İspanya'da projeden satış (sobre plano) nasıl işler

“Sobre plano”, yani projeden satın almak, İspanya sahillerinde yeni konuta ulaşmanın yaygın bir yoludur. Birçok piyasadan farklı olarak alıcının avans ödemeleri özel bir yasal teminatla korunur. Bir emlak danışmanı olarak göreviniz, bu teminatın her ödeme için gerçekten mevcut olduğundan, alıcının teslim koşullarını anladığından ve inşaat ruhsatı alınmadan kimsenin tek kuruş ödemediğinden emin olmaktır.

Kısaca

1. Projeden satış avansları, 1 Ocak 2016'dan itibaren 20/2015 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen 38/1999 sayılı Kanun'un (Yapı Kanunu, LOE) birinci ek hükmü ile korunur.
2. Geliştirici her alıcıya tüm avansları, vergileri ve yasal faizi kapsayan bir banka teminatı veya sigorta vermek zorundadır.
3. Avanslar yalnızca o proje için kullanılan özel bir hesaba yatırılmalıdır.
4. Yükümlülük inşaat ruhsatı verildiğinde başlar. Ruhsat yoksa ödeme de yok.
5. Yaygın bir takvim: birkaç bin euroluk bir rezervasyon, inşaat sırasında yaklaşık %20 ile %30 ve teslimde kalan bakiye.
6. Gecikmeler yaygındır. İmzalamadan önce teslim tarihi, ek süre ve ceza maddelerini okuyun.
7. Teslim, ilk iskân ruhsatına bağlı olmalıdır.
8. Yeni konutlar %10 KDV artı AJD damga vergisi öder.

Yasal çerçeve

Onlarca yıl boyunca alıcıların avansları 57/1968 sayılı Kanun ile korundu. 20/2015 sayılı Kanun bunu 1 Ocak 2016'dan itibaren yürürlükten kaldırdı ve benzer bir rejimi 38/1999 sayılı Kanun'un birinci ek hükmüne taşıdı. Banco de España'nın şikâyet servisi güncel kuralları şöyle özetliyor:

• Teminat yükümlülüğü inşaat ruhsatı alındığında doğar.
• Geliştirici, her ödemeden beklenen teslim tarihine kadar tüm avansların, ilgili vergilerin ve yasal faizin iadesini teminat altına almak zorundadır. Eski sabit %6 faizin yerini yasal faiz oranı aldı.
• Teminat, kayıtlı bir kuruluştan alınan bir sigorta poliçesi veya müşterek banka teminatı (aval) olabilir.
• Avanslar, geliştiricinin diğer paralarından ayrı ve yalnızca inşaat için kullanılan özel bir hesaba ödenmelidir.
• Bu hesabı açan banka, teminatı “kendi sorumluluğu altında” talep etmek zorundadır.

Bu kuralların ihlali, bölgesel para cezalarına tabi bir tüketici hukuku ihlalidir.

Ödeme takvimi

Yasal bir takvim yoktur. Her geliştirici kendi takvimini belirler. Málaga'da bir emlak ofisi olan Pineapple Homes, Ocak 2026'da tipik bir Costa del Sol modelini şöyle tanımladı:

• Rezervasyon: birimi ayırtmak için €3,000 ile €10,000 arası.
• İnşaat sırasında: 6 ile 18 ay boyunca fiyatın yaklaşık %20'si, bazen %30'a kadar.
• Teslimde: kalan %70 ile %80, çoğu zaman konut kredisiyle.

Costa Luz Lawyers alıcı için iki kural ekliyor: inşaat ruhsatı verilip doğrulanana kadar hiçbir şey ödemeyin ve ödediğiniz tutarı kapsayan, kendi adınıza düzenlenmiş bireysel bir teminat belgesi elinizde olmadan ödeme yapmayın.

Örnek hesaplama

Bu rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır. Belirleyici olan sözleşme ve teminattır.

Estepona'da daire, €450,000.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen	Teminatın en az kapsaması gereken
Rezervasyon	€6,000	€6,000	€6,000 + KDV + faiz
Özel sözleşme (%10'a kadar)	€39,000	€45,000	€45,000 + KDV + faiz
İnşaat sırasında taksitler (%30'a kadar)	€90,000	€135,000	€135,000 + KDV + faiz
Teslim	€315,000	€450,000	Teminat sona erer

Her aşamada alıcı geliştiriciye ayrıca %10 KDV öder; dolayısıyla €135,000'lik fiyat, inşaatın sonunda toplam €148,500 ödenmiş olması demektir. Tapu senedinde AJD damga vergisi eklenir: Endülüs'te %1.2, yani bu örnekte €5,400 (Interforo).

Teminat nasıl kullanılır

Banco de España raporu, geliştiricinin konuta zamanında başlamaması veya bitirmemesi durumundaki adımları şöyle sıralıyor:

1. Alıcı geliştiriciye tüm tutarların iadesi için resmi ve kanıtlanabilir bir talep (pratikte bir burofax) gönderir.
2. Geliştirici 30 gün içinde ödeme yapmazsa alıcı bankaya veya sigorta şirketine başvurabilir.
3. Geliştiriciye önceden talepte bulunmak mümkün değilse, örneğin iflastan sonra, alıcı doğrudan teminat verene başvurabilir.
4. Geliştiricinin ihlalinden itibaren alıcı fesih ve iade talebinde bulunmadan iki yıl geçerse teminat düşer.

Teminat normalde ilk iskân ruhsatı veya oturulabilirlik belgesi verilip teslim teklif edildiğinde ya da alıcı tamamlanmış bir konutu teslim almayı reddettiğinde sona erer.

Costa Luz Lawyers, mahkemelerin teminat olmadan bir proje için kapora kabul eden bankaları alıcıların parasını iade etmekle sorumlu tuttuğunu ve Yüksek Mahkeme'nin (Supreme Court) Ocak 2026'da iade edilmeyen kaporalardaki faizin fiili geri ödemeye kadar işlediğine hükmettiğini belirtiyor. Eski veya eksik teminatlarda bile alıcının hâlâ bir talep hakkı olabilir, bu yüzden onları bir avukata yönlendirin.

Gecikmeler ve alıcının seçenekleri

Gecikmeler projeden satıştaki en yaygın sorundur. Alıcı imzalamadan önce şu maddelere bakın:

• Teslim tarihi ve varsa otomatik uzatma. Pineapple Homes, geliştiriciye cezasız 180 ile 365 gün ek süre tanıyan maddeler tespit etti.
• Ek süre. Costa Luz Lawyers'a göre haklı gecikmeler (hava koşulları, tedarik) için yaklaşık 90 gün tipiktir.
• Ek süreden sonra gecikilen her gün veya ay için cezalar.
• Fesih hakları ve alıcının geri alacakları.

Tarih geçtiğinde Costa Luz Lawyers iki yol tarif ediyor: alımı sürdürmek, son bir tarih belirleyen bir burofax göndermek ve cezaları talep etmek; ya da ciddi gecikme nedeniyle feshetmek ve tüm kaporaları her ödemeden itibaren yasal faiziyle talep etmek. Geliştiriciye karşı talepler genellikle beş yıl, bankaya veya sigorta şirketine karşı ise iki yıl boyunca mümkündür.

İlk iskân ruhsatı

İlk iskân ruhsatı (licencia de primera ocupación veya bazı bölgelerde eşdeğer beyan), tamamlanan binanın ruhsatına uygun olduğunu ve içinde oturulabileceğini gösterir. Pineapple Homes, teslimin ve tapu senedinin altyapı bağlantıları yapılmış olarak buna bağlı tutulmasını tavsiye ediyor. Costa Luz Lawyers, bu ruhsat olmadan alıcının altyapı aboneliklerini kaydettiremeyebileceği veya daha sonra satamayabileceği konusunda uyarıyor. Bir alıcının yeni bir yapıda bu ruhsatı görmeden tapu senedini imzalamasına asla izin vermeyin.

Eksik tespiti (snagging) ve sonradan çıkan kusurlar

Tapu senedinden önce alıcı veya bir eksper konutu gezmeli ve her kusuru listelemelidir. Costa Luz Lawyers, onarımlar için kesin bir son tarih içeren yazılı ve imzalı bir eksik listesi öneriyor ve uygulanabilir bir onarım anlaşması yoksa ciddi kusurları olan bir konutta işlemi tamamlamamayı tavsiye ediyor. Teslimden sonra yeni yapılar, önemli yapısal kusurlar için on yıllık yapı sigortası (seguro decenal) taşır.

Costa del Sol ve Costa Blanca

• Málaga ili (Costa del Sol) ve Alicante ili (Costa Blanca), yabancılar için en büyük iki projeden satış piyasasıdır. Alicante Plaza'nın Ağustos 2025'te aktardığı Registradores verilerine göre yabancı alıcılar Málaga'da konut alımlarının yaklaşık %33'ünü, Alicante'de ise %43'ünü oluşturuyor.
• Endülüs: yeni yapılarda %10 KDV artı %1.2 AJD.
• Valensiya Topluluğu: 1 Haziran 2026'dan itibaren %10 KDV artı %1.4 AJD (Guía Fiscal).
• Turistik kiralama planları: bir alıcı tatil kiralaması planlıyorsa önce belediyenin sınırlarını kontrol edin. Endülüs'te belediyeler turistik konutları bina veya bölge bazında sınırlayabilir ve site yönetim tüzükleri bunları yasaklayabilir (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Vize yok: mülk yoluyla altın vize 3 Nisan 2025'te sona erdi, bu nedenle yatırımcı pazarlaması oturum izni vaat etmemelidir.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• İnşaat ruhsatı: numarası, tarihi ve kapsadığı parsel.
• Her ödeme için alıcının adını taşıyan bireysel bir teminat belgesi.
• Geliştirici adına açılmış ve projeye bağlı özel hesap bilgileri.
• Sözleşmeye eklenmiş teknik şartname ve planlar. Costa Luz Lawyers, broşürlerin ve kalite şartnamelerinin hukuken önemli olabileceğini belirtiyor.
• Geliştiricinin geçmiş performansı: tamamlanan projeler, teslim gecikmeleri, uyuşmazlıklar.
• Teslim, uzatma ve ceza maddeleri.

Tehlike işaretleri

• İnşaat ruhsatından önce ödeme talep edilmesi.
• Bireysel teminat olmaması veya “sonra” geleceği vaadi.
• Projenin özel hesabı olmayan bir hesaba veya bir aracıya yapılan ödemeler.
• Teslim tarihinin sınırsız uzatılması.
• İlk iskân ruhsatı olmadan teklif edilen bir tapu senedi.
• Altın vize veya garantili kira getirisi vaat eden pazarlama.

Projeden satış kuralları ülke genelinde geçerlidir, ancak ruhsatlar ve vergiler bölgeye göre değişir. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass hiçbir geliştirici, banka veya resmi kurumla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te İspanya sayfasında bulun.