मिस्र में रियल एस्टेट करियर

वे नियम जो एक ब्रोकर को जानने चाहिए

रियल एस्टेट अथॉरिटी

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, निवेश और विदेश व्यापार मंत्रालय के अधीन

ब्रोकर रजिस्ट्रेशन (GOEIC)

जो भी व्यक्ति प्रॉपर्टी या ज़मीन की बिक्री, खरीद या लीज़ में ब्रोकरेज करता है, उसका नाम GOEIC की Real Estate Brokers Registry में दर्ज होना ज़रूरी है। यह रजिस्ट्री 2022 के क़ानून 21 से बनी, जिसने 1982 के कमर्शियल एजेंसी और ब्रोकरेज क़ानून 120 में संशोधन किया। Property Finder Egypt के अनुसार, ब्रोकर के प्रकारों और कैटेगरी पर 2025 का मंत्रिस्तरीय निर्णय 578, 16 दिसंबर 2025 को जारी हुआ और 18 जनवरी 2026 से लागू हुआ, और पहले से काम कर रहे लोगों को रजिस्टर करने के लिए छह महीने, जुलाई 2026 तक, का समय मिला। आवेदक पहले GOEIC का ऑनलाइन Real Estate Brokerage Practice कोर्स पास करते हैं (3 दिन, 12 घंटे, 80% उपस्थिति और अंतिम मूल्यांकन, EGP 1,500), फिर सर्टिफ़िकेट के साथ व्यक्तिगत या कंपनी फ़ॉर्म GOEIC की किसी ब्रांच में जमा करते हैं। ब्रोकर सेलर, बायर, ड्यूल या रेंटल ब्रोकर के रूप में रजिस्टर होते हैं और डील के आकार के अनुसार ग्रेड किए जाते हैं: A (EGP 100 million से ज़्यादा, पूंजी EGP 1 million), B (EGP 50 million से ज़्यादा, EGP 500,000), C (EGP 10 million से ज़्यादा, EGP 50,000) और D (EGP 10 million तक, EGP 20,000)। ब्रोकर कार्ड Maarouf (काहिरा), 6th of October या अलेक्ज़ेंड्रिया ब्रांच से लिया जाता है। रजिस्ट्रेशन फ़ीस ब्रांच में दी जाती है लेकिन पब्लिश नहीं की जाती; बिना रजिस्ट्रेशन काम करने पर दो साल तक की जेल और EGP 50,000 से EGP 1 million तक का जुर्माना हो सकता है।

कौन ब्रोकर बन सकता है

व्यक्तिगत रजिस्ट्रेशन सिर्फ़ मिस्री नागरिकों के लिए है: 1982 का क़ानून 120 (अनुच्छेद 3, जो अनुच्छेद 3 bis के ज़रिए रियल एस्टेट ब्रोकरों पर लागू होता है) आवेदक के पास मिस्री नागरिकता होना ज़रूरी बनाता है, और नागरिकता प्राप्त मिस्री के पास यह दस साल से होनी चाहिए। इसलिए कोई विदेशी नागरिक अपने नाम पर रियल एस्टेट ब्रोकर के रूप में रजिस्टर नहीं हो सकता। विदेशी फिर भी किसी कंपनी के ज़रिए हिस्सा ले सकते हैं: GOEIC की रजिस्ट्री में विदेशी संस्थापकों वाली मिस्री कंपनियों और विदेशी कंपनियों की मिस्री ब्रांचों के लिए अलग ट्रैक हैं, और क़ानून मंत्री को विदेशी संस्थापकों वाली कंपनियों के लिए नागरिकता की शर्त हटाने की अनुमति देता है। ऐसी फ़र्म में काम करने वाले विदेशी को 2025 के श्रम क़ानून 14 (1 सितंबर 2025 से लागू) के तहत श्रम मंत्रालय का वर्क परमिट चाहिए, और 2025 का मंत्रिस्तरीय निर्णय 279 विदेशी स्टाफ़ को किसी संस्थान के मिस्री कर्मचारियों के 10% तक सीमित करता है (कुछ Investment Law प्रोजेक्ट्स के लिए 20% तक, जब योग्य मिस्री न मिलें)। जब रजिस्ट्रेशन फ़र्म के पास हो, तब क्या कोई विदेशी कर्मचारी ख़ुद ब्रोकरेज कॉन्ट्रैक्ट साइन कर सकता है, यह किसी भी मिले आधिकारिक टेक्स्ट में पुष्ट नहीं है।

ब्रोकरेज के नियम

हर ब्रोकरेज कॉन्ट्रैक्ट लिखित होना चाहिए और उसमें तारीख, पक्ष, प्रॉपर्टी का विवरण और भुगतान का पूरा तरीक़ा लिखा होना चाहिए, और ब्रोकर को प्रॉपर्टी का डेटा आधिकारिक रिकॉर्ड से जाँचना और क्लाइंट की जानकारी गोपनीय रखनी होती है। EGP 10,000 से ज़्यादा का कमीशन नकद नहीं दिया जा सकता, ब्रोकर एक ट्रांज़ैक्शन रजिस्टर रखते हैं (GOEIC की वेबसाइट पर इलेक्ट्रॉनिक) जिसमें क़ीमतें और कमीशन दर्ज होते हैं, और मिली रक़म 30 दिनों के अंदर टैक्स अथॉरिटी को बताई जाती है। क़ानून 120 में कमीशन की कोई सीमा नहीं है; दर और मुद्रा वही है जो कॉन्ट्रैक्ट में लिखी हो। नए प्रोजेक्ट्स पर डेवलपर ब्रोकर का कमीशन देता है, इसलिए खरीदार दोनों तरह से वही क़ीमत देता है, और बताया गया था कि डेवलपर की 70 से 80% बिक्री ब्रोकर करते हैं (Invest-Gate, 2022)। डील से पहले क्लाइंट्स को एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग यूनिट की सूचियों से जाँचना ज़रूरी है।

विदेशी खरीदार

1996 का क़ानून 230 ऐतिहासिक रूप से किसी ग़ैर-मिस्री को 4,000 sqm तक की दो प्रॉपर्टी तक सीमित करता था, और पाँच साल तक रीसेल नहीं हो सकती थी। 2023 से 2026 तक के कैबिनेट निर्णयों ने विदेश से ट्रांसफ़र की गई विदेशी मुद्रा में भुगतान करने वाले खरीदारों के लिए रेज़िडेंशियल यूनिट की संख्या की सीमा हटा दी, और NUCA जैसी संस्थाओं से खरीदी गई यूनिट सिर्फ़ US डॉलर में भुगतान के प्रमाण के साथ नोटरी हो सकती हैं (Ahram Online, जुलाई 2026)। मालिकाना हक़ यूनिट पर है, ज़मीन पर नहीं: प्रधानमंत्री ने कहा है कि विदेशी स्वामित्व रियल एस्टेट यूनिट तक सीमित है, रेगिस्तानी ज़मीन मिस्रियों और मिस्री बहुमत वाली कंपनियों के लिए आरक्षित है (1981 का क़ानून 143), और कृषि भूमि विदेशियों के लिए बंद है। सिनाई में, 2012 का Integrated Development Law ज़मीन और इमारत का स्वामित्व मिस्रियों के लिए आरक्षित रखता है और विदेशियों को नवीकरणीय उपयोग अधिकार (usufruct) देता है (50 साल तक, अधिकतम 75), और Ahram ने Dahab, Sharm El Sheikh और Gulf of Aqaba टूरिज़्म ज़ोन के लिए छूट की ख़बर दी है। प्रॉपर्टी के ज़रिए रेज़िडेंसी दी जाती है, जिसकी सीमाएँ एक साल के लिए USD 50,000, तीन साल के लिए USD 100,000 और पाँच साल के लिए USD 200,000 बताई गई हैं (IMI Daily, 2023), हालाँकि मौजूदा रक़म की पुष्टि के लिए कोई आधिकारिक सूची नहीं मिली।

टैक्स और फ़ीस

सेलर बने हुए प्रॉपर्टी या बिल्डिंग की ज़मीन की कुल बिक्री क़ीमत पर 2.5% रियल एस्टेट डिस्पोज़ल टैक्स देता है, चाहे कॉन्ट्रैक्ट रजिस्टर्ड हो या नहीं; 2026 के क़ानून 151 के तहत इनकम टैक्स संशोधन, जो 29 जुलाई 2026 से लागू हैं, भुगतान के लिए 60 दिन देते हैं। Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) में बिक्री रजिस्टर करने की लागत 2006 के क़ानून 83 के तहत एरिया के हिसाब से तय फ़ीस है, जो 100 sqm तक EGP 500 से शुरू होकर 300 sqm से ऊपर EGP 2,000 की अधिकतम सीमा तक बताई गई है, साथ में सर्वे, Lawyers' Syndicate सत्यापन (1%, अधिकतम EGP 25,000) और कॉन्ट्रैक्ट का ख़र्च, और पूरी प्रक्रिया में अक्सर EGP 30,000 से 50,000 लगते हैं (Enterprise, 2023)। 2023 के निर्णय 3562 के बाद से, सरकारी निगरानी वाले शहरों में यूनिट के कॉन्ट्रैक्ट पूरे रजिस्ट्री रजिस्ट्रेशन के बिना नोटरी हो सकते हैं। ग़ैर-रिहायशी लीज़ पर अब 14% VAT लगता है (2026 का क़ानून 149)।

ऑफ-प्लान

ज़्यादातर नए घर डेवलपर लंबे इंस्टॉलमेंट प्लान पर ऑफ-प्लान बेचते हैं, जो JLL के अनुसार 2016 से पहले के दो साल से बढ़कर आज 15 साल तक हो गए हैं, अक्सर उस ज़मीन पर जो New Urban Communities Authority (NUCA) से खरीदी गई हो या रेवेन्यू-शेयर डील के तहत उसके साथ साझा हो। मौजूदा नियम (2022 का प्रधानमंत्री डिक्री 2184) प्रोजेक्ट बैंक अकाउंट और गारंटी डिपॉज़िट माँगते हैं, लेकिन डेवलपर का रजिस्ट्रेशन या वर्गीकरण नहीं, और देर से डिलीवरी एक राजनीतिक मुद्दा बन गई है: सितंबर 2026 में सरकार ने अटके प्रोजेक्ट्स की सूची बनानी शुरू की। एक अनिवार्य Egyptian Real Estate Developers Union बनाने वाला ड्राफ़्ट क़ानून, जिसे आवास मंत्रालय ने सितंबर 2026 के अंत में पूरा किया, किसी भी प्रोजेक्ट की मंज़ूरी से पहले रजिस्ट्रेशन, हर प्रोजेक्ट या फ़ेज़ के लिए एक एस्क्रो अकाउंट जिससे पैसा प्रमाणित प्रगति के अनुसार निकले, निर्माण से जुड़े पेमेंट शेड्यूल, और खरीदारों की सुरक्षा के लिए दो फ़ंड अनिवार्य करेगा; इसे अभी कैबिनेट और संसद से पास होना है।

किराया

पुराने किराए का क़ानून 164 (2025), जो 4 अगस्त 2025 को प्रकाशित हुआ, किराया-नियंत्रित लीज़ को घरों के लिए सात साल और अन्य उपयोगों के लिए पाँच साल बाद ख़त्म करता है। बदलाव के दौरान, प्रीमियम एरिया में किराया पुराने किराए का 20 गुना हो जाता है (कम से कम EGP 1,000 प्रति माह), मध्यम आय वाले एरिया में 10 गुना (कम से कम EGP 400) और इकोनॉमिक एरिया में भी 10 गुना (कम से कम EGP 250), और ग़ैर-रिहायशी यूनिट के लिए पाँच गुना, फिर हर साल 15% बढ़ता है; सरकार ने मूल किरायेदारों को वैकल्पिक आवास देने का वादा किया है। 30 जनवरी 1996 के बाद साइन हुई लीज़ इस क़ानून के दायरे से बाहर हैं और Civil Code के अनुसार चलती हैं, जिनमें किराया और अवधि स्वतंत्र रूप से तय होते हैं।

प्लेटफ़ॉर्म

GOEIC Real Estate Brokers Registry और ब्रोकर कार्डGOEIC ऑनलाइन बुकिंग (goeic.gov.eg/reserv-online, हॉटलाइन 19591)GOEIC इलेक्ट्रॉनिक ट्रांज़ैक्शन रजिस्टरReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Egyptian Tax AuthorityEgyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating Unit की सूचियाँश्रम मंत्रालय के विदेशी वर्क परमिट