विदेशी के रूप में स्पेन में प्रॉपर्टी ख़रीदना

स्पेन विदेशियों के घर ख़रीदने पर कोई पाबंदी नहीं लगाता। ब्रिटिश, अमेरिकी या अमीराती खरीदार वही कदम उठाता है जो एक स्पेनिश। विदेशी खरीदारों को मुश्किल ख़रीद के आसपास की चीज़ों में आती है: टैक्स नंबर, क्षेत्रीय टैक्स जो लागत हज़ारों यूरो बदल देते हैं, नॉन-रेज़िडेंट टैक्स, और यह धारणा कि ख़रीद से अब भी वीज़ा मिलता है। यहाँ बताया गया है कि अक्टूबर 2026 में ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए।

संक्षेप में

1. विदेशी आज़ादी से ख़रीद सकते हैं। खरीदार को NIE चाहिए, और व्यवहार में एक स्पेनिश बैंक खाता।
2. कोई भी डिपॉज़िट देने से पहले एक स्वतंत्र वकील को प्रॉपर्टी की जाँच करनी चाहिए।
3. आम क्रम: रिज़र्वेशन, arras कॉन्ट्रैक्ट (अक्सर लगभग 10%), फिर नोटरी के सामने डीड और Land Registry में रजिस्ट्रेशन।
4. रीसेल घरों पर ट्रांसफ़र टैक्स (ITP) लगता है, जिसे हर क्षेत्र तय करता है: Andalusia में 7%, Valencian Community में 9% (€1 million से ऊपर 11%), Catalonia में 10% से 13%, Madrid में 6%।
5. नए घरों पर 10% VAT और स्टैम्प ड्यूटी (AJD) लगती है, जैसे Andalusia में 1.2% और Valencia में 1.4%।
6. नॉन-रेज़िडेंट अपने घर पर सालाना टैक्स देते हैं, भले ही वे उसे कभी किराए पर न दें।
7. प्रॉपर्टी के ज़रिए गोल्डन वीज़ा 3 अप्रैल 2025 को ख़त्म हो गया। ख़रीद से निवास का कोई अधिकार नहीं मिलता।
8. नॉन-रेज़िडेंट मॉर्गेज आमतौर पर वैल्यू का 60% से 70% कवर करते हैं।

कौन ख़रीदता है और कहाँ

अगस्त 2025 में Alicante Plaza द्वारा बताए गए Registradores के डेटा के अनुसार घरों की ख़रीद में विदेशियों का हिस्सा राष्ट्रीय स्तर पर 14.1%, Alicante प्रांत में लगभग 43% और Málaga में लगभग 33% था। सबसे आगे ब्रिटिश, बेल्जियन और डच खरीदार थे। Costa Blanca और Costa del Sol पर जो ब्रोकर यह प्रक्रिया अंग्रेज़ी में नहीं समझा सकता, वह क्लाइंट खो देता है।

स्टेप 1: NIE और बैंक खाता

डीड साइन करने, टैक्स भरने और मॉर्गेज लेने के लिए NIE (विदेशी पहचान नंबर) चाहिए। स्पेन में खरीदार पुलिस स्टेशन या विदेशी नागरिक कार्यालय में अपॉइंटमेंट, पासपोर्ट और 790 code 012 फ़ॉर्म पर फ़ीस (Universidad Autónoma de Madrid के अनुसार €9.84) के साथ EX-15 फ़ॉर्म पर आवेदन करता है। विदेश से खरीदार स्पेनिश कॉन्सुलेट में आवेदन करता है, जिसमें दो से आठ हफ़्ते लग सकते हैं, इसलिए जल्दी शुरू करें।

स्पेनिश बैंक खाता बाकी काम आसान बनाता है: ट्रेस होने वाले ट्रांसफ़र से क़ीमत चुकाना, लोकल टैक्स और कम्युनिटी फ़ीस के लिए डायरेक्ट डेबिट, और कोई भी मॉर्गेज।

स्टेप 2: वकील और जाँचें

Costa Luz Lawyers सलाह देते हैं कि कोई भी रिज़र्वेशन फ़ीस देने से पहले एक स्वतंत्र वकील नियुक्त करें। वकील खरीदार के लिए काम करता है, नोटरी के उलट, जो तटस्थ होता है। मुख्य जाँचें:

• Nota simple: Land Registry (Registro de la Propiedad) का छोटा अंश, जिसमें मालिक, विवरण और मॉर्गेज जैसे कोई भी भार दिखते हैं (Your Overseas Home)। खरीदार कुछ भी साइन करने से पहले इसे लेता है।
• Catastro: अलग कैडस्ट्रल रजिस्टर प्रॉपर्टी का विवरण देता है और लोकल टैक्स के लिए इस्तेमाल होने वाली कैडस्ट्रल वैल्यू तय करता है। यह हमेशा Land Registry से मेल नहीं खाता, और किसी भी अंतर की वजह बतानी होगी।
• लाइसेंस: नए निर्माण के लिए फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस की पुष्टि करें। इसके बिना खरीदार शायद यूटिलिटी कनेक्ट न कर पाए या बाद में बेच न पाए (Costa Luz Lawyers)।
• बकाया: Legálitas सलाह देता है कि विक्रेता साइनिंग पर मालिकों की कम्युनिटी का सर्टिफ़िकेट लाए, जिसमें कोई बकाया फ़ीस न दिखे।
• तट पर जाँचें कि क्या Coastal Law (Ley de Costas) प्रॉपर्टी पर काम को सीमित करता है।

स्टेप 3: रिज़र्वेशन, arras और डीड

1. रिज़र्वेशन। एक छोटी रक़म प्रॉपर्टी को मार्केट से हटा देती है, जब तक वकील जाँच करता है।
2. Arras कॉन्ट्रैक्ट। डिपॉज़िट के साथ एक निजी कॉन्ट्रैक्ट, अक्सर क़ीमत का लगभग 10% (Your Overseas Home)। arras penitenciales (Civil Code का Article 1454) के तहत, पीछे हटने वाला खरीदार डिपॉज़िट खो देता है और पीछे हटने वाला विक्रेता दोगुना लौटाता है। अगर कॉन्ट्रैक्ट में यह नहीं लिखा कि arras किस प्रकार का है, तो क़ानून confirmatory arras मानता है, जिसमें नुक़सान झेलने वाला पक्ष अनुबंध पूरा करने या उसे ख़त्म करने और हर्जाने की माँग कर सकता है (Legálitas)। पक्का करें कि कॉन्ट्रैक्ट में इसका प्रकार लिखा हो।
3. नोटरी के सामने डीड (escritura)। नोटरी पहचान, भुगतान और बिक्री की वैधता जाँचता है, और मूल डीड अपने पास रखता है।
4. रजिस्ट्रेशन। डीड Land Registry में रजिस्टर होती है, जिससे ख़रीद तीसरे पक्षों के ख़िलाफ़ प्रभावी होती है। Legálitas बताता है कि रजिस्ट्रेशन टैक्स भरने के बाद ही हो सकता है।

क्षेत्र के हिसाब से खरीदार की लागत

रीसेल घर: ट्रांसफ़र टैक्स (ITP)। हर क्षेत्र अपनी दर तय करता है।

क्षेत्र	घरों पर ITP की सामान्य दर	स्रोत
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo, अप्रैल 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%, और €1 million से ऊपर पूरी क़ीमत पर 11%	Taxdown और Guía Fiscal
Catalonia	€600,000 तक 10%, €900,000 तक 11%, €1.5 million तक 12%, उससे ऊपर 13%	Osborne Clarke
मैड्रिड	6%	Gibobs, जुलाई 2026

नोट:

• Valencia ने Law 5/2025 के तहत अपनी सामान्य दर 10% से घटाकर 9% की। Taxdown और Guía Fiscal इसकी शुरुआत की तारीख़ 1 जून 2026 बताते हैं। टैक्स डीड की तारीख़ पर देय होता है, इसलिए जाँचें कि आपके क्लाइंट के साइन करते समय कौन सी दर लागू थी।
• Decree-law 5/2025 के बाद से Catalonia बड़े होल्डर खरीदारों (10 से ज़्यादा घर, या तनावग्रस्त मार्केट ज़ोन में 5) और पूरी रेज़िडेंशियल बिल्डिंग की ख़रीद पर फ़्लैट 20% लगाता है।
• Andalusia में मुख्य घर के कुछ खरीदारों के लिए कम दरें हैं, जैसे €150,000 तक 6% और 35 साल से कम उम्र के खरीदारों और कुछ दूसरे समूहों के लिए 3.5%, क़ीमत की सीमाओं के साथ।

नए घर: VAT और AJD। डेवलपर से ख़रीदे गए नए घर पर VAT Law के Article 91 के तहत 10% VAT लगता है, चाहे वह मुख्य घर हो या दूसरा घर। उसी डीड में साथ बेचे गए अधिकतम दो गैराज स्पेस और एक स्टोरेज रूम पर भी 10% लगता है। सिर्फ़ विशेष व्यवस्था वाले संरक्षित आवास पर 4% लगता है (Interforo)। इसके ऊपर डीड पर स्टैम्प ड्यूटी (AJD) आती है: 1 जून 2026 से Andalusia में 1.2% और Valencian Community में 1.4% (Guía Fiscal)।

नोटरी, रजिस्ट्री और मदद। Interforo नोटरी के लिए लगभग €500 से €1,000 और Land Registry के लिए €400 से €650 की रेंज बताता है, साथ में वैकल्पिक gestoría के लिए लगभग €300। वकील अपनी फ़ीस ख़ुद तय करते हैं, इसलिए उसे लिखित में तय करें। Interforo का अनुमान है कि Andalusia में टैक्स और लागत क़ीमत में 8% से 11% जोड़ते हैं।

हल किए गए उदाहरण

इनमें ऊपर दी गई दरें और मोटी फ़ीस इस्तेमाल की गई हैं। हर डील के लिए वकील को इनकी पुष्टि करनी होगी।

Marbella में रीसेल अपार्टमेंट, €400,000। ITP 7%: €28,000। नोटरी और रजिस्ट्री लगभग €1,500। वकील से पहले कुल: लगभग €29,500, यानी क़ीमत का 7.4%।

Alicante के पास रीसेल विला, €650,000, डीड 1 जून 2026 के बाद। ITP 9%: €58,500। नोटरी और रजिस्ट्री लगभग €1,600। वकील से पहले कुल: लगभग €60,100।

Estepona में नया बना अपार्टमेंट, €400,000। VAT 10%: €40,000। AJD 1.2%: €4,800। कुल टैक्स: €44,800, नोटरी, रजिस्ट्री और वकील से पहले।

लोकल टैक्स और चालू ख़र्च

• IBI: कैडस्ट्रल वैल्यू पर आधारित सालाना नगरपालिका प्रॉपर्टी टैक्स। 1 जनवरी को जो मालिक है, वह पूरे साल का बिल देता है (Your Overseas Home)। Legálitas बताता है कि जब तक पक्ष कुछ और तय न करें, इसे आमतौर पर मालिकाना अवधि के अनुपात में बाँटा जाता है।
• Plusvalía municipal: विक्रेता के मालिकाना समय में ज़मीन की वैल्यू बढ़ने पर नगरपालिका टैक्स। क़ानून के अनुसार विक्रेता इसे देता है, जब तक कॉन्ट्रैक्ट में कुछ और न लिखा हो (Legálitas)।
• कम्युनिटी फ़ीस: बिल्डिंग या अर्बनाइज़ेशन में मालिक साझा ख़र्चों के लिए मालिकों की कम्युनिटी को भुगतान करता है।

नॉन-रेज़िडेंट टैक्स

स्पेन में घर रखने वाला नॉन-रेज़िडेंट हर साल नॉन-रेज़िडेंट इनकम टैक्स (IRNR) देता है, भले ही घर कभी किराए पर न दिया जाए। टैक्स एजेंसी टैक्स योग्य रक़म कैडस्ट्रल वैल्यू का 1.1% (हाल में पुनर्मूल्यांकन वाली नगरपालिकाओं के लिए) या दूसरी प्रॉपर्टी के लिए 2% तय करती है। दर EU, Iceland, Norway और Liechtenstein के निवासियों के लिए 19% और बाकी सभी के लिए 24% है। रिटर्न form 210 पर फ़ाइल होता है।

उदाहरण। UK का एक निवासी पुनर्मूल्यांकित नगरपालिका में €150,000 की कैडस्ट्रल वैल्यू वाले फ़्लैट का मालिक है। टैक्स योग्य रक़म: 150,000 x 1.1% = €1,650। टैक्स: 1,650 x 24% = €396 सालाना।

जब नॉन-रेज़िडेंट बेचता है, तो खरीदार को क़ीमत का 3% रोककर बिक्री के एक महीने के भीतर form 211 पर टैक्स एजेंसी को देना होता है। फिर विक्रेता इस भुगतान को अपने form 210 में मुनाफ़े पर टैक्स के ख़िलाफ़ इस्तेमाल करता है। ब्रोकर के रूप में पक्का करें कि खरीदार का वकील नोटरी पर इसे संभाले।

गोल्डन वीज़ा ख़त्म हो गया

सरकार के प्रेस ऑफ़िस के अनुसार, स्पेन का इन्वेस्टर रेज़िडेंस वीज़ा, जो €500,000 से ऊपर की प्रॉपर्टी ख़रीद पर मिलता था, Organic Law 1/2025 से 3 अप्रैल 2025 से ख़त्म कर दिया गया। स्पेनिश प्रॉपर्टी को निवास के रास्ते के रूप में मार्केट न करें। जिस खरीदार को स्पेन में रहना है, उसे किसी दूसरे परमिट के तहत योग्य होना होगा।

नॉन-रेज़िडेंट के लिए मॉर्गेज

Gibobs बताता है कि स्पेनिश बैंक आमतौर पर नॉन-रेज़िडेंट को आँकी गई वैल्यू का 60% से 70% उधार देते हैं, वैल्यूएशन या क़ीमत में से जो कम हो। ये देने की उम्मीद रखें:

• पासपोर्ट और NIE।
• सैलरी स्लिप या कॉन्ट्रैक्ट, और आख़िरी टैक्स रिटर्न।
• छह महीने के बैंक स्टेटमेंट।
• अपने देश की क्रेडिट रिपोर्ट।
• टैक्स रेज़िडेंस सर्टिफ़िकेट, ज़रूरत हो तो शपथ अनुवाद के साथ।

इसलिए खरीदार को अपने पैसों से क़ीमत का 30% से 40% और लागत के लिए 10% से 14% चाहिए। यह पहली मीटिंग में बताएँ।

ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए

• NIE में समय लगता है; जिस दिन क्लाइंट ख़रीदने का फ़ैसला करे, उसी दिन शुरू करें।
• खरीदार का वकील डिपॉज़िट से पहले जाँच करता है, बाद में नहीं।
• कॉन्ट्रैक्ट में किस प्रकार का arras है, और पीछे हटने पर हर पक्ष क्या खोता है।
• डीड की तारीख़ पर उस क्षेत्र की टैक्स दर, लिखित लागत अनुमान के साथ।
• ख़रीद के बाद सालाना नॉन-रेज़िडेंट टैक्स और लोकल टैक्स।
• कि ख़रीद से कोई वीज़ा नहीं मिलता।

स्पेन में टैक्स दरें हर क्षेत्र तय करता है और ये अक्सर बदलती हैं। यह गाइड ऊपर दी गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी स्पेनिश अथॉरिटी, नोटरी या बैंक से संबद्ध नहीं है।

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