Yabancı olarak Fas'ta mülk satın almak

Fas, yabancı bir alıcı için daha kolay pazarlardan biridir: kota yok, özel lisans yok ve daire, villa veya dükkân sahibi olma yasağı yok. Tuzaklar başka yerdedir: tapunun türü, paranın nasıl geldiği ve yeniden satıştaki vergiler. Emlak danışmanı olarak bu üçü hakkında da soru alacaksınız. Bilmeniz ve söylemeniz gerekenler burada.

Kısaca

1. Yabancılar konut ve ticari mülkleri Faslılarla aynı koşullarda satın alabilir. İstisna tarım arazisidir.
2. Her zaman titre foncier (tescilli tapu) bulunan mülkü tercih edin. Melkia, merkezi bir sicili olmayan, tanık beyanına dayalı bir senettir.
3. Senet bir noter önünde imzalanır (veya iki adul önünde; Temmuz 2026'dan beri, 41.25 sayılı Yasa uyarınca avukatlar artık bu senedi düzenleyemez), ardından conservation foncière'de tescil edilir.
4. Yurt dışından bir Fas bankası üzerinden döviz olarak ödeyin ve kanıtını saklayın. Bu olmadan parayı daha sonra yurt dışına çıkarmak zordur.
5. Emlak ofisi ücreti hariç, harçlar ve masraflar için fiyatın üzerine yaklaşık %6,5 ile %7 bütçe ayırın.
6. 1 Temmuz 2026'dan beri MAD 300,000 üzerindeki bir satışta nakit ödenen kısım ek %2'ye mal olur.
7. 1 Haziran 2026'dan beri, satın alma, satma veya ipotek için kullanılan bir vekâletnamenin önce mahkemede tescil edilmesi gerekir.
8. Ev satın almak oturma izni sağlamaz.

Yabancılar neler satın alabilir

Global Property Guide, bir yabancının sahip olabileceği konut veya ticari mülk türü üzerinde herhangi bir kısıtlama olmadığını belirtiyor. Tarım arazisi korunmaktadır. Kentsel sınırların dışında arazi almak isteyen bir yabancının bir attestation de vocation non agricole belgesine ihtiyacı vardır: projenin tarımsal olmadığını, arazinin tarımsal değerinin düşük olduğunu ve parsel büyüklüğünün ihtiyaca uygun olduğunu gösteren bir belge. Bladi'nin aktardığına göre bir hükümet genelgesi 2022'de bu kuralları hatırlattı. Uygulamada yabancı müşterileri şehir sınırları içindeki daire, villa ve arsalara yönlendirin.

Titre foncier ve melkia

Titre foncier, ANCFCC'nin bir parçası olan conservation foncière tarafından tutulan tescilli bir tapudur. Tescil edildikten sonra hak kesinleşir ve herkese karşı ileri sürülebilir. Tapu, sahibini ve varsa ipotek veya haczi gösterir, böylece müşteri bağlanmadan önce kontrol edebilirsiniz.

Melkia (veya moulkia), satıcının mülke sahip olduğuna ve kullandığına dair tanık beyanlarına dayanarak iki adul tarafından düzenlenen bir senettir. Merkezi bir sicil olmadığından aynı mülk iki kez satılabilir ve sınırlar belirsiz olabilir. Lesmre, bir melkianın tapuya dönüştürülmesinin (réquisition d’immatriculation yoluyla) 12 ile 36 ay sürebileceğini açıklıyor. Eski medinalardaki riadlar ve kırsal parseller tipik örneklerdir. Yabancı bir alıcı melkia ile ancak bir avukatla ve ideal olarak son ödemeden önce tapulama tamamlanmışken ilerlemelidir.

Adımlar

1. Teklif ve kontroller. Fiyatta anlaşın, ardından tapu numarasını ve güncel bir tapu sicil belgesini isteyin. Satıcının kimliğini, ipotekleri, takyidatları ve kat mülkiyeti (syndic) durumunu kontrol edin.
2. Compromis de vente. Ön sözleşme fiyatı, kaparoyu, koşulları (örneğin kredi) ve kesin satış senedinin tarihini belirler. Bunu notere hazırlatın veya kontrol ettirin.
3. Noter. Noter dosyayı doğrular, senedi hazırlar ve harçları tahsil eder. Noterlere ödenen fonlar satıcının hesabında değil, CDG'de merkezileştirilmiş emanet hesaplarında tutulur.
4. Ödeme. Yerleşik olmayan bir kişi bir Fas bankasına döviz gönderir, banka bunu dirheme çevirir. Office des Changes kurallarına göre yerleşik olmayan yabancı bir alıcının dirhemleri döviz piyasasında satılan dövizden, bir döviz hesabından veya konvertibl dirhem hesabından gelmelidir. Bankanın çevrim belgesini saklayın: daha sonra yurt dışına transferi mümkün kılan budur.
5. İmza ve tescil. Senet imzalanır, tescil harcı vergi dairesine ödenir ve noter satışı conservation foncière'ye bildirir, burası da tapuyu günceller. Tapuda alıcı göründüğünde mülkiyet güvence altındadır.

Alıcı masrafları, örnek hesaplamayla

2026 için kontrol edilen oranlar:

• Tescil harcı: yapılı mülklerde fiyatın %4'ü (en az MAD 1,000). Boş arazide %5, uygun sosyal konutlarda %3.
• Tapu sicili (ANCFCC): fiyatın %1.5'i artı tapu başına MAD 100, en az MAD 500 (Kasım 2016'dan beri yürürlükteki tarife).
• Noter: genellikle fiyatın yaklaşık %1'i artı KDV. Doğrulayabildiğimiz bir ücret tarifesi yok, bu yüzden yazılı teklif isteyin.
• Belgeler, pullar ve suretler: küçük tutarlar, örneğin tapu sicil belgesi başına MAD 100.

Örnek rakamlar: yabancı bir alıcı Casablanca'da tapulu bir daire için MAD 2,000,000 öder.

Kalem	Hesaplama	MAD
Tescil harcı	%4 x 2,000,000	80,000
Tapu sicili	%1.5 x 2,000,000 + 100	30,100
Noter ücreti	yaklaşık %1 x 2,000,000, artı KDV	yaklaşık 22,000 ile 24,000
Belgeler ve diğer giderler	pay	yaklaşık 2,000
Toplam		yaklaşık 134,000 ile 136,000

Bu, fiyatın kabaca %6.7 ile %6.8'idir; ReaConsult'un MAD 2 milyonluk bir daire için 2026 tahmini olan yaklaşık %6.85'e yakındır. Alıcı ayrıca %2.5 emlak ofisi ücreti öderse MAD 50,000 ekleyin. Knight Frank uluslararası alıcılara her şey dahil yaklaşık %10 planlamalarını söylüyor; bu da ücretler, mobilya ve hukuki danışmanlık için pay bırakır.

2026 nakit ek ücreti

2026 Finans Yasası (CGI Madde 133-III) uyarınca 1 Temmuz 2026'dan itibaren MAD 300,000 üzerindeki bir satışta, fiyatın izlenebilir bir yolla (banka havalesi, çizgili çek, kart) ödenmeyen ve senette kaydedilmeyen her kısmı için ek %2 tescil harcı uygulanır. Medias24'e göre kredi ile finanse edilen alımlar muaftır.

Örnek rakamlar: MAD 2,000,000'lik dairede MAD 300,000 nakit verilmiş olsaydı, ek harç %2 x 300,000 = MAD 6,000 olurdu. Yabancı bir alıcı için durum %2'den daha kötüdür: nakdin döviz olarak geldiği kanıtlanamaz, bu yüzden o kısım hiçbir zaman yurt dışına transfer edilemeyebilir. Müşterilere her şeyi banka üzerinden ödemelerini söyleyin.

Vekâletnameler: 31.18 sayılı Yasa

Birçok yabancı alıcı bir temsilci aracılığıyla imza atar. 1 Haziran 2026'dan beri, 31.18 sayılı Yasa ve uygulama metinleri uyarınca, ayni haklara ilişkin her vekâletname (procuration veya wakala) kullanılmadan önce asliye mahkemesindeki bir sicile kaydedilmelidir. Al3omk'a göre tescil edilmemiş bir vekâletname satış ve ipotekler için geçersizdir ve tapu sicili senedi reddedebilir. Müşteriniz yurt dışından imza atacaksa, vekâletnamenin doğru hazırlanması ve tescil edilmesi için zaman ayırın.

Finansman

• Yerleşikler Fas bankalarından dirhem cinsinden borçlanır. Bank Al-Maghrib'in anketine göre ortalama konut kredisi faizi 2026'nın 2. çeyreğinde %5.06 oldu, politika faizi ise %2.25'te sabit tutuldu.
• Yerleşik olmayan yabancılar da borçlanabilir, ancak bankalar genellikle daha büyük bir katkı ister. Global Property Guide %30 ile %50 peşinat oranlarından söz ediyor. Bankalar ayrıca yerleşik olmayan bireylerden (MRE olmayanlar) Fas'ta ikametgâhları olmadığına dair yeminli bir beyan ister.
• MRE (yurt dışında yaşayan Faslılar), Temmuz 2026'da Office des Changes'a atıfta bulunan Bladi'ye göre artık fiyatın %80'ine kadar (önceki %70'ten) dirhem cinsinden borçlanabiliyor, kalanı döviz olarak ödeniyor. Kredi birinci derece ipotek veya yabancı bir banka teminatıyla güvenceye alınır ve döviz olarak ya da konvertibl dirhem hesabından geri ödenir.

Daha sonra satış: TPI

Müşteri sattığında taxe sur les profits immobiliers (TPI) öder:

• Net kazancın %20'si (satış fiyatı eksi alış fiyatı ve kabul edilen giderler), kazanç olmasa bile satış fiyatının en az %3'ü. Satıcı ikisinden yüksek olanı öder.
• En az beş yıl boyunca oturulan bir esas konut muaftır (2023 Finans Yasası ile altı yıldan indirildi), beş yılda bir kez. %3'lük asgari tutar, fiyatın MAD 4 milyon üzerindeki kısmına yine de uygulanır.
• Yılda MAD 140,000'e kadar toplam satışlar muaftır.
• Beyanname ve vergi satıştan itibaren 30 gün içinde verilmelidir.

Örnek rakamlar: MAD 2,000,000'a alınan daire MAD 2,600,000'a satılır ve kabul edilen giderlerden sonra net vergilendirilebilir kazanç MAD 450,000'dir. TPI %20 x 450,000 = MAD 90,000'dir. Asgari tutar %3 x 2,600,000 = MAD 78,000'dir. Satıcı MAD 90,000 öder. Bir tatil evi esas konut muafiyetinden yararlanamaz.

Satış gelirini yurt dışına transfer etmek için banka, döviz ile finansman kanıtına, satış senedine ve vergilerin ödendiğine dair kanıta ihtiyaç duyar. Office des Changes, ilk yatırımın ve kazancın yurt dışına çıkmasına izin verir.

İkamet dahil değildir

Fas'ta, bulabildiğimiz kadarıyla golden visa veya yatırım yoluyla ikamet seçeneği yoktur. Mülk satın almak kalma hakkı doğurmaz. 02-03 sayılı Yasa uyarınca 90 günden uzun kalan bir yabancının, gelir, iş, eğitim veya aile gibi gerekçelerle polis tarafından verilen bir kayıt kartına ihtiyacı vardır. Mülk bu dosyayı konut kanıtı olarak destekleyebilir, ama daha fazlasını değil. Bir müşteri satıcının ikamet vaat ettiğini söylerse, buna güvenmeden önce doğrudan DGSN'ye veya bir göç avukatına danışmasını isteyin.

Emlak danışmanının açıklaması gerekenler

• Mülkün tapulu olup olmadığı ve güncel bir tapu sicil belgesini gördüğünüz.
• Şehir sınırları dışındaki arazi için tarım dışı kullanım belgesi gerektiği.
• Her dirhemin banka üzerinden, döviz olarak gelmesi ve transfer için kanıtının saklanması gerektiği.
• Compromis imzalanmadan önce, fiyatın üzerine eklenen gerçek maliyetin dirhem cinsinden tutarı.
• Bir vekâletnamenin kullanılmadan önce mahkemede tescil edilmesi gerektiği.
• Yeniden satışta %3 asgari tutarla TPI ödeneceği.
• Satın almanın ikamet sağlamadığı.
• Kendi ücretinizin yazılı bir yetki sözleşmesinde belirtildiği.

Bu kılavuz genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. Fas, 2026'da nakit ve vekâletname kurallarını değiştirdi. CloserPass hiçbir Fas kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Fas sayfasında pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.