مصر میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

رئیل اسٹیٹ اتھارٹی

General Organization for Export and Import Control (GOEIC)، Real Estate Brokers Registry، جو Ministry of Investment and Foreign Trade کے تحت ہے

بروکر رجسٹریشن (GOEIC)

جو کوئی بھی پراپرٹی یا زمین کی خرید، فروخت یا لیز میں بروکریج کرتا ہے اس کا GOEIC کی Real Estate Brokers Registry میں اندراج ضروری ہے، جو Law 21 of 2022 کے ذریعے بنائی گئی، جس نے Commercial Agency and Brokerage Law 120 of 1982 میں ترمیم کی۔ Property Finder Egypt کے مطابق بروکر کی اقسام اور کیٹیگریز سے متعلق Ministerial Decision 578 of 2025 16 دسمبر 2025 کو جاری ہوا اور 18 جنوری 2026 کو نافذ ہوا، اور پہلے سے کام کرنے والوں کو رجسٹر ہونے کے لیے جولائی 2026 تک چھ ماہ دیے گئے۔ درخواست دہندگان پہلے GOEIC کا آن لائن Real Estate Brokerage Practice کورس پاس کرتے ہیں (3 دن، 12 گھنٹے، 80% حاضری اور فائنل اسیسمنٹ، EGP 1,500)، پھر سرٹیفکیٹ کے ساتھ انفرادی یا کمپنی فارم GOEIC کی کسی برانچ میں جمع کرواتے ہیں۔ بروکرز سیلر، بائر، ڈوئل یا رینٹل بروکر کے طور پر رجسٹر ہوتے ہیں اور ڈیل کے حجم کے مطابق درجہ پاتے ہیں: A (EGP 100 ملین سے زیادہ، سرمایہ EGP 1 ملین)، B (EGP 50 ملین سے زیادہ، EGP 500,000)، C (EGP 10 ملین سے زیادہ، EGP 50,000) اور D (EGP 10 ملین تک، EGP 20,000)۔ بروکر کارڈ Maarouf (قاہرہ)، 6th of October یا Alexandria برانچوں سے حاصل کیا جاتا ہے۔ رجسٹریشن فیس برانچوں میں ادا کی جاتی ہے لیکن شائع نہیں کی جاتی؛ رجسٹریشن کے بغیر کام کرنے پر دو سال تک قید اور EGP 50,000 سے EGP 1 ملین تک جرمانہ ہو سکتا ہے۔

کون بروکر بن سکتا ہے

انفرادی رجسٹریشن مصریوں کے لیے مخصوص ہے: Law 120 of 1982 (Article 3، جو Article 3 bis کے ذریعے رئیل اسٹیٹ بروکرز پر لاگو ہوتا ہے) کے تحت درخواست دہندہ کا مصری شہری ہونا ضروری ہے، اور شہریت یافتہ مصری کے پاس یہ شہریت دس سال سے ہونی چاہیے۔ لہٰذا کوئی غیر ملکی شہری اپنے نام پر رئیل اسٹیٹ بروکر کے طور پر رجسٹر نہیں ہو سکتا۔ غیر ملکی پھر بھی کسی کمپنی کے ذریعے حصہ لے سکتے ہیں: GOEIC کی رجسٹری میں غیر ملکی بانیوں والی مصری کمپنیوں اور غیر ملکی کمپنیوں کی مصری برانچوں کے لیے الگ راستے درج ہیں، اور قانون وزیر کو غیر ملکی بانیوں والی کمپنیوں کے لیے شہریت کی شرط معاف کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ ایسی فرم میں ملازم غیر ملکی کو Labour Law 14 of 2025 (1 ستمبر 2025 سے نافذ) کے تحت Ministry of Labour کا ورک پرمٹ درکار ہے، اور Ministerial Decision 279 of 2025 غیر ملکی عملے کو ادارے کے مصری عملے کے 10% تک محدود کرتا ہے (Investment Law کے کچھ پروجیکٹس میں 20% تک، جب اہل مصری نہ مل سکیں)۔ کیا کوئی غیر ملکی ملازم خود بروکریج معاہدوں پر دستخط کر سکتا ہے جبکہ رجسٹریشن فرم کے پاس ہو، اس کی تصدیق کسی سرکاری متن میں نہیں ملی۔

بروکریج کے قواعد

ہر بروکریج معاہدہ تحریری ہونا چاہیے اور اس میں تاریخ، فریقین، پراپرٹی کی تفصیلات اور مکمل ادائیگی کا طریقہ درج ہونا چاہیے، اور بروکر کو پراپرٹی کا ڈیٹا سرکاری ریکارڈ سے چیک کرنا اور کلائنٹ کی معلومات خفیہ رکھنی ہوتی ہیں۔ EGP 10,000 سے زیادہ کمیشن نقد ادا نہیں کیا جا سکتا، بروکرز ٹرانزیکشن رجسٹر رکھتے ہیں (GOEIC کی ویب سائٹ کے ذریعے الیکٹرانک) جس میں قیمتیں اور کمیشن درج ہوتے ہیں، اور وصول شدہ رقوم 30 دن کے اندر Tax Authority کو ظاہر کی جاتی ہیں۔ Law 120 کمیشن کی کوئی حد مقرر نہیں کرتا؛ شرح اور کرنسی وہی ہوتی ہے جو معاہدے میں درج ہو۔ نئے پروجیکٹس پر ڈیولپر بروکر کا کمیشن ادا کرتا ہے، اس لیے خریدار دونوں صورتوں میں ایک ہی قیمت ادا کرتا ہے، اور بتایا گیا کہ ڈیولپرز کی 70 سے 80% فروخت بروکرز کے ذریعے ہوتی ہے (Invest-Gate، 2022)۔ کسی بھی ڈیل سے پہلے کلائنٹس کو اینٹی منی لانڈرنگ یونٹ کی فہرستوں سے چیک کرنا ضروری ہے۔

غیر ملکی خریدار

Law 230 of 1996 تاریخی طور پر کسی غیر مصری کو زیادہ سے زیادہ دو پراپرٹیز تک محدود کرتا تھا، ہر ایک 4,000 مربع میٹر تک، اور پانچ سال تک ری سیل کی اجازت نہیں تھی۔ 2023 سے 2026 تک کابینہ کے فیصلوں نے بیرون ملک سے منتقل کی گئی غیر ملکی کرنسی میں ادائیگی کرنے والے خریداروں کے لیے رہائشی یونٹس کی تعداد کی حد ختم کر دی، اور NUCA جیسے اداروں سے خریدے گئے یونٹس صرف امریکی ڈالر میں ادائیگی کے ثبوت کے ساتھ نوٹرائز ہو سکتے ہیں (Ahram Online، جولائی 2026)۔ ملکیت یونٹس کی ہوتی ہے، زمین کی نہیں: وزیر اعظم کہہ چکے ہیں کہ غیر ملکی ملکیت رئیل اسٹیٹ یونٹس تک محدود ہے، صحرائی زمین مصریوں اور مصری اکثریتی کمپنیوں کے لیے مخصوص ہے (Law 143 of 1981)، اور زرعی زمین غیر ملکیوں کے لیے بند ہے۔ Sinai میں 2012 کا Integrated Development Law زمین اور عمارت کی ملکیت مصریوں کے لیے مخصوص کرتا ہے اور غیر ملکیوں کو قابل تجدید حق انتفاع (usufruct) دیتا ہے (50 سال تک، زیادہ سے زیادہ 75)، اور Ahram کے مطابق Dahab، Sharm El Sheikh اور Gulf of Aqaba ٹورازم زون کے لیے استثنیٰ ہے۔ پراپرٹی کے ذریعے رہائش کی پیشکش موجود ہے، رپورٹ شدہ حدیں ایک سال کے لیے USD 50,000، تین سال کے لیے USD 100,000 اور پانچ سال کے لیے USD 200,000 ہیں (IMI Daily، 2023)، تاہم موجودہ رقوم کی تصدیق کے لیے کوئی سرکاری شیڈول نہیں ملا۔

ٹیکس اور فیسیں

بیچنے والا تعمیر شدہ پراپرٹی یا تعمیراتی زمین کی مجموعی قیمت فروخت پر 2.5% رئیل اسٹیٹ ڈسپوزل ٹیکس ادا کرتا ہے، چاہے معاہدہ رجسٹرڈ ہو یا نہ ہو؛ Law 151 of 2026 کے تحت Income Tax میں ترامیم، جو 29 جولائی 2026 سے نافذ ہیں، ادائیگی کے لیے 60 دن دیتی ہیں۔ Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) میں فروخت کی رجسٹریشن پر Law 83 of 2006 کے تحت رقبے کے حساب سے مقررہ فیس لگتی ہے، جو رپورٹ کے مطابق 100 مربع میٹر تک EGP 500 ہے اور 300 مربع میٹر سے زیادہ پر EGP 2,000 کی حد تک جاتی ہے، اس کے علاوہ سروے، Lawyers' Syndicate کی توثیق (1%، زیادہ سے زیادہ EGP 25,000) اور معاہدے کے اخراجات، اور مکمل عمل پر اکثر EGP 30,000 سے 50,000 خرچ آتا ہے (Enterprise، 2023)۔ Decision 3562 of 2023 کے بعد سے سرکاری نگرانی والے شہروں میں یونٹس کے معاہدے مکمل رجسٹری کے بغیر نوٹرائز ہو سکتے ہیں۔ غیر رہائشی لیز پر اب 14% VAT لگتا ہے (Law 149 of 2026)۔

آف پلان

زیادہ تر نئے گھر ڈیولپرز طویل قسطوں کے پلانز پر آف پلان فروخت کرتے ہیں، جو JLL کے مطابق 2016 سے پہلے دو سال کے تھے اور آج 15 سال تک پہنچ گئے ہیں، اکثر ایسی زمین پر جو New Urban Communities Authority (NUCA) سے خریدی گئی ہو یا ریونیو شیئر معاہدوں کے تحت اس کے ساتھ شیئر کی گئی ہو۔ موجودہ قواعد (Prime Minister's Decree 2184 of 2022) پروجیکٹ بینک اکاؤنٹس اور گارنٹی ڈپازٹس کا تقاضا کرتے ہیں لیکن ڈیولپر کی رجسٹریشن یا درجہ بندی کا نہیں، اور تاخیر سے حوالگی ایک سیاسی مسئلہ بن گئی ہے: ستمبر 2026 میں حکومت نے رکے ہوئے پروجیکٹس کی فہرست بنانا شروع کی۔ ایک لازمی Egyptian Real Estate Developers Union بنانے والا مسودہ قانون، جسے Housing Ministry نے ستمبر 2026 کے آخر میں مکمل کیا، کسی بھی پروجیکٹ کی منظوری سے پہلے رجسٹریشن، ہر پروجیکٹ یا فیز کے لیے ایک escrow اکاؤنٹ جس سے رقم تصدیق شدہ پیش رفت کے مطابق جاری ہو، تکمیل سے منسلک ادائیگی کے شیڈول، اور خریداروں کے تحفظ کے دو فنڈز لازمی کرے گا؛ اسے ابھی کابینہ اور ایوان سے منظور ہونا باقی ہے۔

کرایہ داری

Old rent Law 164 of 2025، جو 4 اگست 2025 کو شائع ہوا، کرایہ کنٹرول والی لیزز کو گھروں کے لیے سات سال اور دیگر استعمالات کے لیے پانچ سال بعد ختم کرتا ہے۔ عبوری مدت میں کرائے پریمیم علاقوں میں پرانے کرائے کے 20 گنا (کم از کم EGP 1,000 ماہانہ)، درمیانی آمدنی والے علاقوں میں 10 گنا (کم از کم EGP 400) اور اکنامک علاقوں میں (کم از کم EGP 250)، اور غیر رہائشی یونٹس کے لیے پانچ گنا ہو جاتے ہیں، پھر سالانہ 15% بڑھتے ہیں؛ ریاست نے اصل کرایہ داروں کے لیے متبادل رہائش کا وعدہ کیا ہے۔ 30 جنوری 1996 کے بعد سائن ہونے والی لیزز اس قانون سے باہر ہیں اور Civil Code کے تحت آتی ہیں، جن میں کرایہ اور مدت آزادانہ طے ہوتے ہیں۔

پلیٹ فارمز

GOEIC Real Estate Brokers Registry اور بروکر کارڈGOEIC آن لائن بکنگ (goeic.gov.eg/reserv-online، ہاٹ لائن 19591)GOEIC الیکٹرانک ٹرانزیکشن رجسٹرReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Egyptian Tax AuthorityEgyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating Unit کی فہرستیںMinistry of Labour کے غیر ملکی ورک پرمٹس