Off-plan sales sa Saudi Arabia at ang Wafi platform

Sa Saudi Arabia, walang sinuman ang puwedeng magbenta, magpaupa o kahit mag-advertise ng off-plan project nang walang lisensya. Ini-issue ang mga lisensya sa pamamagitan ng Wafi, ang off-plan sales at lease platform ng REGA. Naging epektibo ang kasalukuyang batas noong 4 April 2024. Ito ang ibig sabihin nito para sa iyo bilang broker.

Ang maikling bersyon

1. Bawat off-plan project ay kailangan ng lisensya mula sa REGA bago ito i-market o ibenta.
2. Bawat project ay may sariling escrow account sa isang lisensyadong Saudi bank.
3. Puwedeng tumanggap ang developer ng reservation na hindi hihigit sa 5% ng halaga ng unit, at dapat itong pumasok sa escrow.
4. Lumalabas lang ang pera sa escrow sa mga order na pinirmahan ng developer, ng engineering consultant at ng chartered accountant.
5. Bago ka magbenta, suriin sa Wafi ang project, ang uri ng lisensya at ang mga detalye ng escrow.
6. Krimen ang pagbebenta nang walang lisensya, na may hanggang limang taong pagkakakulong o multang hanggang SAR 10 million.

Ano ang Wafi

Ang Wafi ang opisyal na platform para sa off-plan sales at leasing, na pinapatakbo sa ilalim ng REGA. Kino-qualify nito ang mga developer, nag-i-issue ng project licence at may pampublikong registry. Ipinapakita ng inquiry service nito ang mga lisensyadong project kasama ang developer, lokasyon, uri ng lisensya at status: hindi pa nagsisimula, kasalukuyang ginagawa, tapos na o kinansela. Noong November 2025, inilunsad ng REGA ang instant licensing: ini-issue ang lisensya sa sandaling matugunan ang lahat ng requirement, sa halip na sa loob ng mga 30 working day.

Ang mga uri ng lisensya na makikita mo

• Marketing licence nang walang pagtanggap ng pera. Puwedeng i-promote ng developer ang project pero hindi puwedeng mangolekta ng pera.
• Marketing licence na may pagtanggap ng halaga. Puwedeng tumanggap ng reservation ang developer, pero dapat ibunyag ang status at mga plano ng project, mangolekta ng hindi hihigit sa 5% ng halaga ng bawat unit, at i-deposit ang lahat sa escrow.
• Sales licence. Nangangailangan ng template ng sale contract na may eksaktong petsa ng handover, at escrow agreement sa isang lisensyadong bangko.

Paano pinoprotektahan ng escrow ang mga buyer

• Pag-aari ng project ang escrow account at para lang dito magagamit. Hindi ito puwedeng kunin ng mga creditor ng developer.
• Kailangan ng payment order na pinirmahan ng developer, ng consulting firm at ng certified public accountant para sa mga withdrawal.
• Ang gastos na hindi para sa construction ay may cap na 20% ng halaga ng mga nabentang unit.
• Kung mag-withdraw ang developer ng surplus bago matapos ang project, 20% nito ang mananatili sa escrow hanggang sa dulo.
• Mananatili sa escrow ang 5% ng construction cost sa loob ng isang taon matapos ang completion, maliban kung may insurance policy na sumasaklaw sa mga nakatagong depekto.

Tungkol sa mga bayad na nakatali sa progress. Itinatali ng batas at ng manual ang mga escrow withdrawal sa sign-off ng engineering at accounting. Wala kaming nakitang nakalathalang patakaran na nagtatakda ng stage-by-stage na schedule para sa sariling hulog ng buyer. Nakasulat ang schedule sa sale contract, kaya basahin ito kasama ng client mo.

Ang dapat suriin ng broker bago magbenta

• Lumalabas ang project sa Wafi na may aktibong lisensya at tamang uri. Ang marketing licence nang walang pagtanggap ng halaga ay nangangahulugang wala pang perang puwedeng kolektahin.
• Nasa registry ang developer at kwalipikado.
• May nakasulat kang marketing contract sa developer. Bahagi ito ng licence file.
• Bawat bayad ay napupunta sa escrow IBAN ng project, hindi kailanman sa iyo o sa personal na account.
• Nananatili sa loob ng 5% ng halaga ng unit ang anumang reservation.
• May nakasaad na petsa ng handover ang sale contract.
• May sarili kang FAL licence at advertising licence para sa bawat ad.

Mga proteksyon para sa buyer

• Dapat simulan ng developer ang construction sa loob ng anim na buwan mula sa lisensya.
• May notation ang title deed ng lupa, kaya hindi ito puwedeng ibenta o ilipat hanggang matapos ang project.
• Kung nahuli ang developer nang walang balidong dahilan, may karapatan ang home buyer sa compensation na katumbas ng upa ng katulad na property.
• Kung hindi matapos ang isang project, puwede itong tapusin o i-liquidate ng REGA at ibalik ang ibinayad ng mga buyer.
• Ibinabalik ang reservation money kung makansela ang marketing licence o hindi matapos ang sale sa loob ng 180 araw.
• Puwedeng makita ng mga buyer ang kanilang accounting records, at puwedeng magreklamo tungkol sa mga depekto. Kung hindi simulan ng developer ang pagkukumpuni sa loob ng limang araw, puwedeng gamitin ang escrow funds o ang bank guarantee.

Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Laging kumpirmahin ang project sa Wafi bago magbayad ng anuman ang client. Hindi kaanib ang CloserPass ng REGA.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Saudi Arabia sa CloserPass.