اسپین میں آف پلان (sobre plano) کیسے کام کرتا ہے

“sobre plano”، یعنی آف پلان خریدنا، ہسپانوی ساحلوں پر نئے گھروں کا ایک عام راستہ ہے۔ بہت سی مارکیٹوں کے برعکس، یہاں خریدار کی پیشگی ادائیگیاں ایک مخصوص قانونی گارنٹی سے محفوظ ہوتی ہیں۔ بطور بروکر آپ کا کام یہ یقینی بنانا ہے کہ یہ گارنٹی واقعی ہر ادائیگی کے لیے موجود ہو، خریدار حوالگی کی شرائط سمجھے، اور بلڈنگ لائسنس ملنے سے پہلے کوئی ایک پیسہ بھی ادا نہ کرے۔

مختصر خلاصہ

1. آف پلان پیشگی ادائیگیاں Law 38/1999 کی پہلی اضافی شق (Building Act، LOE) سے محفوظ ہیں، جیسا کہ 1 جنوری 2016 سے Law 20/2015 نے اسے دوبارہ لکھا۔
2. ڈیولپر کو ہر خریدار کو ایک بینک گارنٹی یا انشورنس دینی ہوتی ہے جو تمام پیشگی ادائیگیوں، ٹیکسوں اور قانونی سود کو کور کرے۔
3. پیشگی ادائیگیاں ایک خصوصی اکاؤنٹ میں جانی چاہئیں جو صرف اسی پروجیکٹ کے لیے استعمال ہو۔
4. یہ ذمہ داری بلڈنگ لائسنس ملنے کے بعد شروع ہوتی ہے۔ لائسنس نہیں، تو ادائیگی نہیں۔
5. ایک عام شیڈول: چند ہزار یورو کی ریزرویشن، تعمیر کے دوران تقریباً 20% سے 30%، اور باقی رقم حوالگی پر۔
6. تاخیر عام ہے۔ دستخط سے پہلے حوالگی کی تاریخ، رعایتی مدت اور جرمانے کی شقیں پڑھیں۔
7. حوالگی first occupation licence سے مشروط ہونی چاہیے۔
8. نئے گھروں پر 10% VAT اور AJD اسٹامپ ڈیوٹی لگتی ہے۔

قانونی فریم ورک

کئی دہائیوں تک خریداروں کی پیشگی ادائیگیاں Law 57/1968 سے محفوظ تھیں۔ Law 20/2015 نے 1 جنوری 2016 سے اسے منسوخ کر دیا اور اسی طرح کا نظام Law 38/1999 کی پہلی اضافی شق میں منتقل کر دیا۔ Banco de España کی شکایات سروس موجودہ قواعد کا خلاصہ یوں کرتی ہے:

• گارنٹی کی ذمہ داری بلڈنگ لائسنس ملنے پر پیدا ہوتی ہے۔
• ڈیولپر کو ہر ادائیگی سے لے کر متوقع حوالگی کی تاریخ تک تمام پیشگی ادائیگیوں کی واپسی، جمع قابل اطلاق ٹیکس، جمع قانونی سود کی گارنٹی دینی ہوتی ہے۔ پرانا مقررہ 6% سود قانونی شرح سود سے بدل دیا گیا۔
• گارنٹی ایک انشورنس پالیسی یا کسی رجسٹرڈ ادارے کی مشترکہ بینک گارنٹی (aval) ہو سکتی ہے۔
• پیشگی ادائیگیاں ایک خصوصی اکاؤنٹ میں جمع ہونی چاہئیں، جو ڈیولپر کی باقی رقم سے الگ ہو اور صرف تعمیر کے لیے استعمال ہو۔
• جو بینک یہ اکاؤنٹ کھولتا ہے اسے “اپنی ذمہ داری پر” گارنٹی کا تقاضا کرنا ہوتا ہے۔

ان قواعد کی خلاف ورزی صارف قانون کی خلاف ورزی ہے، جس پر علاقائی جرمانے ہو سکتے ہیں۔

ادائیگی کا شیڈول

کوئی قانونی شیڈول نہیں۔ ہر ڈیولپر اپنا شیڈول خود طے کرتا ہے۔ Málaga کی ایجنسی Pineapple Homes نے جنوری 2026 میں Costa del Sol کا ایک عام پیٹرن بیان کیا:

• ریزرویشن: یونٹ لینے کے لیے €3,000 سے €10,000۔
• تعمیر کے دوران: 6 سے 18 ماہ میں قیمت کا تقریباً 20%، بعض اوقات 30% تک۔
• حوالگی پر: باقی 70% سے 80%، اکثر مارگیج کے ساتھ۔

Costa Luz Lawyers خریدار کے لیے دو اصول شامل کرتے ہیں: جب تک بلڈنگ لائسنس جاری اور تصدیق نہ ہو جائے کچھ بھی ادا نہ کریں، اور جب تک آپ کے پاس اپنے نام پر ادا شدہ رقم کو کور کرنے والا انفرادی گارنٹی سرٹیفکیٹ نہ ہو، ادائیگی نہ کریں۔

حل شدہ مثال

یہ اعداد صرف مثال کے لیے ہیں۔ فیصلہ معاہدہ اور گارنٹی کرتے ہیں۔

Estepona میں اپارٹمنٹ، €450,000۔

مرحلہ	ادائیگی	اب تک ادا شدہ	گارنٹی کم از کم کور کرے
ریزرویشن	€6,000	€6,000	€6,000 + VAT + سود
نجی معاہدہ (10% تک)	€39,000	€45,000	€45,000 + VAT + سود
تعمیر کے دوران اقساط (30% تک)	€90,000	€135,000	€135,000 + VAT + سود
حوالگی	€315,000	€450,000	گارنٹی ختم

ہر مرحلے پر خریدار ڈیولپر کو 10% VAT بھی ادا کرتا ہے، اس لیے €135,000 قیمت کا مطلب ہے کہ تعمیر کے اختتام تک کل €148,500 ادا ہو چکے ہوں گے۔ ڈیڈ پر AJD اسٹامپ ڈیوٹی شامل ہوتی ہے: Andalusia میں 1.2%، یعنی اس مثال میں €5,400 (Interforo)۔

گارنٹی کیسے استعمال ہوتی ہے

Banco de España کی رپورٹ ان مراحل کو بیان کرتی ہے جب ڈیولپر گھر وقت پر شروع یا مکمل نہیں کرتا:

1. خریدار ڈیولپر کو تمام رقوم کی واپسی کے لیے باضابطہ، قابل ثبوت مطالبہ بھیجتا ہے (عملی طور پر burofax)۔
2. اگر ڈیولپر 30 دن کے اندر ادائیگی نہ کرے تو خریدار بینک یا انشورر سے کلیم کر سکتا ہے۔
3. اگر ڈیولپر سے پیشگی مطالبہ ممکن نہ ہو، مثلاً دیوالیہ پن کے بعد، تو خریدار براہ راست گارنٹر کے پاس جا سکتا ہے۔
4. اگر ڈیولپر کی خلاف ورزی سے دو سال گزر جائیں اور خریدار منسوخی اور رقم کی واپسی کا مطالبہ نہ کرے تو گارنٹی ختم ہو جاتی ہے۔

گارنٹی معمول کے مطابق اس وقت ختم ہوتی ہے جب first occupation licence یا habitability certificate جاری ہو اور حوالگی کی پیشکش کی جائے، یا اگر خریدار مکمل گھر لینے سے انکار کرے۔

Costa Luz Lawyers کے مطابق عدالتوں نے بینکوں کو ذمہ دار ٹھہرایا ہے کہ وہ خریداروں کی رقم واپس کریں جب انہوں نے گارنٹی کے بغیر کسی پروجیکٹ کے لیے ڈپازٹس قبول کیے، اور Supreme Court نے جنوری 2026 میں کہا کہ واپس نہ کیے گئے ڈپازٹس پر سود اصل ادائیگی تک لگتا ہے۔ پرانی یا غیر موجود گارنٹی کی صورت میں بھی خریدار کا دعویٰ بن سکتا ہے، اس لیے انہیں وکیل کے پاس بھیجیں۔

تاخیر اور خریدار کے اختیارات

تاخیر آف پلان کا سب سے عام مسئلہ ہے۔ خریدار کے دستخط سے پہلے یہ شقیں دیکھیں:

• حوالگی کی تاریخ اور کوئی بھی خودکار توسیع۔ Pineapple Homes کو ایسی شقیں ملیں جو ڈیولپر کو بغیر جرمانے کے 180 سے 365 دن کا اضافی وقت دیتی ہیں۔
• رعایتی مدت۔ Costa Luz Lawyers کے مطابق جائز تاخیر (موسم، سپلائی) کے لیے تقریباً 90 دن عام ہیں۔
• رعایتی مدت کے بعد تاخیر کے ہر دن یا ہر ماہ پر جرمانے۔
• منسوخی کے حقوق اور خریدار کو کیا واپس ملتا ہے۔

تاریخ گزر جانے پر Costa Luz Lawyers دو راستے بتاتے ہیں: خریداری برقرار رکھیں، حتمی تاریخ مقرر کرتے ہوئے burofax بھیجیں اور جرمانوں کا دعویٰ کریں؛ یا سنگین تاخیر پر معاہدہ منسوخ کریں اور ہر ادائیگی سے تمام ڈپازٹس جمع قانونی سود کا دعویٰ کریں۔ ڈیولپر کے خلاف دعوے عام طور پر پانچ سال تک اور بینک یا انشورر کے خلاف دو سال تک ممکن ہیں۔

First occupation licence

first occupation licence (licencia de primera ocupación، یا کچھ علاقوں میں اس کے مساوی ڈیکلریشن) ظاہر کرتا ہے کہ مکمل عمارت اپنے لائسنس کے مطابق ہے اور اس میں رہا جا سکتا ہے۔ Pineapple Homes تجویز کرتا ہے کہ حوالگی اور ڈیڈ کو اس سے مشروط کیا جائے، یوٹیلیٹیز کے کنکشن کے ساتھ۔ Costa Luz Lawyers خبردار کرتے ہیں کہ اس کے بغیر خریدار شاید یوٹیلیٹیز رجسٹر نہ کرا سکے یا بعد میں فروخت نہ کر سکے۔ نئی تعمیر پر کبھی بھی خریدار کو اسے دیکھے بغیر ڈیڈ پر دستخط نہ کرنے دیں۔

Snagging اور بعد کے نقائص

ڈیڈ سے پہلے خریدار یا سرویئر کو گھر کا معائنہ کر کے ہر نقص کی فہرست بنانی چاہیے۔ Costa Luz Lawyers مشورہ دیتے ہیں کہ مرمت کے لیے پکی ڈیڈ لائن کے ساتھ تحریری، دستخط شدہ snagging فہرست بنائیں، اور سنگین نقائص والے گھر پر معاملہ مکمل نہ کریں جب تک قابل نفاذ مرمت کا معاہدہ نہ ہو۔ حوالگی کے بعد نئی تعمیرات پر اہم ساختی نقائص کے لیے دس سالہ ساختی انشورنس (seguro decenal) ہوتی ہے۔

Costa del Sol اور Costa Blanca

• Málaga صوبہ (Costa del Sol) اور Alicante صوبہ (Costa Blanca) غیر ملکیوں کے لیے آف پلان کی دو سب سے بڑی مارکیٹیں ہیں۔ اگست 2025 میں Alicante Plaza کی رپورٹ کردہ Registradores کے ڈیٹا کے مطابق گھروں کی خریداری میں غیر ملکی خریداروں کا حصہ Málaga میں تقریباً 33% اور Alicante میں 43% تھا۔
• Andalusia: نئی تعمیرات پر VAT 10% جمع AJD 1.2%۔
• Valencian Community: 1 جون 2026 سے VAT 10% جمع AJD 1.4% (Guía Fiscal)۔
• سیاحتی کرائے کے منصوبے: اگر خریدار ہالیڈے لیٹس کا ارادہ رکھتا ہے تو پہلے میونسپلٹی کی حدود چیک کریں۔ Andalusia میں کونسلز عمارت یا زون کے لحاظ سے سیاحتی گھروں کی حد مقرر کر سکتی ہیں، اور کمیونٹی کے قواعد ان پر پابندی لگا سکتے ہیں (Colegio de Arquitectos de Málaga)۔
• کوئی ویزا نہیں: پراپرٹی گولڈن ویزا 3 اپریل 2025 کو ختم ہو گیا، اس لیے سرمایہ کاری کی مارکیٹنگ میں رہائش کا وعدہ نہیں ہونا چاہیے۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• بلڈنگ لائسنس: نمبر، تاریخ اور وہ پلاٹ جس پر یہ لاگو ہے۔
• ہر ادائیگی کے لیے خریدار کے نام کے ساتھ انفرادی گارنٹی سرٹیفکیٹ۔
• خصوصی اکاؤنٹ کی تفصیلات، ڈیولپر کے نام پر اور پروجیکٹ سے منسلک۔
• معاہدے کے ساتھ منسلک تفصیلات اور نقشے۔ Costa Luz Lawyers کے مطابق بروشرز اور معیار کی تفصیلات قانونی طور پر اہم ہو سکتی ہیں۔
• ڈیولپر کا ٹریک ریکارڈ: مکمل شدہ پروجیکٹس، حوالگی میں تاخیر، تنازعات۔
• حوالگی، توسیع اور جرمانے کی شقیں۔

خطرے کی علامات

• بلڈنگ لائسنس سے پہلے ادائیگی کا مطالبہ۔
• کوئی انفرادی گارنٹی نہیں، یا یہ وعدہ کہ یہ “بعد میں” آئے گی۔
• ایسے اکاؤنٹ میں ادائیگیاں جو پروجیکٹ کا خصوصی اکاؤنٹ نہیں، یا کسی ثالث کو۔
• ڈیلیوری کی تاریخ میں لامحدود توسیع۔
• first occupation licence کے بغیر پیش کی گئی ڈیڈ۔
• ایسی مارکیٹنگ جو گولڈن ویزا یا یقینی کرائے کی آمدنی کا وعدہ کرے۔

آف پلان کے قواعد پورے ملک پر لاگو ہوتے ہیں، لیکن لائسنس اور ٹیکس علاقے کے لحاظ سے مختلف ہیں۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی ڈیولپر، بینک یا ادارے سے وابستہ نہیں ہے۔

CloserPass پر اسپین میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔