مراکش میں آف پلان (VEFA) کیسے کام کرتا ہے

مراکش میں آف پلان کا ایک تفصیلی قانونی فریم ورک ہے، VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)، لیکن مارکیٹ کا بڑا حصہ اس سے ہٹ کر کام کرتا ہے۔ بہت سے ڈویلپرز اس کے بجائے سادہ ریزرویشنز پر فروخت کرتے ہیں۔ بروکر کے طور پر آپ کا کام یہ جاننا ہے کہ قانون کس چیز کا تحفظ کرتا ہے، یہ پہچاننا کہ کب کوئی سودا اس سے باہر ہے، اور رقم کی منتقلی سے پہلے خریدار کو یہ فرق سمجھانا ہے۔

مختصر خلاصہ

1. آف پلان فروخت قانون 44-00 کے تحت ہوتی ہے، جس میں قانون 107-12 نے ترمیم کی، اور یہ Code of Obligations and Contracts کا حصہ ہے۔
2. قانون دو مراحل طے کرتا ہے: بلڈنگ پرمٹ جاری ہونے کے بعد ریزرویشن معاہدہ، پھر ابتدائی معاہدہ، جس کی اجازت بھی بلڈنگ پرمٹ جاری ہونے کے بعد ہے (دفعہ 618-5)۔ 16 جولائی 2026 سے یہ نوٹری یا adouls کی تیار کردہ مستند دستاویز ہونی چاہیے۔
3. ادائیگیاں ایک قانونی شیڈول کے مطابق ہوتی ہیں: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%، جو تعمیراتی کام کی پیش رفت سے منسلک ہیں۔
4. ڈویلپر کو خریدار کی پیشگی ادائیگیوں کو کور کرنے والی بینک یا انشورنس گارنٹی دینی ہوگی۔
5. بہت سے ڈویلپرز غیر رسمی ریزرویشنز کو ترجیح دیتے ہیں، جن کی پشت پر کبھی صرف ایک رسید ہوتی ہے۔ اس سے خریدار کو بہت کم تحفظ ملتا ہے۔
6. براہِ راست ہاؤسنگ امداد (MAD 70,000 یا 100,000) نئے گھر پہلی بار خریدنے والے مراکشیوں کے لیے ہے، اور حتمی فروخت پر ادا کی جاتی ہے۔

قانونی فریم ورک

قانون 44-00 نے Code of Obligations and Contracts میں VEFA کا باب بنایا، اور قانون 107-12 نے اس میں ترمیم کی، خاص طور پر ریزرویشن معاہدہ متعارف کروا کر۔ جولائی 2026 تک VEFA معاہدے مستند دستاویز (نوٹری یا adouls کے ذریعے) کے طور پر، یا کسی منظور شدہ پیشہ ور، جیسے Court of Cassation میں پیش ہونے کے اہل وکیل، کی جانب سے مقررہ تاریخ والی دستاویز کے طور پر تیار کیے جا سکتے تھے۔ 16 جولائی 2026 کو Bulletin officiel میں شائع ہونے والے قانون 41.25 نے یہ دوسرا راستہ ختم کر دیا: ابتدائی معاہدہ اب نوٹری یا adouls کی مستند دستاویز ہونا چاہیے، ورنہ کالعدم ہے۔ قانون کے خلاف کوئی بھی شق کالعدم ہے۔

خریدار کے دستخط پر ملکیت منتقل نہیں ہوتی۔ یہ صرف اس وقت منتقل ہوتی ہے جب تکمیل کے بعد حتمی ڈیڈ conservation foncière میں درج ہو جائے۔ تب تک ڈویلپر ہی منصوبے کا مالک رہتا ہے۔

ریزرویشن معاہدہ

بلڈنگ پرمٹ جاری ہونے کے بعد ڈویلپر ریزرویشن معاہدے پر دستخط کر کے پیشگی رقم لے سکتا ہے۔ اس میں فریقین، زمین کا ٹائٹل نمبر (یا اگر ٹائٹل کا عمل جاری ہو تو حوالہ جات)، پرمٹ نمبر اور تاریخ، یونٹ کی تفصیل اور تقریبی رقبہ، فی مربع میٹر قیمت، ادائیگی کی شرائط اور حوالگی کی تاریخ درج ہونی چاہیے۔ ادائیگی کا شیڈول اسی مرحلے پر دکھانا لازمی ہے۔

خریدار دستخط کے ایک ماہ کے اندر دستبردار ہو سکتا ہے۔ اس صورت میں ڈویلپر کو 7 دن کے اندر پوری پیشگی رقم واپس کرنی ہوگی۔

ابتدائی معاہدہ

موجودہ متن کی دفعہ 618-5 کے تحت ابتدائی معاہدے پر بلڈنگ پرمٹ حاصل ہونے کے بعد دستخط کیے جا سکتے ہیں۔ قانون 107-12 سے پہلے لکھی گئی پرانی گائیڈز اب بھی کہتی ہیں کہ اسے گراؤنڈ فلور کی بنیادوں تک انتظار کرنا ہوگا؛ آج بنیادیں تعمیر کی تین ادائیگی کے مراحل میں سے صرف پہلا ہیں۔ اس کے ساتھ منسلک ہوتے ہیں: آرکیٹیکچرل پلانز، ری انفورسڈ کنکریٹ پلانز اور اسپیسیفیکیشنز کی تصدیق شدہ نقول۔ ڈویلپر ایک cahier des charges (کاموں، آلات اور ڈیڈ لائنز پر مشتمل اسپیسیفیکیشنز) بھی تیار کرتا ہے، جس پر دونوں فریق دستخط کرتے ہیں۔ یہ دستاویزات، اور جہاں لاگو ہوں مشترکہ ملکیت کے قواعد، conservation foncière میں (یا غیر رجسٹرڈ زمین کے لیے عدالت کی رجسٹری میں) جمع کروائے جاتے ہیں۔

ادائیگی کے مراحل

قانونی شیڈول، جیسا کہ 2016 کے انٹرویو میں بیان کیا گیا:

مرحلہ	قیمت کا حصہ
ریزرویشن معاہدے پر دستخط	5%
ابتدائی معاہدے پر دستخط	5%
تعمیراتی کام کا آغاز	10%
تعمیراتی سنگ میلوں سے منسلک تین اقساط (ڈھانچے کا کام، فنشنگ کا کام، رہائش کا اجازت نامہ)	60%
چابیوں کی حوالگی اور حتمی ڈیڈ پر دستخط	20%

60% کی تین مراحل میں تقسیم فریقین کے درمیان طے ہوتی ہے۔

حل شدہ مثال

مثالی اعداد و شمار: ایک خریدار Rabat کے ایک VEFA منصوبے میں MAD 1,200,000 کا فلیٹ ریزرو کرتا ہے۔ معاہدہ 60% کو تین برابر حصوں میں تقسیم کرتا ہے۔

مرحلہ	حساب	MAD	اب تک ادا شدہ
ریزرویشن معاہدہ	5% x 1,200,000	60,000	60,000
ابتدائی معاہدہ	5% x 1,200,000	60,000	120,000
تعمیراتی کام کا آغاز	10% x 1,200,000	120,000	240,000
ڈھانچے کا کام	20% x 1,200,000	240,000	480,000
فنشنگ کا کام	20% x 1,200,000	240,000	720,000
رہائش کا اجازت نامہ	20% x 1,200,000	240,000	960,000
چابیاں اور حتمی ڈیڈ	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

ڈھانچے کے کام کے مرحلے کے بعد خریدار 40% ادا کر چکا ہوتا ہے۔ فنشنگ کے کام کی قسط ادا ہونے کے بعد وہ 50% سے آگے نکل جاتا ہے (یہاں 60%)، جس سے ٹائٹل پر حفاظتی قرقی درج کروانے کا حق ملتا ہے (نیچے دیکھیں)۔ قیمت کے علاوہ خریدار حتمی ڈیڈ پر رجسٹریشن ڈیوٹی، لینڈ رجسٹری ڈیوٹی اور نوٹری فیس ادا کرتا ہے، تعمیر شدہ پراپرٹی کے لیے تقریباً 6.5% سے 7%۔ ہر قسط بینک ٹرانسفر سے جانی چاہیے: 1 جولائی 2026 سے MAD 300,000 سے زیادہ کی فروخت پر نقد ادائیگی پر اضافی 2% ڈیوٹی لگتی ہے۔

گارنٹیز

ابتدائی معاہدے پر ڈویلپر کو ایک ایسی گارنٹی کا حوالہ دینا ہوگا جو ڈویلپر کی ناکامی پر خریدار کی پیشگی رقم واپس کرے۔ قابلِ قبول صورتیں بینک تکمیلی گارنٹی، بینک واپسی گارنٹی یا انشورنس پالیسی ہیں۔ معاہدہ تیار کرنے والے پیشہ ور کو یہ گارنٹی ثابت ہونے تک خریدار کی رقم ڈویلپر کو جاری نہیں کرنی چاہیے۔

جو خریدار قیمت کا 50% سے زیادہ ادا کر چکا ہو، وہ زمین کے ٹائٹل پر حفاظتی قرقی (saisie conservatoire) درج کروا سکتا ہے۔ یہ حق معاہدے کی کسی شق سے ختم نہیں کیا جا سکتا۔ یہ خریدار کی ملکیت رجسٹر ہونے تک ٹائٹل پر رہتا ہے، اور اگر ڈویلپر ڈیڈ لائن سے چوک جائے یا غیر مطابق چیز حوالے کرے تو اسے قابلِ نفاذ قرقی میں بدلا جا سکتا ہے۔

ریزرویشن کا جال

Finances News نے مارچ 2023 میں رپورٹ کیا کہ VEFA لین دین “بہت کم” ہیں: ڈویلپرز ریزرویشن والے سودوں کو ترجیح دیتے ہیں جنہیں وہ کم پابند سمجھتے ہیں۔ بعض صورتوں میں کوئی معاہدہ ہی نہیں ہوتا، صرف ایک سادہ رسید کے عوض پیشگی ادائیگیاں، ڈیڈ لائن یا اسپیسیفیکیشنز کی کوئی ضمانت نہیں۔ مضمون میں ایک ماہر نے Bab Darna کیس کو اس کے نتائج کی کلاسیکی مثال قرار دیا، اور بتایا کہ عدالتی مقدمات اوسطاً دو سے تین سال لیتے ہیں۔

اسے کیسے پہچانیں:

• دستاویز پر “bon de réservation” یا “reçu” لکھا ہو لیکن کوئی پرمٹ نمبر، ٹائٹل نمبر اور حوالگی کی تاریخ نہ ہو۔
• کوئی گارنٹی حوالہ، cahier des charges، نوٹری یا مجاز ڈرافٹر نہ ہو۔
• بلڈنگ پرمٹ موجود ہونے سے پہلے رقم مانگی جائے۔
• ادائیگیاں کسی فرد کو، یا نقد میں جائیں۔

اگر ڈویلپر مناسب ریزرویشن معاہدے پر دستخط نہ کرے تو خریدار کو صاف بتائیں کہ وہ کیا کھو رہا ہے۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• بلڈنگ پرمٹ: نمبر، تاریخ اور یہ کہ یہ اس مرحلے کا احاطہ کرتا ہے۔ پرمٹ نہیں تو قانونی ریزرویشن نہیں۔
• زمین کا ٹائٹل: لینڈ رجسٹری کا سرٹیفکیٹ طلب کریں جس میں ڈویلپر بطور مالک اور زمین پر کوئی بینک رہن درج ہو۔
• گارنٹی: بینک یا انشورر کا نام اور حوالہ۔
• ڈویلپر کے مکمل شدہ منصوبے اور ان میں کتنی تاخیر ہوئی۔ کسی ایک کا دورہ کریں اور مالکان سے بات کریں۔
• پریس میں یا عدالتوں میں تنازعات۔
• معاہدہ: حوالگی کی تاریخ، تاخیر کے ازالے، اسپیسیفیکیشنز، رقبے میں رعایت، اور خریدار کے منسوخ کرنے پر پیشگی رقم کا کیا ہوگا۔

تاخیر اور خریدار کیا کر سکتا ہے

ڈویلپر حوالگی کی ڈیڈ لائن چھ ماہ تک بڑھا سکتا ہے، لیکن اصل تاریخ سے کم از کم ایک ماہ پہلے خریدار کو مطلع کرنا ہوگا۔ اس کے بعد، Finances News میں حوالہ دیے گئے وکیل کے مطابق، تاخیر کا سامنا کرنے والا خریدار بغیر جرمانے کے معاہدہ ختم کر کے پیشگی رقم کے 20% کا معاوضہ طلب کر سکتا ہے۔ جب کوئی فریق دوسرے کی غلطی سے معاہدہ ختم کرے تو متاثرہ فریق ڈھانچے کا کام مکمل ہونے پر ادائیگیوں کا 15%، یا رہائش کا اجازت نامہ جاری ہونے پر 20% طلب کر سکتا ہے۔

ReaConsult نے جون 2026 میں عملی طور پر معمول کا راستہ یوں بیان کیا: نئی ڈیڈ لائن مقرر کرنے والا رجسٹرڈ خط کے ذریعے باضابطہ نوٹس، پھر معاہدے میں درج تاخیر کے جرمانے (اس کے مطابق یہ عام طور پر قیمت کا ماہانہ 0.1% سے 0.5% ہوتے ہیں، بطور مارکیٹ رواج، قانونی شرح نہیں)، پھر رقم کی واپسی کے ساتھ منسوخی کا عدالتی دعویٰ، اور انتظار کے دوران ادا کیے گئے کرایے جیسے نقصانات کا ہرجانہ۔ یہ 2021 کے Casablanca کمرشل اپیل کے ایک فیصلے کا حوالہ دیتا ہے جس میں ڈویلپر کو MAD 332,500 اور MAD 20,000 ہرجانہ واپس کرنے کا حکم دیا گیا۔ گارنٹی اور حفاظتی قرقی ہی ان ازالوں کو مؤثر بناتی ہیں، اسی لیے خریدار کو پہلے دن سے ان پر اصرار کرنا چاہیے۔

براہِ راست ہاؤسنگ امداد اور نئے گھر

حکومت کی براہِ راست ہاؤسنگ امداد 2024 سے 2028 تک جاری ہے۔ Medias24 کے مطابق:

• ٹیکس سمیت MAD 300,000 تک کی قیمت والے گھر کے لیے MAD 100,000، اور MAD 300,000 سے زیادہ اور MAD 700,000 تک کی قیمت والے گھر کے لیے MAD 70,000۔
• خریدار کی مراکشی قومیت ہونی چاہیے (MRE سمیت) اور مراکش میں اس کا کوئی گھر نہیں ہونا چاہیے۔
• گھر پہلی بار فروخت ہو رہا ہو، اس میں کم از کم دو کمرے ہوں، اور اس کے پاس 1 جنوری 2023 یا بعد کی تاریخ کا رہائشی اجازت نامہ ہو۔
• خریدار daamsakane.ma پر درخواست دیتا ہے، منظوری کے 30 دن کے اندر compromis پر دستخط کرتا ہے، اور امداد نوٹری کو ادا کی جاتی ہے، جو پھر حتمی ڈیڈ پر دستخط کرواتا ہے۔
• خریدار ریاست کو رہن دیتا ہے اور اسے پانچ سال تک بنیادی رہائش کے طور پر گھر میں رہنا ہوگا، ورنہ امداد واپس کرنی ہوگی۔

آف پلان کے لیے اہم نکتہ وقت ہے: چونکہ گھر کے لیے رہائشی اجازت نامہ درکار ہے، امداد تعمیر کے دوران نہیں بلکہ حتمی فروخت پر ملتی ہے۔ مثالی اعداد و شمار: ایک مراکشی پہلی بار خریدار MAD 650,000 کا نیا فلیٹ خریدتا ہے؛ امداد MAD 70,000 ہے، لہٰذا خریدار MAD 580,000 اور اخراجات ادا کرتا ہے۔ 2026 سے مشترکہ مالکان بھی درخواست دے سکتے ہیں۔ جون 2026 تک 105,000 سے زیادہ گھرانے مستفید ہو چکے تھے، جن میں 24% MRE تھے۔ غیر ملکی خریدار اسے استعمال نہیں کر سکتا۔

خطرے کی علامات

• بلڈنگ پرمٹ سے پہلے ریزرویشن، یا صرف ایک رسید کے ساتھ۔
• ابتدائی معاہدے میں کوئی گارنٹی حوالہ نہیں۔
• ایسا ڈویلپر جس کا کوئی مکمل شدہ منصوبہ نہ ہو جس کا آپ دورہ کر سکیں۔
• نقد ادائیگیاں، یا ذاتی اکاؤنٹ میں ادائیگیاں۔
• حوالگی کی وعدہ شدہ تاریخ جو معاہدے میں درج نہ ہو۔

مراکش میں آف پلان کے قواعد اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کیے گئے۔ یہ گائیڈ عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی ڈویلپر یا ادارے سے وابستہ نہیں ہے۔

CloserPass پر مراکش میں ملازمتیں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔