Acheter un bien en Égypte en tant qu'étranger

Les étrangers peuvent acheter un logement en Égypte, mais les règles sont réparties entre plusieurs lois et décrets, et certaines ont changé récemment. En tant que courtier, vous êtes souvent la première personne que l'acheteur interroge. Voici ce qu'il faut savoir et dire.

En bref

1. La loi de base est la loi 230 de 1996 : usage résidentiel, chaque bien jusqu'à 4,000 m², aucun bien classé comme antiquité, et pas de revente pendant cinq ans sauf autorisation des autorités.
2. L'ancien plafond de deux biens a été levé par décision gouvernementale, à condition que le prix soit payé en devises transférées depuis l'étranger.
3. Les terrains et les terres agricoles sont exclus. Le Sinaï a son propre régime restrictif.
4. La plupart des logements neufs sont vendus sur la base d'un contrat primaire. L'enregistrement complet au shahr aqary est une étape distincte et plus lente.
5. Le vendeur paie une taxe de cession de 2.5% sur la valeur de vente brute.
6. Un bien peut appuyer une demande de permis de résidence, mais vérifiez les seuils en vigueur avant de promettre quoi que ce soit.

Ce que dit la loi 230 de 1996

Le portail officiel de l'investissement résume les règles. Un non-Égyptien peut posséder un bien pour sa résidence privée et celle de sa famille (conjoint et enfants mineurs), ainsi que les biens nécessaires à une activité agréée. Chaque bien ne doit pas dépasser 4,000 m² et ne doit pas être une antiquité classée. Le non-Égyptien ne peut pas transférer la propriété pendant cinq ans à compter de l'acquisition, sauf si le Premier ministre l'autorise plus tôt ; ces pouvoirs ont depuis été délégués au ministre de la Justice. Une transaction qui enfreint ces conditions est nulle et ne peut pas être enregistrée.

Une société est considérée comme étrangère si les Égyptiens ne détiennent pas la majorité de son capital, même si elle est immatriculée en Égypte.

Certaines zones bénéficient d'un régime plus favorable. En vertu du décret du Premier ministre 548 de 2005, les étrangers sont traités comme des Égyptiens pour les logements situés dans les nouvelles communautés urbaines et dans des zones touristiques répertoriées, notamment Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Hurghada et la mer Rouge, sous réserve d'autorisations de sécurité.

Le plafond d'unités et le paiement en dollars

En 2023, le Conseil des ministres a entrepris de lever la limite de deux biens si l'acheteur paie en devises. Al-Ahram Weekly a rapporté en juillet 2026 que le plafond a été supprimé par une décision du Premier ministre, que le prix doit être payé en devises depuis l'étranger, et que les bureaux d'enregistrement acceptent un contrat de promoteur accompagné d'une preuve de paiement en dollars américains pour les unités relevant d'autorités publiques comme la NUCA. Le numéro du décret n'a pas été publié dans les sources que nous avons trouvées : demandez au bureau notarial de confirmer avant de conseiller un acheteur pour une troisième unité.

Le même article précise que l'assouplissement concerne les unités bâties, pas les terrains. Les terres agricoles et la plupart des terrains désertiques restent fermés aux étrangers, selon Al Tamimi.

Le Sinaï et les zones frontalières

Le Sinaï relève d'une législation distincte. Selon Al-Ahram Weekly, la propriété étrangère est interdite dans tout le Sinaï, sauf à Dahab, à Sharm El Sheikh et dans la zone touristique du golfe d'Aqaba, et Sharm El Sheikh fonctionne elle-même avec des droits d'usufruit allant jusqu'à 99 ans plutôt qu'avec la pleine propriété. Certaines zones de sécurité et frontalières sont fermées à la propriété privée pour tous. Si un bien se trouve dans le Sinaï ou près d'une frontière, orientez l'acheteur vers un avocat avant tout acompte.

Contrat primaire ou enregistrement au shahr aqary

La plupart des logements neufs sont vendus sur la base d'un contrat primaire (aqd ibtidaei) signé avec le promoteur. Il engage les parties mais ne constitue pas un titre enregistré. L'enregistrement complet se fait au Real Estate Publicity Department, le shahr aqary, qui relève du ministère de la Justice, et produit le « contrat bleu » enregistré.

Enterprise a décrit la procédure en 2023 : un certificat de relevé et d'urbanisme, le timbre du syndicat des avocats (1% de la valeur, plafonné à EGP 25,000), les droits d'enregistrement et une chaîne complète de contrats. Le coût total atteignait souvent EGP 30,000 à 50,000 et, pour les étrangers, une autorisation de sécurité peut faire passer l'enregistrement d'environ 60 jours à un an. Les logements en revente s'accompagnent souvent d'une chaîne de contrats non enregistrés, et une rupture dans cette chaîne peut imposer une action en justice pour valider la vente : renseignez-vous tôt.

La taxe de cession de 2.5%

Lorsqu'un particulier vend un bien bâti, ou un terrain à bâtir situé en zone urbaine, le vendeur doit 2.5% de la valeur de vente brute, sans aucune déduction. La taxe s'applique que le contrat soit enregistré ou non, et elle est due dans les 30 jours suivant la vente. Certains transferts sont exonérés, comme les donations entre époux, ou entre parents et enfants.

La résidence liée à l'immobilier

Posséder un bien peut appuyer une demande de permis de résidence. Des articles de presse de 2023 décrivaient des permis d'un, trois et cinq ans liés à des achats d'environ USD 50,000, 100,000 et 200,000 payés en devises, mais nous n'avons pas pu confirmer les seuils actuels sur une page officielle. Conseillez aux clients de vérifier auprès de la Passports, Immigration and Nationality Administration.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Quelle loi s'applique à cette unité et à cette zone, et si une autorisation de sécurité est nécessaire.
• Que le paiement doit être effectué en devises depuis l'étranger, avec une preuve bancaire conservée.
• Si l'unité est sous contrat primaire ou déjà enregistrée, et qui paie les frais d'enregistrement.
• Le blocage de revente de cinq ans, sauf si la zone en est exemptée.
• Que le vendeur doit la taxe de cession de 2.5%.
• Que vous êtes inscrit auprès de la GOEIC, et que vos honoraires figurent dans un contrat écrit et sont payés par virement, pas en espèces.

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. Les règles applicables aux étrangers ont changé en 2023 et en 2026. CloserPass n'est affilié à aucune autorité égyptienne.

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