Bali में रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें

Bali हज़ारों विदेशी ख़रीदारों को आकर्षित करता है, और वहाँ आने वाले कई लोग विला बेचना चाहते हैं। लेकिन इंडोनेशिया प्रॉपर्टी ब्रोकरेज को ज़्यादातर आगंतुकों की उम्मीद से कहीं ज़्यादा सख़्ती से रेगुलेट करता है, और अक्टूबर 2025 से नियम साफ़ कहते हैं कि ब्रोकर इंडोनेशियाई होना चाहिए। अक्टूबर 2026 में सिस्टम कैसे काम करता है, और एक विदेशी क्या कर सकता है और क्या नहीं, यह यहाँ है।

संक्षेप में

1. ब्रोकरेज एक लाइसेंस वाली बिज़नेस गतिविधि है। इसे प्रॉपर्टी ट्रेड मध्यस्थ कंपनी करती है, जिसे P4 कहते हैं, और जो OSS सिस्टम पर KBLI 68200 के तहत रजिस्टर्ड होती है।
2. मौजूदा नियम व्यापार मंत्री विनियम 33, 2025 (Permendag 33/2025) है, जो 5 अक्टूबर 2025 से लागू है। इसने पुराना ब्रोकर विनियम, Permendag 51/2017, रद्द कर दिया।
3. ब्रोकरों का इंडोनेशियाई नागरिक होना ज़रूरी है और उनके पास कॉम्पिटेंसी सर्टिफ़िकेट होना चाहिए। P4 के मैनेजर भी सर्टिफ़ाइड होने चाहिए और वे विदेशी हो सकते हैं।
4. छूट की अवधि अक्टूबर 2026 में ख़त्म होती है। उसके बाद, व्यापार मंत्रालय के अनुसार, बिना सर्टिफ़िकेट वाले ब्रोकरों पर प्रतिबंध लगेंगे।
5. टूरिस्ट वीज़ा, वीज़ा ऑन अराइवल या रिमोट वर्क व्यवस्था वाला विदेशी Bali में क़ानूनी रूप से प्रॉपर्टी नहीं बेच सकता। सोशल मीडिया पर विला का विज्ञापन करने पर लोगों को डिपोर्ट किया जा चुका है।
6. विदेशियों के लिए क़ानूनी रास्ते हैं, लेकिन सीमित: ब्रोकर के अलावा किसी रोल में स्पॉन्सर्ड वर्क परमिट, सही लाइसेंस वाली PT PMA, या किसी लाइसेंसशुदा इंडोनेशियाई एजेंसी के लिए रेफ़रल का काम, जो किसी सलाहकार के साथ संरचित हो।
7. बिक्री कमीशन 2% से 5% पर रेगुलेटेड है, और Bali के विक्रेता आम तौर पर लगभग 5% देते हैं।

ब्रोकरेज को लाइसेंस कैसे मिलता है

इंडोनेशिया केवल व्यक्ति को नहीं, कंपनी को लाइसेंस देता है। प्रॉपर्टी ट्रेड मध्यस्थ कंपनी (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) को सरकार के OSS लाइसेंसिंग सिस्टम के ज़रिए जारी बिज़नेस पहचान नंबर (NIB) चाहिए, बिज़नेस कोड KBLI 68200 के साथ, यानी फ़ीस या कॉन्ट्रैक्ट के आधार पर रियल एस्टेट।

नवंबर 2025 के एक AREBI सेमिनार पर Bisnis.com की रिपोर्ट के अनुसार नए ढाँचे के तहत ये शर्तें हैं:

• PT, एक व्यक्ति वाली PT, सहकारी समिति या Perum का क़ानूनी रूप।
• विशेषज्ञ स्टाफ़ के रूप में सर्टिफ़ाइड प्रॉपर्टी ब्रोकर। रिपोर्ट के अनुसार ब्रोकरों का इंडोनेशियाई नागरिक (WNI) होना ज़रूरी है।
• BNSP वर्क कॉम्पिटेंसी सर्टिफ़िकेट वाले मैनेजर। मैनेजर विदेशी नागरिक हो सकते हैं, लेकिन हर मैनेजर केवल एक बिज़नेस लोकेशन पर रजिस्टर हो सकता है और किसी दूसरे P4 के लिए काम नहीं कर सकता।
• क्लाइंट और को-ब्रोकिंग पार्टनर के साथ लिखित समझौते।
• 30 अप्रैल तक व्यापार मंत्रालय के सिस्टम के ज़रिए सालाना गतिविधि रिपोर्ट।
• लाइसेंस details shown on the company’s website and publications.

उसी रिपोर्ट के अनुसार सरकारी विनियम 28, 2025, जिसने 2021 के जोखिम-आधारित लाइसेंसिंग विनियम की जगह ली, ने KBLI 68200 को लो रिस्क से मीडियम-हाई रिस्क में डाल दिया। इसका मतलब है कि ब्रोकरेज के काम शुरू करने से पहले ज़्यादा जाँच होगी।

BPK क़ानूनी डेटाबेस के अनुसार Permendag 33/2025 को 3 अक्टूबर 2025 को तय और प्रख्यापित किया गया, यह 5 अक्टूबर 2025 से लागू है, और इसने प्रॉपर्टी ट्रेड मध्यस्थ कंपनियों पर Permendag 51/2017 को रद्द कर दिया।

सर्टिफ़िकेशन और अक्टूबर 2026 की समय सीमा

SIP Law Firm बताती है कि हर ब्रोकर के पास कॉम्पिटेंसी सर्टिफ़िकेट होना चाहिए, जो आम तौर पर राष्ट्रीय कॉम्पिटेंसी मानक (SKKNI) के आधार पर किसी मान्यता प्राप्त पेशेवर सर्टिफ़िकेशन संस्था (LSP) द्वारा जारी होता है। फ़र्म बिना लाइसेंस काम करने पर प्रशासनिक प्रतिबंधों के रूप में लिखित चेतावनी, निलंबन, रद्दीकरण और जुर्माना बताती है।

जुलाई 2026 में व्यापार मंत्रालय के एक निदेशक, Dwinanto Rumpoko, ने AFU द्वारा रिपोर्ट किए गए एक लिखित बयान में कहा कि Permendag 33/2025 की जागरूकता अवधि अक्टूबर 2026 में ख़त्म होती है, जिसके बाद बिना सर्टिफ़िकेट वाले ब्रोकरों को फटकार मिलेगी। अगर आप अभी Bali की किसी एजेंसी से जुड़ने की योजना बना रहे हैं, तो उसके ब्रोकरों और मैनेजर के सर्टिफ़िकेट देखने को कहें।

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) रियल एस्टेट ब्रोकरों का राष्ट्रीय संघ है। यह रेगुलेटर नहीं है और इसकी सदस्यता लाइसेंस की जगह नहीं लेती, लेकिन यह ट्रेनिंग और सर्टिफ़िकेशन अभियान चलाता है और उद्योग की आवाज़ है। 2025 में इसके राष्ट्रीय अध्यक्ष Clement Francis ने Permendag 33/2025 को इस पेशे की नई नींव बताया (Bisnis.com)। Bali में चैप्टर अध्यक्ष Michael Hikma Gunawan बिना लाइसेंस वाले विदेशी ब्रोकरों के ख़िलाफ़ सबसे मुखर आवाज़ों में से एक रहे हैं।

क्या कोई विदेशी Bali में एजेंट के रूप में काम कर सकता है?

2026 में ईमानदार जवाब है: ब्रोकर के रूप में नहीं, और टूरिस्ट वीज़ा पर कभी नहीं।

ब्रोकर की भूमिका नागरिकों के लिए आरक्षित है। ऊपर बताए गए ढाँचे के तहत P4 के विशेषज्ञ स्टाफ़ के रूप में काम करने वाले सर्टिफ़ाइड ब्रोकर इंडोनेशियाई होने चाहिए। एक विदेशी नागरिक P4 का सर्टिफ़ाइड मैनेजर हो सकता है, लेकिन ब्रोकर नहीं।

काम के लिए काम-आधारित स्टे परमिट चाहिए। Hukumonline बताता है कि सीमित स्टे परमिट (ITAS, जिसका कार्ड KITAS कहलाता है) काम के लिए जारी किया जा सकता है, और विदेशी कर्मचारियों को आम तौर पर नियोक्ता कंपनी से गारंटी पत्र चाहिए। वीज़ा ऑन अराइवल या विज़िट वीज़ा पर काम करने की अनुमति नहीं है। इंडोनेशिया विदेशी कर्मचारियों के लिए बंद पदों की एक सूची भी रखता है, जो जनशक्ति मंत्री के आदेश 349, 2019 से तय है।

कार्रवाई असली है। 2023 से प्रवर्तन बढ़ा है:

• अप्रैल 2023 में Bali आव्रजन ने एक स्लोवाक महिला को डिपोर्ट किया, जो विज़िट स्टे परमिट पर रहते हुए अपने Instagram और Facebook अकाउंट पर प्रॉपर्टी की मार्केटिंग कर रही थी (Detik Bali)।
• सितंबर 2024 में वीज़ा ऑन अराइवल पर आए एक ऑस्ट्रेलियाई को सोशल मीडिया पर एक विला का प्रचार करने के बाद डिपोर्ट किया गया और कम से कम छह महीने के लिए दोबारा प्रवेश पर रोक लगाई गई। आव्रजन ने कहा कि उसने उसे डिजिटल निगरानी से पकड़ा (INP Polri)।
• जून 2025 में The Jakarta Post ने बताया कि आव्रजन ने जनवरी और फ़रवरी में समस्याग्रस्त विदेशी निवेश से जुड़े वीज़ा उल्लंघनों के लिए Bali में 312 विदेशियों को हिरासत में लिया, और पूँजी की शर्त पूरी न करने पर 267 विदेशी कंपनियों के बिज़नेस परमिट रद्द किए गए। गवर्नर Wayan Koster ने पर्यटन बिज़नेस परमिट का ऑडिट करने के लिए एक टास्क फ़ोर्स बनाई।
• जुलाई 2025 में AREBI Bali के अध्यक्ष ने Tirto को बताया कि Bali के सभी ब्रोकरों में लगभग 20% विदेशी थे, कि कई बिना ऑफ़िस के काम करते थे, Instagram और अपनी वेबसाइटों पर मार्केटिंग करते थे, विदेश में भुगतान लेते थे और कोई इंडोनेशियाई टैक्स नहीं देते थे।
• फ़रवरी 2026 में निवेश मंत्रालय ने Bali में विदेशी स्वामित्व वाली कंपनियों के लिए सख़्त नियमों का प्रस्ताव रखा, जिनमें वर्चुअल ऑफ़िस पर रोक और पूँजी का सबूत शामिल है (Bali Villa Realty)।

अगर कोई आपको टूरिस्ट वीज़ा पर Bali में “फ़्रीलांस एजेंट” का रोल ऑफ़र करता है, तो डिपोर्ट होने का जोखिम आप पर है, उन पर नहीं।

बचे हुए क़ानूनी रास्ते

विदेशी पेशेवर असल में इन्हीं विकल्पों का उपयोग करते हैं। हर विकल्प के लिए शुरू करने से पहले किसी इंडोनेशियाई वकील की सलाह लें।

1. ब्रोकर के अलावा किसी रोल में वर्क परमिट के साथ नौकरी। कोई लाइसेंसशुदा एजेंसी या डेवलपर मैनेजर, मार्केटिंग डायरेक्टर या इंटरनेशनल सेल्स लीड जैसे रोल के लिए वर्क KITAS स्पॉन्सर कर सकता है, जहाँ क़ानून विदेशी को अनुमति देता है। क्योंकि P4 का मैनेजर विदेशी हो सकता है, इसलिए सर्टिफ़ाइड विदेशी मैनेजर संभव है। क्लाइंट समझौतों पर हस्ताक्षर करने वाला ब्रोकर फिर भी इंडोनेशियाई होना चाहिए।

2. आपकी अपनी PT PMA। विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA) OSS के ज़रिए KBLI 68200 के लिए आवेदन कर सकती है, फिर सर्टिफ़ाइड इंडोनेशियाई ब्रोकरों को नियुक्त कर सकती है। Infiniti के अनुसार BKPM Regulation 5/2025 ने नई PT PMA के लिए न्यूनतम चुकता पूँजी Rp10 बिलियन से घटाकर Rp2.5 बिलियन कर दी, जबकि नियोजित निवेश मूल्य अब भी Rp10 बिलियन से ज़्यादा होना चाहिए। Bali इन कंपनियों पर कड़ी नज़र रख रहा है, इसलिए पूँजी, ऑफ़िस पते और KBLI उपयोग के ऑडिट की उम्मीद रखें।

3. किसी लाइसेंसशुदा एजेंसी के लिए रेफ़रल का काम। कुछ विदेशी विदेश से ख़रीदार लाते हैं और किसी लाइसेंसशुदा इंडोनेशियाई P4 से रेफ़रल फ़ीस पाते हैं, जो क्लाइंट समझौता, विज़िट और बिक्री संभालता है। यह वैध है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि आप कहाँ रहते हैं, कहाँ काम करते हैं और आपको भुगतान कैसे होता है। विज़िट वीज़ा पर Bali से यह करना सुरक्षित नहीं है।

4. विदेश में डेवलपर की बिक्री। अपने देश में किसी डेवलपर के सेल्स ऑफ़िस के लिए, अपने देश के नियमों के तहत काम करना आपको इंडोनेशियाई आव्रजन क़ानून से बाहर रखता है। फिर भी डेवलपर का इंडोनेशिया में ठीक से लाइसेंसशुदा होना ज़रूरी है।

एजेंटों को भुगतान कैसे होता है

Permendag 33/2025 पर Bisnis.com के सार के अनुसार रेगुलेटेड बिक्री कमीशन ट्रांज़ैक्शन मूल्य का 2% से 5% है, और किराये पर 5% से 8%। P4 अपने विशेषज्ञ स्टाफ़ को अपनी कमाई के कमीशन का 70% तक दे सकता है।

Bali के व्यवहार में, Global Investments (जून 2026) के अनुसार विक्रेता के एजेंट को आम तौर पर लगभग 5% मिलता है, जो अक्सर क़ीमत में शामिल होता है, और ख़रीदार के एजेंट या तो 2.5% से 5% लेते हैं या विक्रेता की फ़ीस साझा करते हैं। Brighton बताता है कि नियमों का पालन करने वाली एजेंसियाँ कमीशन पर VAT जोड़ती हैं।

हमें Bali के एजेंटों की कोई आधिकारिक सैलरी जानकारी नहीं मिली। हर एजेंसी से पूछें कि क्या वह बेस सैलरी देती है या केवल कमीशन, और स्प्लिट लिखित में लें। हल किए गए आँकड़ों के लिए Bali में एजेंट का कमीशन देखें।

भाषाएँ और मार्केट

Bali के ख़रीदार कई देशों से आते हैं। AREBI Bali के अध्यक्ष ने जुलाई 2025 में Tirto को बताया कि हाल के कई विदेशी ख़रीदार रूस, यूक्रेन, फ़्रांस, यूनाइटेड किंगडम और स्वीडन से थे। ज़्यादातर अंतरराष्ट्रीय डील में अंग्रेज़ी काम की भाषा है। नोटरी, भूमि कार्यालय, कॉन्ट्रैक्ट और स्थानीय विक्रेताओं के लिए इंडोनेशियाई ज़रूरी है। मार्केटिंग रोल के लिए रूसी और फ़्रेंच एक असली फ़ायदा हैं।

एजेंसी कैसे चुनें

• एजेंसी का NIB और KBLI 68200 माँगें और जाँचें कि लाइसेंस उसकी वेबसाइट पर दिखता है, जैसा कि नियम कहते हैं।
• उसके ब्रोकरों और मैनेजर के कॉम्पिटेंसी सर्टिफ़िकेट देखने को कहें।
• पूछें कि क्या वह AREBI सदस्य है।
• पूछें कि वह आपका वर्क परमिट कैसे स्पॉन्सर करेगी, कौन सा जॉब टाइटल इस्तेमाल करेगी, और पहुँचने से पहले यह लिखित में लें।
• कमीशन स्प्लिट, भुगतान की तारीख़ और आपके जाने के बाद बंद होने वाली डील का क्या होगा, यह पूछें।
• पूछें कि वह क्लाइंट का पैसा कैसे संभालती है। भुगतान कंपनी के नाम वाले इंडोनेशियाई बैंक अकाउंट के ज़रिए होने चाहिए।

ख़तरे के संकेत

• ऐसा जॉब ऑफ़र जो कहता है कि टूरिस्ट वीज़ा या वीज़ा ऑन अराइवल “अभी के लिए ठीक है”।
• ऐसी एजेंसी जिसका कोई भौतिक ऑफ़िस नहीं, वर्चुअल ऑफ़िस का पता है, या जिसकी वेबसाइट पर लाइसेंस की जानकारी नहीं है।
• विदेश में, नकद में या क्रिप्टो में आपको दिया जाने वाला कमीशन।
• आपसे अपने नाम पर क्लाइंट समझौते साइन करने को कहा जाना।
• ऐसी लिस्टिंग जो लिखित को-ब्रोकिंग समझौते के बिना किसी दूसरी एजेंसी की फ़ोटो इस्तेमाल करती हैं।

इंडोनेशिया के ब्रोकर नियम अक्टूबर 2025 में बदले और प्रवर्तन अक्टूबर 2026 के बाद शुरू होगा। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या आव्रजन सलाह नहीं। CloserPass किसी भी इंडोनेशियाई अथॉरिटी या संघ से संबद्ध नहीं है।

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