Komisyon ng real estate agent sa Bali

Ang Indonesia ay isa sa iilang market kung saan ang gobyerno ang nagtatakda ng saklaw ng komisyon ng ahente. Sa Bali, karamihan ng market ay nasa pinakamataas na bahagi ng saklaw na iyon, at kadalasang ang seller ang nagbabayad. Ganito gumagana ang pera sa October 2026, at kung magkano ang natitira sa broker matapos ang bahagi ng agency at ang buwis.

Ang maikling bersyon

1. Sa bentahan, nireregula ang komisyon sa 2% hanggang 5% ng halaga ng transaksyon. Sa paupahan, 5% hanggang 8%.
2. Sa Bali, karaniwang naniningil ang ahente ng seller ng mga 5%, na madalas kasama na sa asking price.
3. Ang partidong kumuha sa ahente ang nagbabayad. Karaniwan, iyon ang seller.
4. Kailangan ang nakasulat na kasunduan sa kliyente, at sa anumang co-broking partner.
5. Puwedeng ibayad ng agency sa mga broker nito ang hanggang 70% ng komisyon.
6. Nagdadagdag ang mga sumusunod-sa-batas na agency ng VAT, epektibong 11%, sa invoice ng kanilang komisyon.
7. Dapat dumaan ang mga bayad sa Indonesian payment system. Ang mga fee na binabayaran sa ibang bansa sa mga hindi lisensyadong dayuhang broker ang tinutugis ng mga regulator.

Ang nireregulang saklaw

Nagmumula ang mga patakaran sa Minister of Trade Regulation 33 of 2025, na may bisa mula 5 October 2025, na pumalit sa Permendag 51/2017 (BPK legal database). Binubuod ng ulat ng Bisnis.com tungkol sa AREBI seminar noong November 2025 ang mga patakaran sa komisyon:

Transaksyon	Saklaw ng komisyon
Bentahan at bilihan	2% hanggang 5% ng halaga ng transaksyon
Paupahan	5% hanggang 8%

Source: Bisnis.com, November 2025. Pareho ang saklaw na ibinibigay ng SIP Law Firm.

Ang Brighton, na sumulat tungkol sa mas lumang regulasyon, ay nagbibigay ng praktikal na detalye para sa paupahan: mga 5% ng kabuuang upa para sa lease na isa hanggang tatlong taon, at 5% hanggang 8%, napag-usapan, para sa mas mahahabang lease.

Nasa pagitan ng dalawang kategorya ang mahahabang leasehold sa Bali. Ang 25-year lease na ibinebenta bilang villa ay mina-market na parang bentahan, at karaniwang sale rate ang sinisingil ng mga ahente sa Bali rito. Isulat kung aling rate ang ilalapat bago ka mag-list.

Ano talaga ang sinisingil ng mga ahente sa Bali

Sinasabi ng Global Investments (June 2026) na ang ahente ng seller ay karaniwang tumatanggap ng 5%, at na sa maraming deal sa Bali ay walang binabayaran ang buyer sa ahente dahil kasama na ang fee sa presyo. Ang buyer’s agent ay naniningil sa buyer ng 2.5% hanggang 5%, o binabayaran mula sa fee ng seller sa pamamagitan ng split. Inililista rin ng Rumavi (September 2026) ang komisyon ng ahente na mga 5% bilang gastos ng seller kapag nire-resell ang leasehold villa.

Sino ang nagbabayad

Ipinaliliwanag ng Brighton na ang komisyon ay binabayaran ng partidong kumuha sa intermediary, karaniwang ang seller. Kung kumuha ang buyer ng buyer’s agent, ang buyer ang magbabayad sa ahenteng iyon. Kung parehong panig ang magbabayad, dapat pareho silang pumayag nang nakasulat.

Ang nakasulat na kasunduan

Sa ilalim ng bagong framework, ang brokerage ay dapat may nakasulat na kasunduan sa mga kliyente nito at sa mga co-broking partner (Bisnis.com, SIP Law Firm). Ang kasunduang iyon ang patunay mo ng karapatan sa fee. Dapat nakasaad dito:

• Ang property, ang presyo at ang uri ng karapatang ibinebenta o pinauupahan.
• Ang rate ng komisyon, kung idinadagdag ang VAT, at kung kailan dapat bayaran ang fee (karaniwan sa pagpirma ng deed o lease).
• Kung exclusive ang mandate, at gaano katagal.
• Ano ang mangyayari kung direktang magbenta ang kliyente sa buyer na ipinakilala mo.
• Ang mga detalye ng lisensya ng P4 agency. Hinihingi ng mga patakaran na nakalagay ang mga ito sa mga publikasyon nito.

Co-broking at mga split sa ahente

Sa pagitan ng mga agency. Karaniwan ang co-broking sa Bali, kung saan hawak ng isang agency ang listing at ang isa pa ang nagdadala ng buyer. Kailangan ng bawat panig ng nakasulat na co-broking agreement. Hindi itinatakda ng batas ang split sa pagitan ng mga agency. 50/50 ang ginagamit sa aming mga halimbawa, pero pagkasunduan ang numero sa co-broking agreement.

Sa ahente. Sa ilalim ng Permendag 33/2025, puwedeng ibayad ng agency sa expert staff nito ang hanggang 70% ng komisyon (Bisnis.com). Sa ibaba ng limitasyong iyon, pinag-uusapan ang split, at ang mga agency na nagbibigay ng leads, marketing at opisina ay karaniwang mas malaki ang kinukuha. Kunin ang sa iyo nang nakasulat.

Hindi kailanman sa pamamagitan ng mga dayuhang binabayaran sa ibang bansa. Sinabi ng chair ng AREBI Bali sa Tirto noong July 2025 na ang mga hindi lisensyadong dayuhang broker ay madalas tumatanggap ng bayad sa ibang bansa at hindi nagbabayad ng buwis sa Indonesia, habang ang mga lokal na agency ay nagrerehistro ng kanilang mga miyembro at nagkakaltas ng income tax. Hinihingi rin ng mga patakaran na dumaan ang mga transaksyon sa national payment system (Bisnis.com).

Mga halimbawang kalkulasyon

1. Bentahan ng leasehold villa sa Rp5 billion, nakalista sa isang agency

• Komisyon sa 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 million
• VAT sa komisyon sa epektibong 11%: Rp27.5 million
• Binabayaran ng seller ang agency ng Rp277.5 million
• Bahagi ng ahente sa 50%: Rp125 million bago ang income tax
• Pinakamataas na pinapayagang bahagi sa 70%: Rp175 million

2. Parehong bentahan, co-broked nang 50/50

• Listing agency: Rp125 million, dagdag ang VAT
• Agency ng buyer: Rp125 million, dagdag ang VAT
• Bawat ahente sa 50% na split: Rp62.5 million

3. Isang taong paupahan ng villa sa Rp600 million

• Sa 5%: Rp30 million
• Sa 8%: Rp48 million

4. Bentahan ng bahay na Hak Pakai sa Rp6 billion sa 3%

• Komisyon: Rp180 million, dagdag ang VAT na Rp19.8 million
• Nagbabayad din ang seller ng final income tax na 2.5% sa transfer, Rp150 million, hiwalay sa komisyon (Directorate General of Taxes).

Mga buwis sa komisyon

VAT. Naniningil ang agency ng VAT sa invoice ng komisyon nito. Sa ilalim ng PMK 131/2024, ang rate ay 12% na inilalapat sa 11/12 ng fee para sa non-luxury na goods and services, kaya epektibong 11% (Directorate General of Taxes). Kinukumpirma ng Brighton na nagdadagdag ng 11% VAT sa komisyon ang mga sumusunod-sa-batas na agency.

Income tax para sa ahente. Nagkakaltas ang mga Indonesian agency ng income tax sa ibinabayad nila sa kanilang mga broker, gaya ng binanggit sa ulat ng Tirto. Nakadepende ang rate sa iyong status at kabuuang kita, kaya humingi sa finance team ng agency ng nakasulat na breakdown at panatilihing nakarehistro ang iyong tax number (NPWP).

Ang mga buwis sa mismong deal ay hiwalay sa fee: ang 2.5% na final income tax ng seller sa transfer, ang BPHTB ng buyer, at ang 10% na final tax sa kita mula sa lease (Emerhub). Sa resale ng leasehold, ipinaliliwanag ng Rumavi na nagbabayad ang seller ng 10% ng gross price bilang tax resident, o 20% bilang non-resident maliban kung binabawasan ito ng tax treaty. Nakatutulong ang pag-alam sa mga numerong ito sa pagpepresyo at negosasyon.

Mga praktikal na punto sa completion

• Mag-invoice mula sa kumpanya ng agency, hindi kailanman mula sa personal mong account.
• Kolektahin ang komisyon sa pagpirma, sa pamamagitan ng notaryo o ng bank transfer sa isang Indonesian account.
• Itago ang pinirmahang kasunduan, ang co-broking agreement at ang patunay ng pagpapakilala.
• Mula October 2026, mapaparusahan ang mga hindi certified na broker (AFU). Panatilihing updated ang iyong certificate.

Ano ang dapat suriin bago humawak ng deal

• Pinirmahang listing o buyer agreement na may rate, VAT at petsa ng bayad.
• Co-broking agreement kung may ibang agency na kasangkot.
• Ang mga detalye ng lisensya ng iyong agency sa marketing nito.
• Ang iyong split at kung nagbabago ito ayon sa volume.
• Na ang property ay legal na maibebenta: tamang uri ng titulo, zoning at building permit.

Ang komisyon sa Indonesia ay itinatakda sa loob ng nireregulang saklaw, at nagbago ang mga patakaran noong October 2025. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng anumang awtoridad o agency.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Indonesia sa CloserPass.