Pagbili ng ari-arian sa Morocco bilang dayuhan

Isa ang Morocco sa mas madadaling merkado para sa dayuhang buyer: walang quota, walang espesyal na lisensya at walang pagbabawal sa pagmamay-ari ng flat, villa o tindahan. Nasa ibang lugar ang mga bitag: ang uri ng titulo, kung paano dumarating ang pera, at ang buwis sa resale. Bilang broker, tatanungin kayo tungkol sa tatlong ito. Narito ang dapat malaman at sabihin.

Ang maikling bersyon

1. Ang mga dayuhan ay puwedeng bumili ng residential at komersyal na ari-arian sa parehong kondisyon ng mga Moroccan. Ang lupang pang-agrikultura ang eksepsyon.
2. Laging piliin ang ari-ariang may titre foncier (rehistradong titulo). Ang melkia ay deed na batay sa mga saksi at walang sentral na rehistro.
3. Pinipirmahan ang deed sa harap ng notaryo (o dalawang adoul; mula Hulyo 2026, Law 41.25, hindi na ito puwedeng gawin ng mga abogado), saka itinatala sa conservation foncière.
4. Magbayad mula sa ibang bansa sa foreign currency sa pamamagitan ng bangkong Moroccan at itago ang patunay. Kung wala ito, mahirap ilabas ang pera sa hinaharap.
5. Maglaan ng mga 6.5% hanggang 7% bukod sa presyo para sa mga duty at fee, bago ang anumang fee ng ahensya.
6. Mula 1 Hulyo 2026, ang cash na ibinayad sa bentahang higit sa MAD 300,000 ay may dagdag na gastos na 2%.
7. Mula 1 Hunyo 2026, ang power of attorney na ginagamit sa pagbili, pagbebenta o pagsangla ay dapat munang nakarehistro sa korte.
8. Ang pagbili ng bahay ay hindi nagbibigay ng residence permit.

Ano ang puwedeng bilhin ng mga dayuhan

Ayon sa Global Property Guide, walang paghihigpit sa uri ng residential o komersyal na ari-ariang puwedeng ariin ng dayuhan. Protektado ang lupang sakahan. Sa labas ng urban perimeter, ang dayuhang gustong bumili ng lupa ay kailangan ng attestation de vocation non agricole: isang sertipikong nagpapatunay na hindi pagsasaka ang proyekto, na mababa ang halagang pang-agrikultura ng lupa at na tugma ang laki ng lote sa pangangailangan. Ipinaalala ng isang circular ng gobyerno ang mga patakaran noong 2022, ayon sa ulat ng Bladi. Sa praktika, idirekta ang mga dayuhang kliyente sa mga flat, villa at lote sa loob ng hangganan ng lungsod.

Titre foncier laban sa melkia

Ang titre foncier ay rehistradong titulong hawak ng conservation foncière, bahagi ng ANCFCC. Kapag nairehistro, pinal na ang karapatan at maipapatupad laban sa sinuman. Ipinapakita ng titulo ang may-ari at anumang mortgage o pagkakasamsam, kaya masusuri ninyo ito bago mag-commit ang kliyente.

Ang melkia (o moulkia) ay deed na ginawa ng dalawang adoul, batay sa mga pahayag ng saksi na pag-aari at ginamit ng seller ang ari-arian. Walang sentral na rehistro, kaya puwedeng maibenta nang dalawang beses ang parehong ari-arian, at puwedeng malabo ang mga hangganan. Ipinapaliwanag ng Lesmre na ang paggawa ng titulo mula sa melkia (sa pamamagitan ng réquisition d’immatriculation) ay puwedeng tumagal nang 12 hanggang 36 na buwan. Ang mga riad sa lumang medina at mga lote sa probinsya ang karaniwang kaso. Ang dayuhang buyer ay dapat lang magpatuloy sa melkia kasama ang abogado, at mas mainam kung tapos na ang pagtitulo bago ang huling bayad.

Ang mga hakbang

1. Alok at mga pagsusuri. Pagkasunduan ang presyo, saka hingin ang title number at isang bagong sertipiko mula sa land registry. Suriin ang pagkakakilanlan ng seller, mga mortgage, singilin at ang sitwasyon ng co-ownership (syndic).
2. Compromis de vente. Itinatakda ng paunang kasunduan ang presyo, ang deposito, ang mga kondisyon (gaya ng loan) at ang petsa ng final deed. Ipagawa o ipasuri ito sa notaryo.
3. Notaryo. Bineberipika ng notaryo ang file, inihahanda ang deed at kinokolekta ang mga duty. Ang pondong ibinayad sa mga notaryo ay hinahawakan sa mga deposit account na sentralisado sa CDG, hindi sa account ng seller.
4. Pagbabayad. Nagpapadala ang non-resident ng foreign currency sa isang bangkong Moroccan, na nagko-convert nito sa dirham. Sa ilalim ng mga patakaran ng Office des Changes, ang dirham ng non-resident na dayuhang buyer ay dapat manggaling sa currency na ibinenta sa exchange market, sa foreign-currency account o sa convertible dirham account. Itago ang patunay ng conversion mula sa bangko: ito ang nagpapahintulot ng repatriation sa hinaharap.
5. Pagpirma at pagrehistro. Pinipirmahan ang deed, binabayaran sa tax office ang registration duty, at inihahain ng notaryo ang bentahan sa conservation foncière, na nag-a-update ng titulo. Ligtas na ang pagmamay-ari kapag nakapangalan na sa buyer ang titulo.

Mga gastos ng buyer, may halimbawang kalkulasyon

Mga rate na sinuri para sa 2026:

• Registration duty: 4% ng presyo para sa may gusaling ari-arian (minimum MAD 1,000). 5% para sa bakanteng lupa, 3% para sa kwalipikadong social housing.
• Land registry (ANCFCC): 1.5% ng presyo dagdag ang MAD 100 kada titulo, minimum MAD 500 (taripang may bisa mula Nobyembre 2016).
• Notaryo: karaniwang mga 1% ng presyo dagdag ang VAT. Walang fee scale na nakumpirma namin, kaya humingi ng nakasulat na quote.
• Mga sertipiko, selyo at kopya: maliliit na halaga, halimbawa MAD 100 kada sertipiko ng land registry.

Halimbawang numero: nagbabayad ang isang dayuhang buyer ng MAD 2,000,000 para sa titled na flat sa Casablanca.

Item	Kalkulasyon	MAD
Registration duty	4% x 2,000,000	80,000
Land registry	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Bayad sa notaryo	mga 1% x 2,000,000, dagdag ang VAT	mga 22,000 hanggang 24,000
Mga sertipiko at iba pa	allowance	mga 2,000
Kabuuan		mga 134,000 hanggang 136,000

Iyan ay humigit-kumulang 6.7% hanggang 6.8% ng presyo, malapit sa tantiya ng ReaConsult para sa 2026 na mga 6.85% sa flat na MAD 2 milyon. Kung magbabayad din ang buyer ng fee sa ahensya na 2.5%, magdagdag ng MAD 50,000. Pinapayuhan ng Knight Frank ang mga internasyonal na buyer na maglaan ng mga 10% sa kabuuan, na may puwang para sa mga fee, muwebles at legal na payo.

Ang surcharge sa cash sa 2026

Sa ilalim ng Finance Law 2026 (CGI Article 133-III), mula 1 Hulyo 2026 ang bentahang higit sa MAD 300,000 ay may dagdag na 2% na registration duty sa anumang bahagi ng presyo na hindi binayaran sa traceable na paraan (bank transfer, crossed cheque, card) at hindi nakatala sa deed. Exempted ang mga pagbiling pinondohan ng loan, ayon sa Medias24.

Halimbawang numero: sa flat na MAD 2,000,000, kung MAD 300,000 ang iniabot nang cash, ang dagdag na duty ay 2% x 300,000 = MAD 6,000. Para sa dayuhang buyer, mas malala ito kaysa 2%: hindi mapapatunayang foreign currency ang cash, kaya maaaring hindi na kailanman ma-repatriate ang bahaging iyon. Sabihin sa mga kliyente na bayaran ang lahat sa bangko.

Mga power of attorney: Law 31.18

Maraming dayuhang buyer ang pumipirma sa pamamagitan ng kinatawan. Mula 1 Hunyo 2026, sa ilalim ng Law 31.18 at mga implementing text nito, ang bawat power of attorney (procuration, o wakala) sa mga real right ay dapat nakatala sa rehistro ng court of first instance bago gamitin. Iniuulat ng Al3omk na walang bisa ang hindi nakarehistrong power para sa bentahan at mortgage, at puwedeng tanggihan ng land registry ang deed. Kung pipirma ang inyong kliyente mula sa ibang bansa, maglaan ng oras para maisulat nang tama at mairehistro ang power.

Financing

• Ang mga residente ay humihiram sa mga bangkong Moroccan sa dirham. Ayon sa survey ng Bank Al-Maghrib, ang average na rate ng real estate loan ay 5.06% sa Q2 2026, habang nanatili sa 2.25% ang key rate.
• Ang mga non-resident na dayuhan ay puwede ring humiram, pero karaniwang humihingi ang mga bangko ng mas malaking kontribusyon. Binabanggit ng Global Property Guide ang down payment na 30% hanggang 50%. Humihingi rin ang mga bangko sa mga non-resident na indibidwal (hindi MRE) ng sinumpaang pahayag na wala silang tirahan sa Morocco.
• Ang mga MRE (mga Moroccan na nakatira sa ibang bansa) ay puwede na ngayong humiram sa dirham hanggang 80% ng presyo (mula 70%), at ang natitira ay babayaran sa foreign currency, ayon sa Bladi na bumabanggit sa Office des Changes noong Hulyo 2026. Sinisiguro ang loan ng first-rank mortgage o garantiya ng dayuhang bangko at binabayaran sa foreign currency o mula sa convertible dirham account.

Pagbebenta sa hinaharap: ang TPI

Kapag nagbenta ang kliyente, may utang silang taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% ng net na tubo (presyo ng bentahan bawas ang presyo ng pagbili at mga pinapayagang gastos), na may minimum na 3% ng presyo ng bentahan, kahit walang tubo. Babayaran ng seller ang mas mataas sa dalawa.
• Ang pangunahing tirahan na tinirhan nang hindi bababa sa limang taon ay exempted (ibinaba mula anim na taon ng 2023 Finance Law), isang beses kada limang taon. Naaangkop pa rin ang 3% na minimum sa bahagi ng presyo na higit sa MAD 4 milyon.
• Exempted ang kabuuang bentahan hanggang MAD 140,000 kada taon.
• Ang return at ang buwis ay dapat bayaran sa loob ng 30 araw mula sa bentahan.

Halimbawang numero: ang flat na binili sa MAD 2,000,000 ay ibinenta sa MAD 2,600,000 at ang net na taxable na tubo pagkatapos ng mga pinapayagang gastos ay MAD 450,000. Ang TPI ay 20% x 450,000 = MAD 90,000. Ang minimum ay 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Babayaran ng seller ang MAD 90,000. Hindi kwalipikado ang holiday home sa exemption para sa pangunahing tirahan.

Para mailipat sa ibang bansa ang kinita, kailangan ng bangko ang patunay ng pagpopondo sa foreign currency, ang sale deed at patunay na nabayaran ang mga buwis. Pinapayagan ng Office des Changes na mailabas ang orihinal na investment kasama ang tubo.

Hindi kasama ang residency

Walang golden visa ang Morocco at walang residence-by-investment na ruta na nakita namin. Hindi lumilikha ng karapatang manatili ang pagbili ng ari-arian. Sa ilalim ng Law 02-03, ang dayuhang mananatili nang higit sa 90 araw ay kailangan ng registration card mula sa pulisya, na ibinibigay batay sa kita, trabaho, pag-aaral o pamilya. Puwedeng suportahan ng ari-arian ang file na iyon bilang patunay ng tirahan, pero hanggang doon lang. Kung sinasabi ng kliyente na nangako ng residency ang seller, ipasuri ito nang direkta sa DGSN o sa isang immigration lawyer bago umasa rito.

Ang dapat ipaliwanag ng broker

• Kung may titulo ang ari-arian, at na nakakita kayo ng bagong sertipiko mula sa land registry.
• Na ang lupa sa labas ng hangganan ng lungsod ay kailangan ng sertipiko ng hindi pang-agrikulturang gamit.
• Na ang bawat dirham ay dapat dumating sa bangko, sa foreign currency, at itinatago ang patunay para sa repatriation.
• Ang totoong gastos bukod sa presyo, sa dirham, bago sila pumirma sa compromis.
• Na ang power of attorney ay dapat nakarehistro sa korte bago gamitin.
• Na may TPI sa resale, na may 3% na minimum.
• Na hindi nagbibigay ng residency ang pagbili.
• Na nakasaad sa nakasulat na mandato ang sarili ninyong fee.

Pangkalahatang impormasyon ang gabay na ito, hindi legal o tax advice. Binago ng Morocco ang mga patakaran nito sa cash at power of attorney noong 2026. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng anumang awtoridad sa Morocco.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Morocco sa CloserPass.