Как работает off-plan (VEFA) в Марокко

У off-plan в Марокко есть подробная правовая база, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), но значительная часть рынка работает в обход неё. Многие девелоперы вместо этого продают по простым бронированиям. Ваша задача как брокера: знать, что защищает закон, замечать, когда сделка выходит за его рамки, и объяснять разницу покупателю до того, как деньги будут переведены.

Коротко

1. Продажи off-plan регулируются Законом 44-00 с поправками Закона 107-12 в составе Кодекса обязательств и договоров.
2. Закон устанавливает два этапа: договор бронирования после выдачи разрешения на строительство, затем предварительный договор, который также допускается после выдачи разрешения на строительство (ст. 618-5). С 16 июля 2026 года он должен быть официальным актом, составленным нотариусом или адулами.
3. Платежи вносятся по установленному законом графику: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, в привязке к ходу строительства.
4. Девелопер обязан предоставить банковскую или страховую гарантию, покрывающую авансы покупателя.
5. Многие девелоперы предпочитают неформальные бронирования, иногда подкреплённые лишь распиской. Это оставляет покупателя почти без защиты.
6. Прямая жилищная помощь (MAD 70,000 или 100,000) предназначена для марокканцев, впервые покупающих новое жильё, и выплачивается при окончательной продаже.

Правовая база

Закон 44-00 создал главу о VEFA в Кодексе обязательств и договоров, а Закон 107-12 внёс в неё поправки, в частности ввёл договор бронирования. До июля 2026 года договоры VEFA можно было оформлять как официальный акт (у нотариуса или адулов) или как акт с достоверной датой у уполномоченного специалиста, например адвоката, допущенного к Кассационному суду. Закон 41.25, опубликованный в Bulletin officiel 16 июля 2026 года, убрал этот второй вариант: теперь предварительный договор должен быть официальным актом нотариуса или адулов, иначе он ничтожен. Любое условие, противоречащее закону, ничтожно.

Право собственности не переходит при подписании покупателем. Оно переходит только после регистрации окончательного акта в conservation foncière по завершении строительства. До этого девелопер остаётся собственником проекта.

Договор бронирования

После выдачи разрешения на строительство девелопер может подписать договор бронирования и получить аванс. В нём должны быть указаны стороны, номер земельного титула (или реквизиты, если оформление титула продолжается), номер и дата разрешения, описание и примерная площадь объекта, цена за квадратный метр, условия оплаты и дата сдачи. График платежей должен быть указан уже на этом этапе.

Покупатель может отказаться в течение одного месяца после подписания. Тогда девелопер обязан вернуть весь аванс в течение 7 дней.

Предварительный договор

По статье 618-5 действующей редакции предварительный договор можно подписать после получения разрешения на строительство. В старых гидах, написанных до Закона 107-12, всё ещё говорится, что нужно дождаться фундамента первого этажа; сегодня фундамент является лишь первым из трёх этапов оплаты строительства. К договору прилагаются заверенные копии архитектурных планов, планов железобетонных конструкций и спецификаций. Девелопер также составляет cahier des charges (техническое задание на работы, оборудование и сроки), подписываемое обеими сторонами. Эти документы, а также правила совместной собственности, если они применимы, подаются в conservation foncière (или в канцелярию суда для земли без титула).

Этапы оплаты

Установленный законом график, как описано в интервью 2016 года:

Этап	Доля цены
Подписание договора бронирования	5%
Подписание предварительного договора	5%
Начало работ	10%
Три платежа, привязанные к этапам строительства (каркас, отделочные работы, разрешение на ввод в эксплуатацию)	60%
Передача ключей и подписание окончательного акта	20%

Распределение 60% по трём этапам стороны согласуют между собой.

Пример расчёта

Примерные цифры: покупатель бронирует квартиру за MAD 1,200,000 в проекте VEFA в Rabat. Договор делит 60% на три равные части.

Этап	Расчёт	MAD	Оплачено на данный момент
Договор бронирования	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Предварительный договор	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Начало работ	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Каркас	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Отделочные работы	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Разрешение на ввод в эксплуатацию	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Ключи и окончательный акт	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

После этапа каркаса покупатель оплатил 40%. После оплаты взноса за отделочные работы он превышает 50% (здесь 60%), что даёт право зарегистрировать обеспечительный арест на титул (см. ниже). Сверх цены покупатель при окончательном акте платит регистрационную пошлину, пошлину земельного реестра и услуги нотариуса, примерно 6.5–7% для построенной недвижимости. Каждый платёж следует проводить банковским переводом: с 1 июля 2026 года за наличные при продаже дороже MAD 300,000 взимается дополнительная пошлина 2%.

Гарантии

При заключении предварительного договора девелопер обязан указать реквизиты гарантии возврата авансов покупателя на случай своего дефолта. Допускаются банковская гарантия завершения строительства, банковская гарантия возврата средств или страховой полис. Специалист, составляющий договор, не должен передавать деньги покупателя девелоперу, пока наличие гарантии не подтверждено.

Покупатель, оплативший более 50% цены, может зарегистрировать обеспечительный арест (saisie conservatoire) на земельный титул. Это право нельзя исключить условием договора. Арест остаётся в титуле до регистрации права собственности покупателя и может быть превращён в исполнительный арест, если девелопер нарушит срок или сдаст объект с несоответствиями.

Ловушка бронирования

Finances News в марте 2023 года сообщил, что сделок VEFA по-прежнему «очень мало»: девелоперы предпочитают бронирования, которые считают менее обременительными. Иногда договора нет вовсе, есть только авансовые платежи под простую расписку, без гарантий по срокам или спецификациям. Эксперт, которого цитирует издание, назвал дело Bab Darna хрестоматийным примером того, к чему это приводит, и отметил, что судебные разбирательства длятся в среднем два-три года.

Как это распознать:

• В документе написано «bon de réservation» или «reçu», но нет номера разрешения, номера титула и даты сдачи.
• Нет реквизитов гарантии, нет cahier des charges, нет нотариуса или уполномоченного составителя.
• Деньги просят до получения разрешения на строительство.
• Платежи идут физическому лицу или наличными.

Если девелопер не подписывает нормальный договор бронирования, прямо скажите покупателю, от чего он отказывается.

Что проверить у девелопера и проекта

• Разрешение на строительство: номер, дата и то, что оно распространяется на эту очередь. Нет разрешения, нет законного бронирования.
• Земельный титул: запросите выписку из земельного реестра, где девелопер указан собственником и видна любая банковская ипотека на землю.
• Гарантия: название банка или страховщика и реквизиты.
• Сданные проекты девелопера и насколько они задержались. Посетите один из них и поговорите с владельцами.
• Споры в прессе или в судах.
• Договор: дата сдачи, меры при задержке, спецификации, допуск по площади и что происходит с авансом, если покупатель отказывается от сделки.

Задержки и что может сделать покупатель

Девелопер может продлить срок сдачи на шесть месяцев, но обязан уведомить покупателя не позднее чем за месяц до первоначальной даты. После этого, по словам юриста, которого цитирует Finances News, покупатель при задержке сдачи может расторгнуть договор без штрафа и потребовать компенсацию в размере 20% от внесённых сумм. Если одна из сторон расторгает договор по вине другой, пострадавшая сторона может потребовать 15% от платежей после завершения каркаса или 20% после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

ReaConsult в июне 2026 года описывает обычный порядок действий на практике: официальное требование заказным письмом с новым сроком, затем неустойка за задержку, прописанная в договоре (по его данным, обычно от 0.1% до 0.5% от цены в месяц, это рыночная практика, а не установленная законом ставка), затем иск в суд о расторжении с возвратом средств, плюс возмещение убытков, например арендной платы за время ожидания. Издание ссылается на решение коммерческого апелляционного суда Casablanca 2021 года, обязавшее девелопера вернуть MAD 332,500 плюс MAD 20,000 в возмещение ущерба. Именно гарантия и обеспечительный арест придают этим мерам реальную силу, поэтому покупателю стоит настаивать на них с первого дня.

Прямая жилищная помощь и новостройки

Государственная программа прямой жилищной помощи действует с 2024 по 2028 год. По данным Medias24:

• MAD 100,000 для жилья стоимостью до MAD 300,000 с налогами и MAD 70,000 для жилья дороже MAD 300,000 и до MAD 700,000.
• Покупатель должен иметь гражданство Марокко (включая MRE) и не владеть жильём в Марокко.
• Жильё должно продаваться впервые, иметь не менее двух комнат и разрешение на ввод в эксплуатацию от 1 января 2023 года или позже.
• Покупатель подаёт заявку на daamsakane.ma, подписывает compromis в течение 30 дней после одобрения, а помощь выплачивается нотариусу, который затем организует подписание окончательного акта.
• Покупатель оформляет ипотеку в пользу государства и должен жить в жилье как в основном месте проживания пять лет или вернуть помощь.

Для off-plan ключевой момент в сроках: поскольку жильё должно иметь разрешение на ввод в эксплуатацию, помощь поступает при окончательной продаже, а не во время строительства. Примерные цифры: марокканец, впервые покупающий жильё, приобретает новую квартиру за MAD 650,000; помощь составляет MAD 70,000, поэтому покупатель финансирует MAD 580,000 плюс расходы. С 2026 года подать заявку могут и совладельцы. К июню 2026 года помощь получили более 105,000 домохозяйств, 24% из них MRE. Иностранный покупатель воспользоваться ею не может.

Тревожные сигналы

• Бронирование до получения разрешения на строительство или только с распиской.
• Отсутствие реквизитов гарантии в предварительном договоре.
• Девелопер без сданных проектов, которые можно посетить.
• Платежи наличными или на личный счёт.
• Обещанная дата сдачи, которая не прописана в договоре.

Правила off-plan в Марокко проверены на указанную выше дату. Этот гид является общей информацией, а не юридической консультацией. CloserPass не связан ни с одним девелопером или органом власти.

Вакансии и другие гиды в разделе Марокко на CloserPass.