے علاقائی رجسٹریشن (Andalusia میں Register of Tourism، Valencian Community میں سیاحتی ہاؤسنگ رجسٹر) اور، 1 جولائی 2025 سے، پلیٹ فارمز پر اشتہار کے لیے Single Rental Register (Registro Único de Arrendamientos، Royal Decree 1312/2024) کا قومی رجسٹریشن نمبر درکار ہے۔ 3 اپریل 2025 سے Organic Law 1/2025 یہ بھی تقاضا کرتا ہے کہ کسی عمارت کے فلیٹ کو سیاحتی کرائے کے لیے استعمال شروع کرنے سے پہلے مالکان کی کمیونٹی کے تین پانچویں حصے کی منظوری لی جائے۔ شہر اس سے آگے جا سکتے ہیں: Málaga نے اپنے شہری منصوبے میں تبدیلی کے دوران اگست 2025 میں نئے سیاحتی فلیٹس کی رجسٹریشن تین سال تک کے لیے معطل کر دی۔

پلیٹ فارمز

Land Registry (Registro de la Propiedad) اور Colegio de Registradores کے اعداد و شمار (ERI)Catastro (کیڈسٹرل ویلیو اور ریفرنس ویلیو)نوٹریز (Consejo General del Notariado، Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (غیر رہائشی ٹیکس forms 210 اور 211، autónomo census 036/037)علاقائی ٹیکس ایجنسیاں (Andalusia میں ATRIAN، Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (اینٹی منی لانڈرنگ کی نگرانی، Law 10/2010)پولیس کے غیر ملکیوں کے دفاتر (NIE اور رہائشی کارڈز)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya اور Valencian ایجنٹس رجسٹر (Decree 98/2022)Andalusia کا Register of Specialised Real Estate Agents (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (مختصر مدتی کرائے کا رجسٹریشن نمبر)INE ہاؤسنگ پرائس انڈیکس اور Banco de España کا مارگیج ڈیٹا