پیش‌فروش (VEFA) در مغرب چگونه کار می‌کند

پیش‌فروش در مغرب چارچوب قانونی دقیقی دارد، یعنی VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)، اما بخش بزرگی از بازار آن را دور می‌زند. بسیاری از سازندگان به‌جای آن با رزروهای ساده می‌فروشند. وظیفه شما به‌عنوان مشاور املاک این است که بدانید قانون از چه چیزی محافظت می‌کند، تشخیص دهید چه زمانی معامله خارج از آن است و پیش از جابه‌جایی پول تفاوت را برای خریدار توضیح دهید.

خلاصه

1. پیش‌فروش‌ها تابع قانون 44-00 هستند که با قانون 107-12 اصلاح شده و بخشی از قانون تعهدات و قراردادهاست.
2. قانون دو مرحله تعیین می‌کند: یک قرارداد رزرو پس از صدور پروانه ساخت، سپس یک قرارداد مقدماتی که آن هم پس از صدور پروانه ساخت مجاز است (ماده 618-5). از 16 ژوئیه 2026 این قرارداد باید سندی رسمی باشد که سردفتر یا adoulها تنظیم می‌کنند.
3. پرداخت‌ها از جدولی قانونی پیروی می‌کنند: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%، وابسته به پیشرفت کار.
4. سازنده باید ضمانت بانکی یا بیمه‌ای برای پیش‌پرداخت‌های خریدار ارائه دهد.
5. بسیاری از سازندگان رزروهای غیررسمی را ترجیح می‌دهند که گاهی فقط با یک رسید پشتیبانی می‌شوند. این کار خریدار را با حمایت اندکی رها می‌کند.
6. کمک مستقیم مسکن (MAD 70,000 یا 100,000) برای خریداران مغربی خانه اولی است که خانه نوساز می‌خرند و در فروش نهایی پرداخت می‌شود.

چارچوب قانونی

قانون 44-00 فصل VEFA را در قانون تعهدات و قراردادها ایجاد کرد و قانون 107-12 آن را اصلاح کرد، به‌ویژه با افزودن قرارداد رزرو. تا ژوئیه 2026، قراردادهای VEFA را می‌شد به‌صورت سند رسمی (توسط سردفتر یا adoulها) یا سند با تاریخ معین توسط یک متخصص مجاز، مانند وکیل پذیرفته‌شده در دیوان عالی، تنظیم کرد. قانون 41.25 که در 16 ژوئیه 2026 در Bulletin officiel منتشر شد، این مسیر دوم را حذف کرد: قرارداد مقدماتی اکنون باید سند رسمی سردفتر یا adoulها باشد، وگرنه باطل است. هر بندی که خلاف قانون باشد باطل است.

مالکیت با امضای خریدار منتقل نمی‌شود. فقط وقتی منتقل می‌شود که سند نهایی پس از اتمام ساخت در conservation foncière ثبت شود. تا آن زمان، سازنده مالک پروژه باقی می‌ماند.

قرارداد رزرو

پس از صدور پروانه ساخت، سازنده می‌تواند قرارداد رزرو امضا کند و پیش‌پرداخت بگیرد. این قرارداد باید طرفین، شماره سند زمین (یا مشخصات آن اگر ثبت در جریان است)، شماره و تاریخ پروانه، توصیف و مساحت تقریبی واحد، قیمت هر متر مربع، شرایط پرداخت و تاریخ تحویل را ذکر کند. جدول پرداخت باید در همین مرحله نشان داده شود.

خریدار می‌تواند ظرف یک ماه از امضا انصراف دهد. سازنده باید سپس کل پیش‌پرداخت را ظرف 7 روز بازگرداند.

قرارداد مقدماتی

طبق ماده 618-5 متن فعلی، قرارداد مقدماتی را می‌توان پس از اخذ پروانه ساخت امضا کرد. راهنماهای قدیمی‌تر که پیش از قانون 107-12 نوشته شده‌اند هنوز می‌گویند باید منتظر پی‌ریزی طبقه همکف ماند؛ امروز پی‌ریزی فقط نخستین مرحله از سه مرحله پرداخت ساخت است. پیوست آن: رونوشت‌های تأییدشده نقشه‌های معماری، نقشه‌های بتن مسلح و مشخصات فنی. سازنده همچنین یک cahier des charges (مشخصات کار، تجهیزات و مهلت‌ها) تنظیم می‌کند که هر دو طرف امضا می‌کنند. این مدارک، و در صورت لزوم قوانین مالکیت مشاع، در conservation foncière (یا برای زمین بدون سند ثبتی، در دفتر دادگاه) ثبت می‌شوند.

مراحل پرداخت

جدول قانونی، همان‌طور که در مصاحبه 2016 توصیف شده است:

مرحله	سهم از قیمت
امضای قرارداد رزرو	5%
امضای قرارداد مقدماتی	5%
شروع کار	10%
سه قسط وابسته به مراحل ساخت (سفت‌کاری، نازک‌کاری، پروانه سکونت)	60%
تحویل کلید و امضای سند نهایی	20%

تقسیم 60% در سه مرحله آن بین طرفین توافق می‌شود.

مثال محاسبه‌شده

ارقام نمونه: خریداری یک آپارتمان MAD 1,200,000 را در یک پروژه VEFA در Rabat رزرو می‌کند. قرارداد 60% را به سه بخش مساوی تقسیم می‌کند.

مرحله	محاسبه	MAD	پرداخت‌شده تا کنون
قرارداد رزرو	5% x 1,200,000	60,000	60,000
قرارداد مقدماتی	5% x 1,200,000	60,000	120,000
شروع کار	10% x 1,200,000	120,000	240,000
سفت‌کاری	20% x 1,200,000	240,000	480,000
نازک‌کاری	20% x 1,200,000	240,000	720,000
پروانه سکونت	20% x 1,200,000	240,000	960,000
کلید و سند نهایی	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

پس از مرحله سفت‌کاری، خریدار 40% را پرداخته است. پس از پرداخت قسط نازک‌کاری، از 50% عبور کرده است (اینجا 60%) که حق ثبت توقیف تأمینی روی سند را ایجاد می‌کند (ادامه را ببینید). علاوه بر قیمت، خریدار حق ثبت، عوارض ثبت املاک و حق‌الزحمه سردفتر را هنگام سند نهایی می‌پردازد، تقریباً 6.5% تا 7% برای ملک ساخته‌شده. هر قسط باید با انتقال بانکی پرداخت شود: از 1 ژوئیه 2026، پول نقد پرداخت‌شده در فروش بالای MAD 300,000 مشمول 2% عوارض اضافی است.

ضمانت‌ها

هنگام قرارداد مقدماتی، سازنده باید مشخصات یک ضمانت برای بازگرداندن پیش‌پرداخت‌های خریدار در صورت ناکامی سازنده را ارائه کند. اشکال پذیرفته‌شده: ضمانت‌نامه بانکی اتمام کار، ضمانت‌نامه بانکی بازپرداخت یا بیمه‌نامه. متخصصی که قرارداد را تنظیم می‌کند نباید پیش از اثبات این ضمانت، پول خریدار را به سازنده بدهد.

خریداری که بیش از 50% قیمت را پرداخته باشد می‌تواند یک توقیف تأمینی (saisie conservatoire) روی سند زمین ثبت کند. این حق با هیچ بند قراردادی قابل حذف نیست. تا ثبت مالکیت خریدار روی سند باقی می‌ماند و اگر سازنده مهلت را از دست بدهد یا چیزی نامنطبق تحویل دهد، می‌تواند به توقیف اجرایی تبدیل شود.

دام رزرو

Finances News در مارس 2023 گزارش داد که معاملات VEFA «بسیار اندک» باقی مانده‌اند: سازندگان معاملات رزرو را که کمتر محدودکننده می‌دانند ترجیح می‌دهند. در برخی موارد اصلاً قراردادی نیست، فقط پیش‌پرداخت در برابر یک رسید ساده، بدون هیچ ضمانتی برای مهلت یا مشخصات. کارشناسی که در مقاله نقل شده، پرونده Bab Darna را نمونه کلاسیک پیامد این وضع دانست و اشاره کرد که پرونده‌های قضایی به‌طور میانگین دو تا سه سال طول می‌کشند.

چگونه آن را تشخیص دهیم:

• سند «bon de réservation» یا «reçu» نوشته شده اما شماره پروانه، شماره سند و تاریخ تحویل ندارد.
• نه مشخصات ضمانت، نه cahier des charges، نه سردفتر یا تنظیم‌کننده مجاز.
• پیش از وجود پروانه ساخت پول خواسته می‌شود.
• پرداخت‌ها به یک شخص یا نقدی انجام می‌شود.

اگر سازنده قرارداد رزرو درستی امضا نمی‌کند، صریح به خریدار بگویید از چه چیزی چشم‌پوشی می‌کند.

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• پروانه ساخت: شماره، تاریخ و اینکه این فاز را پوشش می‌دهد. بدون پروانه، رزرو قانونی وجود ندارد.
• سند زمین: گواهی ثبت املاک بخواهید که سازنده را مالک نشان دهد و هر رهن بانکی روی زمین را.
• ضمانت: نام بانک یا بیمه‌گر و شماره مرجع.
• پروژه‌های تحویل‌شده سازنده و میزان تأخیر آن‌ها. از یکی بازدید کنید و با مالکان صحبت کنید.
• اختلافات در مطبوعات یا دادگاه‌ها.
• قرارداد: تاریخ تحویل، جبران تأخیر، مشخصات، تلورانس مساحت و اینکه اگر خریدار انصراف دهد بر سر پیش‌پرداخت چه می‌آید.

تأخیرها و کاری که خریدار می‌تواند بکند

سازنده می‌تواند مهلت تحویل را شش ماه تمدید کند، اما باید دست‌کم یک ماه پیش از تاریخ اصلی به خریدار اطلاع دهد. پس از آن، به گفته وکیلی که Finances News نقل کرده، خریدار با تحویل دیرهنگام می‌تواند قرارداد را بدون جریمه فسخ کند و غرامتی معادل 20% مبالغ پیش‌پرداخت‌شده مطالبه کند. وقتی یکی از طرفین به‌خاطر تقصیر طرف دیگر قرارداد را فسخ کند، طرف زیان‌دیده می‌تواند پس از پایان سفت‌کاری 15% پرداخت‌ها یا پس از صدور پروانه سکونت 20% را مطالبه کند.

ReaConsult در ژوئن 2026 مسیر معمول در عمل را چنین فهرست می‌کند: یک اخطار رسمی با نامه سفارشی که مهلت جدیدی تعیین می‌کند، سپس جریمه‌های تأخیر مندرج در قرارداد (به گفته آن معمولاً 0.1% تا 0.5% قیمت در ماه، به‌عنوان عرف بازار، نه نرخ قانونی)، سپس دعوای قضایی برای فسخ با بازپرداخت، به‌علاوه خسارت‌هایی مانند اجاره پرداخت‌شده در دوران انتظار. ReaConsult به حکم دادگاه تجدیدنظر تجاری Casablanca در 2021 اشاره می‌کند که سازنده را به بازپرداخت MAD 332,500 به‌علاوه MAD 20,000 خسارت محکوم کرد. ضمانت و توقیف تأمینی هستند که به این راه‌های جبران ارزش می‌دهند و به همین دلیل خریدار باید از روز اول بر آن‌ها پافشاری کند.

کمک مستقیم مسکن و خانه‌های نوساز

کمک مستقیم مسکن دولت از 2024 تا 2028 اجرا می‌شود. به گفته Medias24:

• MAD 100,000 برای خانه‌ای با قیمت تا MAD 300,000 با احتساب مالیات، و MAD 70,000 برای خانه‌ای با قیمت بالای MAD 300,000 و تا MAD 700,000.
• خریدار باید تابعیت مغربی داشته باشد (شامل MRE) و نباید در مغرب خانه‌ای داشته باشد.
• خانه باید برای اولین بار فروخته شود، دست‌کم دو اتاق داشته باشد و پروانه سکونت با تاریخ 1 ژانویه 2023 یا بعد از آن داشته باشد.
• خریدار در daamsakane.ma درخواست می‌دهد، ظرف 30 روز از تأیید compromis را امضا می‌کند و کمک به سردفتر پرداخت می‌شود که سپس سند نهایی را به امضا می‌رساند.
• خریدار به دولت رهن می‌دهد و باید پنج سال به‌عنوان محل سکونت اصلی در خانه زندگی کند، وگرنه کمک را بازپرداخت می‌کند.

برای پیش‌فروش، نکته کلیدی زمان‌بندی است: چون خانه به پروانه سکونت نیاز دارد، کمک در فروش نهایی می‌رسد، نه در دوران ساخت. ارقام نمونه: یک خریدار مغربی خانه اول، آپارتمان نوساز MAD 650,000 می‌خرد؛ کمک MAD 70,000 است، پس خریدار MAD 580,000 به‌علاوه هزینه‌ها را تأمین می‌کند. از 2026، مالکان مشاع هم می‌توانند درخواست دهند. تا ژوئن 2026، بیش از 105,000 خانوار بهره‌مند شده بودند که 24% آن‌ها MRE بودند. خریدار خارجی نمی‌تواند از آن استفاده کند.

نشانه‌های هشدار

• رزرو پیش از پروانه ساخت، یا فقط با یک رسید.
• نبود مشخصات ضمانت در قرارداد مقدماتی.
• سازنده‌ای بدون پروژه تحویل‌شده‌ای که بتوانید از آن بازدید کنید.
• پرداخت نقدی، یا پرداخت به حساب شخصی.
• تاریخ تحویل وعده‌داده‌شده‌ای که در قرارداد نوشته نشده است.

قوانین پیش‌فروش در مغرب در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده‌اند. این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی. CloserPass به هیچ سازنده یا نهادی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در مغرب در CloserPass پیدا کنید.